청년안심주택이 안전하지 않다? 전세사기 발생원인 4가지
안녕하세요, 법무법인 김앤파트너스 대표변호사 김민수입니다.
최근 많은 청년들이 믿고 입주했던 ‘청년안심주택’에서 전세사기 피해가 속출하며 사회적 파장이 커지고 있습니다. 서울시가 주관하는 제도라 안전하다고 여겼지만, 잠실 센트럴파크 청년안심주택에서는 무려 240억 원 규모의 보증금이 반환되지 않아 강제경매가 진행 중입니다.
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이번 사건은 공공의 이름이 붙은 제도라도 구조적 허점이 있으면 안전을 담보할 수 없다는 점을 보여 주고 있는데요.
그렇다면 청년안심주택 전세사기를 당했다면 어떻게 대응해야 할까요?
1. 청년안심주택 전세사기, 왜 발생했을까?
청년안심주택이 전세사기 위험에 노출된 이유는 제도 자체의 구조적 허점 때문입니다.
(1) 계약 상대방은 서울시가 아님
많은 청년들이 ‘서울시나 SH공사와 계약한다’고 오해하지만, 실제로는 민간 임대사업자와 계약이 체결됩니다. 즉, 사업자가 파산하거나 자금을 유용하면 피해는 고스란히 임차인에게 돌아갑니다.
(2) 보증보험 미가입 문제
전세보증금 반환보증보험은 전세사기를 예방하는 최소 장치입니다. 그러나 일부 사업자는 계약서에 ‘보험 가입’ 문구만 적어두고 실제 가입을 하지 않은 경우가 많습니다. 감독 기관의 관리 부실 속에 임차인들은 속수무책으로 피해를 입게 되었습니다.
(3) 무자본 갭투기식 운영
임차인에게 받은 보증금을 대출 상환이나 다른 사업비에 사용해 돌려줄 여력이 전혀 없는 상태에서 운영을 이어간 경우도 많습니다. 이는 사실상 전세사기와 다르지 않은 구조였습니다.
(4) 민간 시행사의 대금 미지급
일부 청년안심주택에서는 민간 시행사가 시공사 대금을 지급하지 못해 건물이 경매로 넘어가면서 임차인 보증금이 위협받는 사례도 있었습니다. 이는 구조적으로 임차인에게 피해가 집중되는 대표적인 원인 중 하나입니다.
2. 청년안심주택 전세사기 피해자, 어떻게 보증금을 회수할까?
서울시는 일부 선순위 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고 이후 경매 과정에서 회수하겠다고 밝혔습니다. 그러나 후순위 임차인의 경우, 피해자 지정을 받아야만 구제를 받을 수 있습니다. 만약 별도의 구제제도가 없는 일반 전세사기 피해자라면 다음 절차가 필수적입니다.
1단계: 계약 당사자와 권리 관계 확인
임대차계약서상 임대인이 누구인지, 등기부등본에서 내 권리 순위가 어떻게 되는지를 우선 확인해야 합니다. 공공기관이 아닌 민간사업자가 상대방이라면 소송 상대도 달라집니다. 특히 청년안심주택의 경우, 공공임대(SH공사와 직접 계약)인지, 민간임대(서울시 지원을 받는 임대사업자와 계약)인지 반드시 구분해야 합니다. 보증금 반환 청구 대상이 달라지기 때문입니다.
2단계: 법적 조치 실행
임차권등기명령: 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 신청해 우선변제권을 유지해야 합니다.
전세보증금 반환소송: 임대인이 반환을 거부하거나 지급 능력이 없다면 소송을 통해 집행권원을 확보해야 합니다.
강제경매 신청: 판결에도 불구하고 반환이 이뤄지지 않는다면 주택을 경매에 부쳐 배당을 받아야 합니다. 이때 순위와 절차에 따라 실제 회수 금액이 크게 달라질 수 있어 전문가의 조력이 필요합니다.
3단계: 선순위·후순위 여부 확인
내 권리 보호를 위해서는 내가 선순위인지 후순위인지 반드시 파악해야 합니다. 주민센터에서 전입신고 확정일자를 확인하고, 등기부등본에서 근저당권 설정 여부를 비교해야 합니다. 내 확정일자가 근저당보다 앞서 있으면 선순위, 뒤에 있으면 후순위입니다. 선순위라면 비교적 회수 가능성이 높지만, 후순위라면 소송과 강제집행까지 철저히 진행해야 합니다.
특히 후순위 임차인의 경우, 배당 순서에서 밀리면 회수율이 극도로 낮아질 수 있으므로 초기 대응 전략이 중요합니다.
3. 청년안심주택 전세사기 예방 체크리스트
이번 사태는 공공 브랜드가 붙은 제도라 하더라도 절대적인 안전망은 아니라는 사실을 보여주었습니다. 따라서 어떤 전세 계약이든 다음 사항은 반드시 직접 확인해야 합니다.
계약 당사자 동일성 확인: 계약서에 서명하는 사람이 등기부등본상의 소유자인지 확인하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
보증보험 실제 가입 여부 확인: 계약서 문구만 믿지 말고 HUG·HF·SGI 등 기관을 통해 직접 가입 여부를 확인해야 합니다.
등기부등본 이중 확인: 계약 직전과 잔금일 두 차례 발급받아 근저당권 등이 추가로 설정되지 않았는지 반드시 점검하세요.
결론: 신속한 대응과 전문가 조력의 중요성
청년안심주택 전세사기 사건은 단순한 민사 문제가 아니라 수많은 청년들의 삶을 흔드는 중대한 사회 문제입니다. 피해를 당했다면 단순히 소송에서 이기는 것만으로는 부족합니다. 경매, 배당, 강제집행까지 이어지는 전 과정을 철저히 준비해야 실질적인 보증금 회수가 가능합니다.
저희 법무법인 김앤파트너스는 다수의 전세보증금 반환 사건을 성공적으로 이끌어온 경험을 바탕으로, 청년안심주택 전세사기 피해자분들께 맞춤형 전략을 제공합니다. 지금 이 순간의 신속한 대응이 수천만 원의 보증금을 지키는 열쇠가 됩니다.
상담이 필요하시다면 주저하지 말고 전문가의 도움을 요청하시기 바랍니다.
