전세보증금 지연이자, 약 2,500만원 받아낸 실제사례
전세금반환소송 전문변호사 김앤파트너스
안녕하세요. 법무법인 김앤파트너스 대표변호사 김민수입니다.
계약 기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란을 겪는 세입자분들이 많습니다.
이런 상황에서는 법에서 인정하는 '전세보증금 지연이자'에 대해 제대로 알고 능동적으로 움직이는 것이 핵심입니다.
이번 글에서는 전세보증금 지연이자의 법률적 기초와 받기 위한 조건, 그리고 원금에 더해 지연이자까지 모두 회수한 실제 케이스를 알려드리겠습니다.
지금 임대인이 보증금을 미루고 있어 답답하시다면, 이 내용을 참고해 원금과 전세보증금 지연이자를 함께 요구하는 방법을 알아보시기 바랍니다.
1. 전세보증금 지연이자 청구를 위한 선행 조건
법률상 임대인의 보증금 지급 책임과 세입자의 집 반환 책임은 '동시이행' 성격을 갖습니다.
다시 말해, 어느 한쪽이 선행할 필요 없이 양측이 함께 의무를 다해야 하는 구조입니다.
그러므로 전세보증금 지연이자를 받으려면, 세입자가 자신의 의무인 주거 공간 반환을 완수했다는 점을 증명해야 합니다.
"세입자로서 해야 할 일을 전부 끝냈으니, 이제 임대인이 돈을 줘야 한다"라는 사실을 분명히 해야 전세보증금 지연이자 청구가 가능해집니다.
여기서 '주거 공간 반환'이란 그냥 짐을 빼는 게 아니라, 열쇠나 도어락 비밀번호 등을 임대인에게 넘겨 실질적인 점유 이전이 이뤄졌음을 알리는 행위를 뜻합니다.
그런데 꼭 주의할 부분이 있습니다. 바로 '대항력 보존'입니다.
집을 비우고 새 주소로 전입신고를 해버리면, 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지키기 어려워질 수 있습니다.
그래서 이사 전에 꼭 해당 법원에 '주택임차권등기명령'을 신청하고, 등기부에 기록이 됐는지 점검해야 합니다.
이 과정을 거쳐야 대항력과 우선변제권을 지키면서 전세보증금 지연이자 절차를 밟을 수 있습니다.
2. 전세보증금 지연이자율: 연 5%에서 연 12%까지
전세보증금 지연이자율은 시기별로 차이가 납니다.
재판 전: 임대인이 돈을 안 준 날부터 소송 서류가 임대인에게 도착하기 전까지는 민법 기준 연 5%가 붙습니다.
재판 후: 소송 서류가 임대인에게 전달된 그다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 의해 연 12%까지 올라갑니다.
이렇게 높아진 전세보증금 지연이자율은 임대인이 빨리 갚도록 만드는 현실적인 압박 장치가 됩니다.
3. 강제경매에서 전세보증금 지연이자 받는 법
판결이 나왔어도 임대인이 돈을 안 주면 강제경매로 넘어가게 됩니다.
이때 전세보증금 지연이자까지 배당받으려면 경매 신청 서류의 채권 항목에 이를 확실히 적어야 합니다.
원금만 쓰고 전세보증금 지연이자를 빠뜨리면, 그 경매에서는 지연이자를 받을 길이 막힙니다.
판결 내용에 맞춰 경매 신청 시점까지의 이자를 계산해서 원금과 같이 기재하고, '다 갚는 날까지 연 12% 비율의 지연손해금이 붙는다'는 점을 꼭 명시해야 합니다.
4. 전세보증금 지연이자의 배당 순서는?
"보증금 원금이 우선변제 대상이면, 전세보증금 지연이자도 똑같이 보호받나요?"라고 묻는 분들이 많습니다.
하지만 법적으로 우선변제권은 '원금'에만 해당됩니다.
전세보증금 지연이자나 소송비용은 일반채권 취급을 받아서, 선순위 담보권자(은행 근저당 등)와 원금이 다 해결된 뒤 잔액이 있어야 받을 수 있습니다.
따라서 경매에 들어가기 전, 해당 부동산의 권리 상황을 꼼꼼히 따져서 배당 가능성이 있는지 살펴봐야 합니다.
5. 전세보증금 지연이자 약 2,500만 원 회수 사례
실제 진행했던 건을 소개합니다.
의뢰인은 판결을 근거로 원금과 전세보증금 지연이자 전체를 청구 금액으로 잡아 강제경매를 시작했습니다.
경매 도중 그 부동산에 지방세 미납으로 인한 압류가 걸려 있었고, 배당 순서는 1순위 의뢰인 원금, 2순위 지자체 세금, 3순위 의뢰인의 전세보증금 지연이자로 예측됐습니다.
참고로 세금과 보증금의 순서는 세금 고지서 발송일과 임대차계약 확정일자 중 무엇이 앞서느냐에 따라 정해집니다.
후순위 채권이 많았다면 전세보증금 지연이자를 못 받을 수도 있었습니다.
그러나 배당 날짜 전에 지자체 압류가 풀리면서, 의뢰인은 원금은 물론 약 2,500만 원의 전세보증금 지연이자까지 전부 배당받았습니다.
소송비용까지 다 돌려받은, 아주 좋은 결과였습니다.
전세보증금 지연이자까지 돌려받으려면
보증금이 늦어질 때 어떻게 해야 할지 몰라 망설이다가, 소송이 부담스러워 타이밍을 놓치는 세입자분들이 많습니다.
하지만 시간이 지날수록 세입자에게 불리해집니다.
가만히 있는 사이 임대인의 재정 상태가 바뀌어 돈 받기가 더 힘들어질 수 있기 때문입니다.
위 사례처럼 적극적으로 대응하면, 전세보증금 지연이자를 통해 그동안의 금전적·시간적 피해를 만회할 기회가 생깁니다.
보증금 회수 과정이 어렵고 낯설게 느껴질 수 있지만, 체계적인 법률 지원으로 처음부터 끝까지 빈틈없이 진행하는 전문가와 함께한다면 훨씬 나은 결과를 얻을 수 있습니다.
비슷한 상황이시라면, 혼자 고민하지 마시고 법률 상담을 통해 최선의 해결책을 찾아보시길 권합니다.
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