전세사기 피해 개인회생으로 극복 가능합니다
전시사기 피해자분들 이렇게 피해 회복하세요
✔ 핵심요약
전세사기 피해 발생시 경찰신고, 전세보증금 반환 소송 판결 후 경매 신청, 돌려받을 돈이 없다면 개인회생 파산을 통해 전세사기 피해 최소화
요즘 전세보증금 때문에 사회적으로 문제가 많은데요.
이게 단순히 새로운 세입자를 못 구해서 보증금을 못 돌려주는 거라면 전세보증금반환 소송을 하고 경매를 해서라도 어떻게든 받아내겠는데, 그게 아니라 처음부터 사기를 칠 목적으로 고의로 보증금을 부풀려서 깡통전세를 만든 거라면 경매를 해도 이미 부동산 가치보다 전세금이 훨씬 높아서 보증금을 다 못 받습니다.
게다가 전세사기의 경우는 보통 다른 재산이 하나도 없는 바지사장을 임대인으로 내세워서 하기 때문에 경매로 못 받은 돈을 임대인한테 달라고 해 봤자 받을 가능성이 거의 없구요.
특히 요즘 이삼십대 젊은 청년층이 많이 사는 다가구주택형 빌라 같은 경우는 시세라는 게 워낙 들쭉날쭉해서 이런 피해를 보는 분들이 정말 많습니다. 오늘은 이렇게 전세사기로 보증금을 돌려받기 어렵게 된 분들이 어떻게 하면 이 난관을 극복할 수 있는지 그 방법을 알려드리겠습니다.
먼저 전세사기인지 아닌지는 어떻게 구분하는지 설명드릴게요.
만약에 내가 사는 빌라 주변에서는 다들 보증금 일부에 월세를 받고 있는데, 유독 우리 빌라는 최근 들어 고액의 전세금으로만 계약을 하고 있다,
한 중개사가 그 빌라 전체를 중개하면서 일반적인 수수료가 아닌 고액의 수수료를 임대인한테서 받는다
전 세입자가 중개사한테 웃돈을 줘서라도 어떻게 해서든 집을 빼려고 한다.
집주인한테 아무리 연락을 해도 연락이 안 된다
집주인의 모습이나 행동이 아무리 생각해도 건물 빌라의 실소유자로는 안 보인다
뭐 이런 신호들 중에서 몇 가지가 감지되면 전세사기를 의심해 봐야 합니다.
이런 의심 가는 정황이 있는데 실제로 전세 만기로 보증금 돌려달라고 연락해도 전화 안 받고 돈 줄 생각도 안 한다면 전세사기일 가능성이 높으니 경찰에 신고하시기 바랍니다.
진짜 전세사기가 맞다면 임대인인 바지사장과 연루된 중개사 그리고 뒤에 숨어 있는 실소유자들에 대한 조사가 이루어지는데요. 안타깝지만 이렇게 경찰 신고를 한다고 해서 내 전세금을 바로 돌려받을 수 있는 건 아닙니다.
대개 이런 경우는 선순위근저당권이랑 체납세금 그리고 다른 세대들 전세보증금으로 이미 건물이 깡통이 된 상태고 바지사장은 자기 명의로 된 재산이 없기 때문에 보증금을 받아내기가 쉽지 않아요.
그리고 형사고소는 나라에서 죄지은 사람들 형사처벌을 하려고 하는 거지 돈 받는 거 하고는 상관없거든요. 그래도 이렇게 경찰신고를 해 놓으면 내가 전세사기를 당했다는 사실이 공식적으로 확인되는 거라 나중에 꼭 필요하기는 합니다. 이 부분은 뒤에서 다시 설명드릴게요.
형사고소를 했다면 그 다음은 임대인을 상대로 전세보증금 돌려달라는 민사소송을 제기해야 합니다.
임차인은 전세보증금을 못 받고 있어도 그 건물에 경매를 넣을 수가 없어요. 확정일자까지 받은 임차인이라고 해도 임차권 상태만으로는 경매신청이 안 됩니다.
그러면 임차인은 어떻게 해야 되냐면, 근저당권 설정한 은행에서 경매 넣을 때까지 기다렸다가 그 경매에서 보증금을 채권신고 하고 배당을 받아야 합니다. 그런데 만약에 건물에 따로 근저당권 설정도 안 되어 있는데 보증금도 못 돌려 받는 상황이다,
그러면 내가 직접 임대인을 상대로 민사소송을 해서 판결을 받고 경매 넣는 수밖에 없어요. 안 그러면 집 주인이 스스로 주지 돌려주지 않는 이상 그 건물에서 보증금을 받을 방법이 없거든요. 그래서 건물에 다른 근저당권도 없고 임차인만 있는 분들은 나중에 설사 경매로 보증금을 다 못 받는다 하더라도 전세보증금반환소송을 하는 게 꼭 필요합니다.
안타깝지만 이렇게 형사고소도 하고 민사소송을 하더라도 내 보증금을 무조건 다 받는다는 보장이 없습니다.
그런데 보통 보면 내가 가지고 있던 돈이랑 대출받은 돈 합쳐서 보증금 마련하는 경우가 대부분인데요. 이때는 전세사기로 보증금을 못 받게 될 경우 그 빚을 고스란히 내가 다 떠안게 됩니다.
쉽게 말해서 전세사기로 내 돈도 날리고 대출 빚까지 떠 앉게 되는 거죠. 이런 보증금이 적게는 수천만 원에서 많게는 수억인데요. 이 돈이 20-30대 젊은 분들뿐만 아니라 40-50대 들한테도 하루아침에 쉽게 갚을 수 있는 금액이 아니죠.
그나마 벌이가 괜찮으면 어떻게든 갚아 나가겠는데 만약에 도저히 여력이 안 된다면 다른 방법을 찾아야 합니다.
개인회생과 파산으로 피해 회복
제가 빚을 해결할 수 있는 공식적인 방법에 대해서는 여러 번 설명드렸는데요. 전세사기로 대출금까지 떠안게 된 분이 도저히 빚을 못 갚을 것 같으면 개인워크아웃이나 개인회생파산을 한 번 알아보실 것을 추천드립니다. 실제로 저희 사무실에서도 전세사기로 보증금 7, 8억씩 떼인 분들의 경우 회생을 통해서 6, 7억씩 부채를 탕감받게 해 드리고 있습니다.
서울회생법원은 전세사기 피해자 개인회생 변제기간을 3년에서 2년 내외로 줄일수있도록 실무준칙을 개정해 시행하고 있습니다. 돌려받을 수 없는 전세보증금 역시 청산가치에 반영하지 않도록 해 변제금 부담을 줄이고 있습니다.
쉽게 말해서 채무자 사정을 많이 감안해 준다는 거죠. 대신 회생파산을 신청할 때 내가 전세사기로 임대인을 형사고소했다는 사건사고사실확인서를 준비해 놓는 게 좋습니다. 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 따라 피해자로 결정받은 경우 이 같은 혜택을 받을 수 있기 때문이죠.
아무 증거도 없으면서 말로만 전세사기 당해서 빚이 생겼다고 하면 법원에서 바로 믿어주지를 않거든요.
전세사기피해를 당했다고 해서 포기하지마시고 해결 방법을 찾으시기 바랍니다! 이 글이 조금이라도 도움이 됐으면 합니다.
궁금하신 내용은 전화 1577-2896을 이용해주세요. 함께 고민하겠습니다.
