전세금 못받을때 가장 많이 하는 질문 4가지
전세보증금반환전문변호사가 알려 드립니다
계약 만기가 코앞인데 집주인이 이상하다. 보증금 얘기만 꺼내면 말을 돌리고, 문자를 보내도 답이 없다. 간신히 통화가 되면 "알아보고 연락드리겠습니다"라는 말만 되풀이한다.
전세금 못받을때 느끼는 그 막막함, 경험해본 사람만 안다.
냉정하게 말하면, 전세금은 기다린다고 저절로 돌아오지 않는다. 결국 내 돈은 내가 움직여서 지켜야 한다.
그 전에 한 가지. 보증금을 돌려달라고 요구하려면 먼저 계약이 '종료'되어야 한다. 임대차계약은 만기가 됐다고 자동으로 끝나지 않는다. 만기 6개월에서 2개월 전 사이에 "계약을 끝내겠다"는 의사를 집주인에게 내용증명으로 통보해야 한다. 이 절차를 밟아야 보증금 반환을 요구할 권리가 생긴다.
수백 건의 전세보증금 사건을 진행하면서 임차인분들이 가장 많이 물어보는 질문 네 가지를 정리해봤다.
Q1. 소송은 언제 시작하는 게 좋을까요?
Q2. 소송하면 기간이 얼마나 걸리나요?
Q3. 소송 비용은 얼마나 드나요?
Q4. 전세사기 당한 것 같은데 어떻게 해야 하나요?
Q1. 소송은 언제 시작하는 게 좋을까요?
협의로 해결되면 가장 좋다. 하지만 집주인이 꿈쩍도 하지 않는다면 결국 법원에 소장을 내야 한다.
많은 분들이 "만기 지나고 소송해야지"라고 생각하는데, 이건 비효율적이다. 만기 후에 시작하면 판결까지 걸리는 4~6개월이 고스란히 손해다.
전세금반환소송은 판결 시점에 계약이 종료되어 있어야 반환 의무가 확정된다. 그래서 만기 2~3개월 전에 미리 소송을 준비하는 게 유리하다.
집주인과 연락이 끊겼거나, 부동산에 가압류가 걸려 있거나, 깡통전세라면 만기까지 기다릴 이유가 없다. 중도해지를 검토하고 즉시 착수해야 한다. 시간이 지날수록 다른 채권자에게 재산이 넘어갈 수 있다.
Q2. 소송하면 기간이 얼마나 걸리나요?
전세금 반환 민사소송은 보통 4~6개월 정도 걸린다.
소장 제출 → 송달 → 답변서 → 재판 → 판결 순서로 진행된다.
문제는 여기서 끝이 아니라는 거다. 판결문 받았다고 돈이 들어오는 게 아니다. 집주인이 안 주면 강제집행으로 넘어가야 한다. 부동산, 예금, 자동차 등을 압류하고, 경우에 따라 경매까지 가야 실제로 돈을 손에 쥘 수 있다.
송달이 안 되면 공시송달로 전환되어 2~3개월이 추가되기도 한다.
Q3. 소송 비용은 얼마나 드나요?
"비용이 너무 부담스러운데 혼자 해도 될까요?" 하며 물어보시는 분들도 종종 있다.
결론부터 말하면, 가능하다.
전세보증금반환소송은 증거 요건이 까다롭지 않다. 계약서, 등기부등본, 갱신거절 통보 내역 정도면 충분하다. 직접 하면 인지대와 송달료 등 수십만 원 선에서 해결된다.
그런데 진짜 문제는 승소 이후다. 판결문은 법원의 확인일 뿐, 집주인이 버티면 강제집행을 해야 한다. 재산이 어디 있는지 알아내고, 압류하고, 경매까지 가는 과정이 복잡하다.
그래서 처음부터 자산 조사, 가압류, 집행까지 통합으로 맡기는 경우가 많다. 승소하면 소송비용이 얼마나 나왔든 대부분을 상대방에게 청구할 수 있다.
Q4. 전세사기 당한 것 같은데 어떻게 해야 하나요?
전세금을 못 받는 경우 중 가장 심각한 건 전세사기다.
계약 만기까지 시간이 남았다고 무작정 기다릴 필요 없다. 아래 상황이라면 중도해지를 주장할 수 있다.
전세사기 정황이 명확한 경우
임대인이 계약 조건을 위반한 경우
중대한 하자로 정상 거주가 불가능한 경우
전세사기가 확실하다면 민사소송과 형사고소를 동시에 진행하는 게 효과적이다. 형사 절차가 진행되면 임대인이 적극적으로 해결에 나서는 경우가 많다. 어느 쪽이든 빠르게 움직일수록 유리하다.
혼자 끙끙대지 마세요
전세금 문제는 시간이 적이다. 망설이는 사이에 집주인 재산이 다른 채권자에게 넘어갈 수 있다.
지금 상황이 애매하다면 일단 점검부터 받아보자. 소송이 필요한지, 보증금 회수 가능성이 얼마나 되는지. 객관적인 분석을 먼저 받고 판단해도 늦지 않다.
(이메일) minsa@kimnpartners.co.kr
✔️ 이메일 제목 [브런치스토리 보고 상담 신청합니다]
✔️ 연락처, 계약서, 등기부등본, 사건 내용을 보내주시면 자세히 상담해드립니다.
✔️ 계약서와 등기부등본을 통해 전화보다 더 자세한 상담이 가능합니다.
(전화) 1577 - 2896 (법무법인 김앤파트너스 대표번호)
✔️ [통화 가능 시간] 평일 09:00 - 18:00
✔️ 브런치 통해 연락했다고 말씀 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.
