새 세입자 구하면 그때 돈준다는 집주인, 어떡하나요
전세보증금 못 받을 때 변호사가 알려 주는 가이드
전세 만기가 다가오면 설렘보다 걱정이 앞선다. 새 보금자리를 찾아야 하고, 이사 준비도 해야 하고, 무엇보다 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 마음이 조마조마하다.
그런데 이런 상황에서 집주인에게 연락이 온다.
"다음 세입자 들어오면 그때 보증금 정산할게요."
순간 멍해진다. 이사는 가야 하는데, 보증금이 없으면 다음 집 계약을 어떻게 하지? 그렇다고 소송까지 가자니 너무 큰일 같고. 결국 '조금만 기다려보자'는 생각에 마음을 접게 된다.
하지만 잠깐. 정말 기다려야만 하는 걸까?
법은 이미 답을 정해뒀다
결론부터 말하면, 기다릴 필요 없다.
민법은 임대차 계약이 끝나면 임대인과 임차인이 각자의 의무를 '동시에' 이행해야 한다고 규정한다. 집주인은 보증금을 돌려주고, 세입자는 집을 비워주는 것. 이 두 가지는 맞교환이다.
"요즘 다들 이렇게 해요"라거나 "형편이 어려우니 이해해 달라"는 말에는 법적 근거가 없다. 감정에 호소하는 것일 뿐, 정당한 사유가 될 수 없다.
물론 일부 경우에는 새 세입자가 금방 구해져서 별 문제 없이 넘어가기도 한다. 하지만 솔직히 말해, 그건 운이 좋은 경우다. 지금처럼 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서는 언제 새 세입자가 나타날지 아무도 모른다.
기다리는 동안 손해는 고스란히 세입자 몫이 된다.
계약 만기 전, 이것부터 챙기자
집주인에게 대응하는 방법은 '타이밍'에 따라 달라진다.
만기 2~6개월 전이라면, 우선 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 명확히 전달해야 한다. 대부분의 세입자들이 알고 있는 부분이지만, 중요한 건 그 이후다.
집주인이 연락을 피하거나 대충 넘기려 한다면? 단순히 문자나 전화로 끝내지 말고, 법무법인 직인이 찍힌 내용증명을 보내는 것이 효과적이다.
내용증명에는 이런 내용을 담는다. 만기일에 보증금을 즉시 반환해야 하며, 그렇지 않을 경우 바로 소송을 진행하겠다는 것. 지연이자와 소송비용까지 청구하겠다는 점도 분명히 명시한다.
이렇게 하면 집주인도 상황의 심각성을 인식하게 된다. 어떻게든 스스로 보증금을 마련하려는 움직임이 생기는 경우가 많다.
만약 그래도 반응이 없다면? 더 이상 시간을 끌 이유가 없다. 바로 법적 절차에 들어가는 것이 현명하다.
만기가 아직 한참 남았다면?
계약 종료까지 1년 가까이 남은 상황도 있다. 이때는 접근법이 조금 다르다.
집주인에게 사기 정황이 보인다거나, 등기부등본에 문제가 발견된다면 만기까지 기다릴 필요가 없다. 정당한 사유가 있다면 중도해지를 주장할 수 있다.
특히 전세사기 징후가 포착됐다면 하루라도 빨리 움직여야 한다. 시간이 지날수록 상황은 복잡해지고, 회수할 수 있는 금액도 줄어들 가능성이 높다.
결국 소송밖에 방법이 없다면
여러 노력을 기울였는데도 집주인이 끝까지 버틴다면, 남은 선택지는 하나다. 전세보증금 반환 청구 소송.
겁먹을 필요는 없다. 이 소송은 생각보다 단순하다.
필요한 증거는 세 가지다. 계약 기간이 끝났음을 보여주는 임대차계약서, 보증금을 냈지만 돌려받지 못했음을 증명하는 은행 거래 내역, 그리고 계약 연장 의사가 없음을 통보한 내용증명.
집주인이 "돈이 없다"며 버티는 상황이라면 오히려 세입자에게 유리하다. 증거가 명확하니 패소할 가능성이 거의 없기 때문이다.
승소했다고 끝이 아니다
다만 한 가지 알아둬야 할 것이 있다.
소송에서 이겼다고 해서 자동으로 보증금이 통장에 꽂히는 게 아니다. 승소 판결은 '받을 권리가 있다'는 확인일 뿐, 실제로 돈을 회수하는 건 별개의 문제다.
집주인의 재정 상태, 해당 부동산에 걸린 권리 관계, 경매 진행 시 배당 순위 등 따져봐야 할 변수가 많다. 어떤 경우에는 협상을 통해 일부라도 빨리 받는 게 나을 수 있고, 어떤 경우에는 경매까지 가는 게 유리할 수도 있다.
극단적인 상황에서는 세입자가 직접 해당 부동산을 낙찰받는 방법도 고려해볼 수 있다. 상황에 따라 최선의 해법이 다르다는 뜻이다.
결국, 타이밍이 전부다
지금까지 수많은 전세 분쟁 사례를 지켜봤다. 그때마다 느끼는 건 하나다.
초기 대응이 빠를수록 피해가 줄어든다.
임대인의 말을 믿고 안심하다가 만기 직전에서야 부랴부랴 움직이는 경우가 적지 않다. 조금만 더 일찍 대응했다면 상황이 달라졌을 텐데, 싶은 아쉬운 사례들이 많다.
집주인의 태도가 수상하다면, 등기부등본에 이상한 점이 발견된다면, 지금 바로 권리 분석부터 받아보길 권한다. 문제가 없다면 다행이고, 문제가 있다면 미리 알아두는 게 낫다.
전세보증금은 단순한 돈이 아니다. 누군가에게는 평생 모은 전 재산이고, 다음 삶을 시작하기 위한 발판이다.
지키기 위해 조금 더 적극적으로 움직여도 괜찮다.
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