전세보증금 경매, 손해 없이 돌려받는 방법

소송에서 이겼다고 끝이 아니다

Dec 22. 2025

안녕하세요. 법무법인 김앤파트너스 김민수 변호사입니다.

전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 상황. 결국 법원에 소송을 제기하게 됩니다. 그런데 많은 분들이 간과하는 게 있어요. 판결문을 받았다고 해서 돈이 자동으로 통장에 들어오는 게 아니라는 점입니다.

진짜 싸움은 그 이후부터 시작됩니다. 바로 '강제집행' 단계죠.

법원에서 받은 판결문은 일종의 무기입니다. 이 무기를 들고 집주인이 가진 재산을 합법적으로 압류하고 현금화할 수 있게 되는 거예요. 만약 전세로 살았던 그 집만으로 보증금 전액을 채우기 어렵다면, 집주인의 다른 재산까지 손을 뻗을 수 있습니다.

솔직히 말하면, 처음부터 돈을 줄 마음이 없었던 집주인이라면 소송은 그저 집행을 위한 준비 과정에 불과합니다.

전세보증금 경매가 핵심인 이유

현실적으로 생각해보면, 대부분의 집주인이 가진 가장 큰 재산은 부동산입니다. 특히 내가 살았던 그 전세집일 확률이 높죠. 그래서 전세보증금 경매를 통해 낙찰 대금에서 배당을 받는 방식이 가장 현실적인 회수 방법이 됩니다.

여기서 잠깐, 경매에는 두 종류가 있다는 걸 알아두세요.

임의경매는 소송 없이도 가능합니다. 등기부등본에 근저당이나 전세권이 설정되어 있다면 그 권리를 근거로 바로 경매를 신청할 수 있어요.

반면 강제경매는 소송에서 이긴 뒤에야 진행할 수 있는 절차입니다. 판결문이라는 '집행권원'이 있어야 시작되는 거죠.

전세보증금 경매 준비서류

집주인이 연락을 피하거나 아예 잠적해버렸다면, 더 이상 기다릴 이유가 없습니다. 바로 법적 절차로 들어가야 해요.

경매 신청 전에 아래 서류를 준비하세요.

판결문 (송달확정증명서, 집행문 첨부) 또는 지급명령 결정문

본인의 주민등록 초본

임대차계약서 사본

확정일자 증빙 서류

전세보증금 경매 절차 7단계

1단계: 경매 신청

관할 법원에 강제경매를 신청하면서 예납금을 내야 합니다. 이 돈은 경매 진행 비용으로 쓰이지만, 나중에 배당 단계에서 우선 돌려받을 수 있으니 너무 걱정하지 않아도 됩니다.

2단계: 법원의 개시 결정

서류에 문제가 없으면 보통 2주 정도 후에 경매 개시 결정이 납니다. 이 사실은 집주인과 다른 채권자들에게 통보되고, 등기부등본에도 '경매개시결정' 도장이 찍히게 됩니다. 동시에 감정평가가 이루어지면서 첫 번째 매각 기준가가 정해집니다.

3단계: 권리 신고는 필수

배당요구 마감일 전에 반드시 권리 신고를 해야 합니다. 이걸 놓치면 아무리 확정일자가 빠르더라도 임차인 경매 배당에서 한 푼도 못 받을 수 있어요. 전입신고 날짜와 확정일자를 정확하게 적어서 제출하세요.

4단계: 권리관계 파악하기

이 시점에서 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 나보다 먼저 설정된 근저당이 있는지, 집주인이 밀린 세금은 얼마나 되는지 확인해야 해요. 국세나 지방세는 생각보다 우선순위가 높아서, 체납액이 크면 내 몫이 줄어들 수 있거든요.

5단계: 입찰 일정 확인

법원에서 매각기일을 잡으면 대략 2~3개월 뒤에 첫 경매가 열립니다. 유찰되면 가격이 떨어지면서 다시 진행되고, 보통 네 번까지 시도합니다. 그래도 안 팔리면 추가로 네 번 더 할 수도 있어요.

6단계: 전세보증금 경매에서 직접 낙찰받기

여기서 반전이 있습니다. 꼭 다른 사람이 낙찰받기를 기다릴 필요가 없어요. 임차인 본인이 직접 입찰에 참여할 수 있거든요. 이른바 '셀프낙찰' 전략입니다.

전세금 경매가 여러 번 유찰되면서 최저가가 보증금 아래로 떨어지는 경우가 있습니다. 예를 들어 보증금이 2억인데 최저 매각가가 1억 5천까지 내려갔다면, 그 가격 이상으로 입찰해서 낙찰받을 수 있어요.

낙찰 후에는 '상계 신청'이라는 걸 합니다. 쉽게 말해, 내가 받아야 할 보증금과 내가 내야 할 낙찰 대금을 서로 퉁치는 거예요. 전세보증금 경매 상계를 활용하면 현금을 따로 준비하지 않아도 집을 내 것으로 만들 수 있습니다.

게다가 나중에 이 집을 팔 때 취득가액이 높게 잡히니까 양도세 부담도 줄어듭니다.

7단계: 소유권 이전과 권리 정리

낙찰이 확정되면 소유권 이전 등기를 진행합니다. 이때 촉탁등기를 통해 나보다 늦게 설정된 가압류나 압류 같은 것들이 자동으로 말소됩니다. 깨끗한 상태의 부동산을 온전히 내 명의로 가져오는 거죠.

전세보증금 경매, 혼자 할 수 있을까

물론 이 모든 과정을 직접 진행하는 분들도 있습니다. 하지만 배당 순위 계산이나 권리 분석에서 실수가 생기면 오히려 손해를 볼 수 있어요. 특히 처음 겪는 상황이라면 전문가의 조언을 받아보는 게 현명합니다.

전세보증금 경매 문제로 막막하다면, 소송부터 집행까지 한 번에 처리할 수 있는 곳을 찾아보세요. 시간과 에너지를 아끼면서 확실하게 보증금을 지킬 수 있을 겁니다.

(이메일) minsa@kimnpartners.co.kr

✔️ 이메일 제목 [브런치스토리 보고 상담 신청합니다]

✔️ 연락처, 계약서, 등기부등본, 사건 내용을 보내주시면 자세히 상담해드립니다.

✔️ 계약서와 등기부등본을 통해 전화보다 더 자세한 상담이 가능합니다.