근저당, 가압류 걸린 전세집, 다음 세입자 못 구한다면
핵심내용
내용증명으로 먼저 공식 통보하세요
이사 전에 임차권등기 반드시 신청하세요
지연손해금 소송도 적극적으로 검토하세요
판결 후 강제집행 전략까지 미리 생각해두셔야 합니다
전세 계약은 끝났는데,
새로 들어올 세입자가 없어서 보증금을 못 받고 계신가요?
특히 전세집에 근저당권이나 가압류, 압류 같은 게 걸려 있으면 문제는 더 복잡해집니다.
“그냥 기다리면 되겠지…” 하고 시간만 보내다 보면, 보증금이 묶인 채 이도 저도 못하는 상황이 올 수도 있습니다.
이럴 때는 임차인이 먼저 나서서 법적으로 대응할 준비를 해야 합니다.
이번 글에서는 저희 사무실에서 자주 다루는 근저당이나 가압류가 설정된 집에서 임차인이 보증금을 지켜내는 방법을 알기 쉽게 정리해 봤습니다.
1. 세입자가 안 구해지는 진짜 이유
새 세입자가 안 들어오는 건 단순히 집이 안 예뻐서가 아닙니다.
등기부등본에 근저당이나 가압류가 떠 있거나, 보증보험이 가입이 안 돼 있다면 “이 집 뭔가 문제 있는 거 아니야?” 하고 의심받게 되죠.
그리고 기존 세입자의 전세금이 시세보다 너무 높게 잡혀 있으면, 아무리 집 상태가 좋아도 계약이 잘 안 됩니다.
요즘 전세 시장 분위기에서는, 임대인이 아무 조치 없이 기다린다고 해결될 가능성은 낮습니다.
2. 세입자가 못 구해져도, 계약은 종료됩니다
전세 계약이 끝났고, 내가 계약 연장 안 하겠다고 2개월 전에 통보했다면, 그 시점부터 임대인은 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생깁니다.
그런데 현실에서는
“새 세입자 구해서 와요, 그래야 보증금 돌려드리죠.”
이런 식으로 떠넘기는 경우가 정말 많습니다.
임차인이 직접 세입자를 구해서 임대인 도와줘야 할 의무는 없습니다. 오히려 이런 상황이 계속되면, 내가 먼저 나서서 법적으로 대응을 준비하는 게 맞습니다.
3. 이럴 땐 이렇게! 임차인의 세 가지 대응법
1) 내용증명으로 공식 경고 보내기
우선, 내용증명으로 임대인에게 계약이 끝났고 보증금을 돌려달라고 요구하세요.
내용에는 다음을 포함해야 합니다.
계약기간 만료일
갱신거절 통지 여부 및 시점
임대인의 보증금 반환 의무
반환 거부 시 법적 조치 취할 것임을 고지
이건 말싸움용이 아니라, 나중에 소송에서 “내가 분명히 요구했다”는 증거로 쓰입니다. 이걸 무시하면 그때부터는 법적으로 조치를 취할 수 있게 되는 거죠.
2) 이사 가기 전에 ‘임차권등기명령’ 신청하기
이사를 앞두고 있다면 절대 그냥 이사 가시면 안 됩니다.
임차권등기를 설정하면 다음과 같은 장점이 있습니다.
· 주택을 인도했어도 ‘보증금 반환청구권’은 등기로 유지
· 추후 강제경매 또는 소송 시 유리한 증거 확보
보증금 못 받았을 때 임차권등기를 먼저 해두어야, 나중에 소송하거나 경매할 때 내 권리가 살아 있습니다.
이거 안 해두고 이사부터 하면, 대항력이 사라져서 "그냥 집 비워줬네? 계약 끝났나 봐?" 이렇게 되어버릴 수도 있어요.
3) 소송으로 지연손해금까지 청구하기
보증금은 물론이고, 시간 끌린 데 대한 이자까지 받을 수 있습니다.
소송을 제기하면, 이사한 다음 날이나 임대인이 소장을 받은 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있어요.
시간이 지날수록 손해가 커지기 때문에, 이건 꼭 챙기셔야 합니다.
4. 소송에서 이긴다고 끝이 아닙니다 – 진짜는 그다음부터
판결받았다고 바로 돈 받는 거 아닙니다. 실제로 보증금을 받아내려면 강제집행까지 가야 하죠.
이때 필요한 게 바로 임대인의 재산조사와 실질적인 압박 전략입니다.
우리가 보통 쓰는 전략은 이렇습니다.
· 통장 압류
→ 임대인의 주거래 은행 확인해서 계좌 압류 진행
· 부동산 경매 신청
→ 임대인 명의 집이 있으면 경매로 매각
· 재산명시신청 및 신용불량자 등록
→ 돈을 못 받으면 임대인의 신용에도 타격을 줘서 압박
보통 강제경매까지 가면 6개월 정도 걸리는데요, 소송까지 포함하면 보통 1년 정도는 잡고 진행해야 안정적으로 회수할 수 있습니다.
5. 혼자 끙끙 앓지 마세요 – 지금 바로 전략부터 세우세요
전세보증금 반환 문제는 단순한 계약 분쟁처럼 보일 수 있지만, 민사소송과 강제집행의 복합적 흐름을 따라가야 합니다.
게다가 경매 절차 중에는 임차인의 배당순위가 문제 되기도 하므로, 우선순위가 불명확한 경우에는 실무 경험이 반드시 필요합니다.
세입자가 없다는 이유로 보증금 못 돌려받는 경우, 그냥 기다리는 건 답이 아닙니다.
계약은 끝났고, 임대인은 이미 의무를 이행하지 않은 상태입니다.
이럴 때는 임차인이 먼저 움직여야 하고, 그 움직임이 정확하면 보증금 회수는 충분히 가능합니다.
전세보증금 문제,
더 이상 혼자 끙끙 앓지 마세요.
저희는 단순히 소송만 하는 게 아니라, 실제로 돈을 받아내는 전 과정을 함께합니다.
