전세금, 돌려받을 수 있을까
전세금반환소송에 대해 세입자가 알아야 할 것들
계약 만료일이 다가오는데 집주인에게서 연락이 없다. 새 세입자를 구하고 있다던 말은 어디로 갔을까. 불안한 마음에 먼저 전화를 걸어본다. 신호음만 길게 울린다.
요즘 이런 상황에 놓인 세입자가 부쩍 늘었다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 새 세입자를 구하기 어려워졌고, 그 여파는 고스란히 기존 세입자에게 돌아온다. 보증금을 돌려받지 못한 채 발이 묶이는 것이다.
더 심각한 건 전세사기 피해다. 처음부터 돌려줄 생각 없이 계약을 맺는 경우도 있다. 그래서 계약 전에, 그리고 문제가 생겼을 때 어떻게 대응해야 하는지 미리 알아두는 것이 중요하다.
이런 집은 피해야 한다
전셋집을 구할 때 몇 가지 위험 신호가 있다. 상담을 하다 보면 이걸 모르고 계약했다가 낭패를 보는 분들이 많아서 안타깝다.
전세가와 매매가가 비슷한 집은 애초에 들어가면 안 된다. 이런 구조에서는 집값이 조금만 떨어져도 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 없어진다. 계약 후 몇 달 지나 압류 통지서가 날아오는 건 시간문제다.
입주 직후 집주인이 바뀌는 경우도 주의해야 한다. 매매가 예정되어 있었는데 정상적으로 진행되지 못하고, 재산이 없는 사람이나 법인에게 명의만 넘긴 뒤 원래 임대인은 사라져버리는 패턴이다.
입주 후 주택도시보증공사(HUG) 가압류가 설정되었다면, 그 집주인이 여러 채를 갭투자로 굴리고 있을 가능성이 높다. 단기간에 수백 채를 사들여 보증금만 챙기고 나중에 돌려줄 생각이 없는 사람들도 있다.
내가 보호받을 수 있는 세입자인지 확인하는 법
등기부등본을 떼서 확인해야 한다. 내 전입신고일과 확정일자보다 앞서 설정된 압류, 가압류, 근저당이 있는지 살펴보는 것이다.
전입신고일 기준으로 그 이전에 선순위 권리가 없다면 대항력 있는 세입자로 인정받는다. 확정일자는 우선변제권과 직결되니 가능하면 입주 당일 바로 받아두는 게 좋다.
이 두 가지가 확보되어 있어야 나중에 경매가 진행되더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 위치에 설 수 있다.
돌려받지 못할 때, 소송이라는 선택
임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 결국 법적 절차를 밟아야 한다.
만기가 6개월 이상 남았다면 먼저 계약을 해지해야 소송이 가능하다. 집주인과 합의로 해지하거나, 하자 보수 불이행 같은 사유로 해지할 수 있다. 이때 쌍방 합의서를 작성해두면 나중에 증거로 쓸 수 있다.
만기가 6개월 이내로 다가왔다면 굳이 해지 절차를 거칠 필요 없이 바로 전세금반환소송을 준비하는 편이 낫다. 어차피 만기가 되면 청구할 수 있으니, 미리 준비해서 판결을 빨리 받아내는 게 유리하다.
계약이 자동 연장되지 않게 하려면
주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 만기 2개월 전까지 갱신거절 의사를 통지해야 한다. 그렇지 않으면 같은 조건으로 계약이 자동 연장된 것으로 간주된다.
통지 방법은 문자나 카카오톡도 가능하지만, 나중에 다툼이 생길 수 있으니 내용증명우편으로 보내는 것이 깔끔하다. 다만 만기가 코앞이라면 시간이 오래 걸리는 내용증명보다 문자로 빨리 보내고 캡처해두는 게 현실적이다.
중요한 건 증거를 남기는 것이다. 구두로만 말하면 나중에 "그런 적 없다"고 발뺌당할 수 있다.
이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황이 있다. 이때 그냥 전입을 빼면 대항력을 잃는다. 반드시 임차권등기를 먼저 신청해야 한다.
임차권등기를 해두면 이사를 간 후에도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 등기가 완료된 걸 확인한 다음에 전입을 빼고 이사하는 순서를 지켜야 한다.
반대로 보증금을 받기 전까지 이사를 갈 수 없는 상황이라면 임차권등기는 필수가 아니다. 은행 대출 연장 같은 부수적인 이유로 해두는 경우는 있다.
소송에서 이기면 받을 수 있는 것들
승소하면 보증금 외에도 몇 가지를 더 청구할 수 있다.
지연이자는 보증금 반환이 지연된 기간 동안 연 12%가 적용된다. 보증금이 크면 이 금액도 상당하다. 그리고 소송비용 일부도 법정 한도 내에서 임대인에게 청구할 수 있다.
문제는 임대인에게 재산이 없는 경우다. 판결을 받아도 받아낼 게 없으면 소용이 없다. 그래서 소송은 가능한 한 빨리 시작하는 게 좋다. 시간이 지날수록 임대인의 재산은 줄어든다. 다른 채권자들도 가만히 기다리고만 있지 않기 때문이다.
결국 중요한 건 타이밍이다
전세금 문제는 소송에서 이기는 것만으로 끝나지 않는다. 실제로 돈을 받아내는 집행 절차까지 가야 비로소 해결된다.
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