전셋집에 가압류가 걸렸다면 지금 당장 움직여야 합니다
지난달, 2년 만기가 다가오는 전세집 등기부등본을 떼봤습니다.
결혼하면서 부모님께 빌리고, 대출 받아서 겨우 마련한 돈입니다.
그런데 을구에 낯선 글자가 보였습니다. '가압류. 채권자 ○○저축은행.'
설정일자를 보니 두 달 전이었습니다. 집주인한테 전화했습니다. 안 받습니다. 문자 보냈습니다. 읽씹입니다.
부동산에 물어보니 "요즘 그 집주인 연락 안 된다"고 하더군요.
그날 밤, 아내와 거실에 앉아 한참을 멍하니 있었습니다. 우리 돈, 돌려받을 수 있는 걸까?
이런 상황, 생각보다 많은 분들이 겪고 있습니다.
소송만으로는 부족합니다
많은 분들이 착각하는 게 있습니다. "소송해서 이기면 끝 아닌가요?"
아닙니다.
판결문을 받아도 집주인이 순순히 돈을 주지 않으면 그 종이는 그냥 종이일 뿐입니다. 진짜 싸움은 그다음부터 시작됩니다. 강제집행이라는 절차를 밟아야 비로소 내 돈을 손에 쥘 수 있습니다.
특히 가압류가 걸린 물건이라면 상황은 더 복잡해집니다. 다른 채권자들과 순위 싸움을 해야 하고, 경매까지 가는 경우도 흔합니다.
계약 끝나기 전에 반드시 해야 할 것
임대차 계약은 자동으로 끝나지 않습니다.
만기 2개월 전까지 "저 나갈 거예요"라는 의사를 분명히 전달해야 합니다. 이걸 놓치면 기존 조건 그대로 계약이 연장된 것으로 간주됩니다.
통보 방법은 여러 가지입니다.
카카오톡이나 문자로 보냈다면 상대방이 읽은 화면을 캡처해두세요. 내용증명을 보냈다면 수취 확인이 되어야 효력이 생깁니다. 전화로 했다면 녹음은 필수입니다.
증거 없는 통보는 안 한 것과 마찬가지입니다.
만기 전에도 소송할 수 있을까?
결론부터 말하면, 가능합니다.
다만 조건이 있습니다.
만기가 6개월 이내로 남았다면 바로 소송을 시작할 수 있습니다. 재판이 끝나는 시점(변론종결)까지만 만기가 도래하면 됩니다.
6개월 이상 남았다면 조금 복잡해집니다. 별도의 계약해지 사유가 있어야 합니다. 단순히 가압류가 들어왔다는 것만으로는 해지 사유가 되지 않습니다.
하지만 방법이 아예 없는 건 아닙니다. 경매가 개시되었거나, 계약서에 특약으로 중도해지 조건을 넣어뒀다면 이를 활용할 수 있습니다.
이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면
신규 아파트 입주 일정, 아이 전학, 직장 발령... 사정상 어쩔 수 없이 먼저 이사를 나가야 할 때가 있습니다.
이때 절대 그냥 나가면 안 됩니다.
반드시 임차권등기를 먼저 설정하세요.
이 등기를 해두면 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 쉽게 말해, 내 순위를 지킬 수 있다는 뜻입니다.
한 가지 더. 임차권등기를 하고 이사를 나간 후 소송을 제기하면 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 이건 꽤 큰 금액입니다.
참고로, 아직 그 집에 살고 있으면 지연이자 청구가 불가능합니다. 보증금 반환과 집 비워주기는 동시에 이행해야 하는 관계이기 때문입니다.
내 보증금, 안전한 걸까?
여기서 중요한 개념 두 가지를 알아야 합니다.
대항력은 전입신고와 입주를 마친 다음 날부터 생깁니다. 우선변제권은 확정일자를 받은 날을 기준으로 정해집니다.
핵심은 이겁니다.
전입신고일 당일까지, 그리고 확정일자를 받은 당일까지 그 집에 다른 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 설정되지 않아야 내가 먼저입니다.
만약 내가 전입하기 전에 이미 근저당이나 가압류가 있었다면? 안타깝지만 그 채권자들이 나보다 앞섭니다.
이런 상황이라면 더더욱 빨리 움직여야 합니다.
이겼다, 그다음은?
승소 판결을 받았습니다. 하지만 집주인이 모른 척합니다.
이제 강제집행 단계입니다.
먼저 재산명시명령을 신청합니다. 법원을 통해 채무자의 재산 내역을 파악하는 절차입니다.
그다음 통장 압류가 가능합니다. 신용조사로 주거래 은행을 확인한 뒤, 계좌에 있는 돈을 묶어버리는 겁니다.
잔고가 있으면 바로 가져올 수도 있습니다.
집주인이 다른 집을 가지고 있다면 그 집에 대해 경매를 신청할 수 있고, 집주인도 전세로 살고 있다면 그 보증금을 압류할 수도 있습니다.
마지막으로 채무불이행자 명부 등재. 쉽게 말해 신용불량자로 만드는 겁니다. 심리적으로도, 경제적으로도 상당한 압박이 됩니다.
경매까지 갔는데 아무도 안 사면?
계속 유찰되는 경우가 있습니다.
이럴 땐 직접 그 집을 낙찰받는 방법이 있습니다.
"돈이 없는데 어떻게요?"
다행히 방법이 있습니다. 내가 배당받을 금액과 낙찰 대금을 상계 처리할 수 있습니다. 별도 자금 없이도 낙찰이 가능하다는 뜻입니다.
다만 여기서 주의할 점. 재산세, 종합부동산세 같은 세금은 나중에 붙은 것이라도 나보다 우선합니다. 시간이 지날수록 세금이 쌓이고, 결국 내 몫은 줄어듭니다.
그래서 빨리 움직이는 게 중요합니다.
결국 속도가 답입니다
전세보증금 문제는 소송과 강제집행을 함께 준비해야 합니다.
특히 가압류가 걸린 상황이라면 더욱 그렇습니다.
시간이 지날수록 불리해지는 구조입니다. 다른 채권자들은 이미 움직이고 있고, 세금은 계속 쌓이고, 집값은 떨어질 수도 있습니다.
내 돈을 지키는 가장 확실한 방법은 빠르게 법적 절차를 시작하는 것입니다.
복잡해 보여도 차근차근 밟아가면 됩니다. 혼자 어려우면 전문가의 도움을 받는 것도 방법입니다.
중요한 건, 기다리기만 하면 안 된다는 겁니다.
(이메일) minsa@kimnpartners.co.kr
✔️ 이메일 제목 [브런치스토리 보고 상담 신청합니다]
✔️ 연락처, 계약서, 등기부등본, 사건 내용을 보내주시면 자세히 상담해드립니다.
✔️ 계약서와 등기부등본을 통해 전화보다 더 자세한 상담이 가능합니다.
(전화) 1577 - 2896 (법무법인 김앤파트너스 대표번호)
✔️ [통화 가능 시간] 평일 09:00 - 18:00
✔️ 브런치 통해 연락했다고 말씀 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.
