전세사기 피해자도 개인회생으로 구제받을 수 있습니다
전세보증금 못 받는 세입자들, 점점 늘고 있습니다
요즘 전세보증금 못 받아서 문제 되는 분들 많으신데요.
아파트나 오피스텔 같은 다세대주택은 그나마 일부 손실을 보더라도 결국에는 보증금을 어느 정도 회수할 수 있지만,
원룸이나 빌라 같은 다가구주택은 까딱 잘못하면 정말 한 푼도 못 받거나 거의 의미 없는 수준의 돈만 회수하는 경우도 부지기수입니다.
그런데 서울이나 경기도 주변 전세를 보면 대부분 전세대출 받아서 보증금이 1~2억 하는 경우가 많단 말이에요.
이렇게 대출까지 받아서 준비한 보증금이 회수가 안 되면 내 돈은 고사하고 대출받은 전세대출금이 고스란히 빚으로 남게 됩니다.
한두 푼도 아니고 1억이 넘는 전세대출금 갚을 생각하면 정말 눈앞이 막막해지죠.
개인회생 제도로 빚을 탕감받을 수 있습니다
그런데 이런 분들도 일정한 소득만 있다면 개인회생이라는 제도를 통해서 대출금의 상당 부분을 탕감받으실 수가 있습니다.
더구나 전세사기로 피해 본 분들께는 변제기간 단축이라는 혜택까지 드리고 있어서 다른 회생사건보다 더 적은 비용으로 면책까지 받을 수가 있어요.
오늘은 이렇게 전세사기로 전세대출금이 고스란히 빚으로 남은 분들이 회생할 때 얻게 되는 이점들 몇 가지 소개해 드릴 테니까, 혹시 본인이나 주위에 이 문제로 고민인 분들 있으면 오늘 포스팅 참고하시기 바랍니다.
첫 번째 이점: 변제기간 3년 → 2년으로 단축
먼저 첫 번째로, 전세보증금 못 돌려받아서 회생하는 분들은 변제기간이 2년으로 단축됩니다. 원래 보통 개인회생 변제기간은 특별한 케이스 빼고는 3년인데요.
이렇게 전세사기로 빚을 지게 된 분들은 기간을 2년으로 단축해서 일종의 33% 할인을 해 주는 거죠.
단, 전세사기피해자로 인정되어야 혜택 가능
그런데 대신 이거는 전세사기피해자로 인정이 되거나 최소한 거기에 준하는 수준이 되어야 됩니다. 전세사기피해자 특별법에 나와 있는 4가지 요건에 해당하면 ‘전세사기피해자’로 인정되는데요.
① 인도, 주민등록, 확정일자를 받았을 것
② 보증금이 5억 원 이하일 것
③ 다수의 임차인들이 보증금을 못 돌려받고 있는 상황일 것
예: 임대인이 파산이나 회생 신청을 했거나, 주택이 이미 경매나 공매 들어간 경우
④ 임대인이 단순히 보증금을 못 준 게 아니라, 그 과정에 사기의 고의가 있거나 의심할만한 상당한 이유가 있을 것
‘전세사기피해자등’도 포함됩니다
이렇게 이 4가지 모두에 해당하면 전세사기피해자로 인정되고, 만약에 다른 건 다 해당되는데 보증금이 5억을 넘거나,
다른 건 다 되는데 다수 임차인 요건이 빠지는 경우도 ‘전세사기피해자등’이라고 해서 일정한 보호를 해 줍니다.
개인회생에서는 전세사기피해자뿐만 아니라 전세사기피해자등에만 해당해도 기간을 2년으로 단축해 줍니다.
형사고소가 진행 중이면?
그리고 만약에 전세사기피해자나 피해자등으로 인정은 안 됐지만, 형사고소를 해서 임대인이 사기로 검찰에 송치되거나 재판으로 넘어갔다면, 그런 상황에도 회생법원에 기간 단축을 요청할 수가 있어요.
서울이나 수원은 기간 단축해 주면서 특별한 제한을 안 두는데, 부산회생법원 같은 경우는 기간을 2년으로 줄여주는 대신 총변제율이 20%는 넘도록 하는 조건을 달기도 합니다.
이런 기간 단축이 아직 모든 법원에 다 적용되는 건 아니지만, 서울, 수원, 부산, 대전에서 개인회생 신청하는 분들은 전세사기피해자등으로 인정되면 기간 단축 혜택을 볼 수 있어요.
물론 이 경우에도, 만약 내가 2년 동안 갚는 총변제금보다 재산이 더 많으면 청산가치보장의 원칙 때문에 변제기간이 늘어날 수는 있습니다. 이 점도 꼭 체크해 두셔야 됩니다.
두 번째 이점: 돌려받지 못한 보증금은 재산에서 제외
두 번째는, 현재 돌려받지 못하고 있는 전세보증금에 대해서는 회생할 때 청산가치 계산에서 빼 줍니다.
이게 무슨 말이냐면, 원래 전세보증금은 다 내 재산이라서 거기서 면제재산으로 인정되는 소액임차인 최우선변제금이나 질권설정된 부분 말고는 재산으로 잡혀서, 회생하더라도 그 이상은 법원에 갚아야 하거든요.
그런데 만약에 돌려받지 못할 가능성이 큰 전세보증금을 전부 청산가치에 반영하면, 실제로는 못 받는 돈 때문에 채무자가 내는 변제금이 올라갈 수 있어요.
그래서 법원에서는 이런 사정을 감안해서, 못 받을 걸로 예상되는 전세보증금은 일단 청산가치를 0으로 잡아서 재산 계산에서 빼준다는 겁니다.
이렇게 해서 못 돌려받을 가능성이 높은 보증금 때문에 임차인이 개인회생에서 불이익을 입는 일은 막아주는 거죠.
전세사기피해자 인정 없어도 가능… 단, ‘입증’은 필요
이건 꼭 전세사기피해자등으로 인정이 되어야만 해 주는 건 아니고, 집주인한테 보증금 돌려달라고 계속 요청했는데도 못 받고 있다는 걸 입증만 하면 인정해 줍니다.
예를 들면 내가 집주인에게 여러 차례 보증금 달라고 요청한 문자, 통화내역, 예금거래내역 같은 걸 제출해서 법원에 요청하면 돼요.
조건부 인가로 추후 회수 시 신고 의무 발생
대신 이 경우는 나중에 혹시라도 예상외로 집이 경매에서 높게 팔려서 보증금을 회수하게 되면, 법원에서 ‘인가받고 나서 그 돈을 얼마나 받았는지 신고하라’는 조건부인가를 내립니다.
이건 신고를 안 해도 회생위원이 내 경매 사건을 계속 체크하고 있어서 숨길 수는 없어요.
만약에 경매로 받은 돈이 생각보다 많아서 총변제금보다 청산가치가 높아지면, 면책 전에 그 차액만큼을 법원에 더 내야 할 수도 있습니다.
하지만 이런 경우는 실무상 많지 않고, 대부분은 큰 문제 없이 처음 인가받은 대로 면책을 받게 됩니다.
✔ 마무리하며
오늘은 전세보증금 못 받아서 전세대출금이 고스란히 빚으로 남게 된 경우에, 개인회생을 통한 해결 방법에 대해 말씀드렸는데요.
전세사기로 보증금 못 돌려받거나, 사기까지는 아니더라도 집주인이 보증금을 못 준 분들은 개인회생을 통해 그 빚을 해결할 수 있는지 한 번 알아보실 것을 추천해 드립니다.
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