임차인의 손해를 최소화 하는 방법 – 셀프낙찰
보증금 100% 반환이 어렵다고 판단된다면
부동산전문변호사 김민수✔핵심요약
- 임차인 본인이 채권자로서 배당받을 전세보증금을 매각대금으로 상계하여 전셋집을 낙착 받는 방법을 셀프낙찰이라 한다.
- 상계 처리 가능 액수는 총 전세보증금이 아니라 낙찰 이후 돌려 받게 될 전세보증금이다.
- 일정 조건을 충족할 경우 낙찰을 받아도 무주택자를 유지시켜준다.
전셋집 시세가 전세가보다 높다면 문제없지만 역전세와 깡통전세 위험가구가 증가하면서 전세살이 공포는 점점 커지고 있습니다.
부동산전문변호사로 활동하면서 이런 어려움에 부닥친 분들을 위해
전세가와 전셋집의 매매 시세가 비슷하거나
전세가보다 매매 시세가 더 낮거나
선순위 세입자가 다수 있거나
세입자들의 보증금 합산액이 집값을 초과한 경우
승소판결을 받아 경매절차를 진행한다고 해도
자신의 전세보증금 전액을 회수하지 못하는 결과로 이어질 수 있습니다.
권리분석을 통해 최악의 상황을 대비하고 손해를 최소화하는 전략을 짜서 실행해 나가야 합니다.
1. 전세보증금반환 소송 진행은 기본입니다.
2. 임대인과의 협상을 진행하여 보증금 반환을 유도합니다.
3. 경매진행 최적의 시기를 판단해야 합니다.
4. 임대인의 다른 재산(거주하는 집 등)을 확인했다면, 소송 도중이라도 가압류를 진행할 필요가 있습니다.
5. 임차인 본인이 채권자로서 배당받을 전세보증금을 매각대금으로 상계하여 전셋집을 낙찰 받는 방법도 있습니다. (셀프낙찰)
전세보증금 매각대금에 대한 추가설명을 드리자면 경매낙찰잔금을 돌려받아야 하는 전세보증금으로 대신 지급하겠다는 뜻인데요. 낙찰금이 1억이고 전세보증금이 1억이라면 추가 지급 없이 소유권 이전이 가능합니다. 상계 처리 가능한 액수는 총 전세보증금이 아니라 낙찰 이후 돌려받게 될 전세보증금입니다.
셀프낙찰을 위해서는 강제 경매를 신청해야 합니다.
강제 경매를 진행하기 위해서는 채권자인 임차인이 소송을 통해 채권금액이 있다는 판결을 받아야 합니다.
셀프낙찰의 장점은 무엇일까요?
낙찰받은 집을 전세 주거나, 부동산 가격이 상승하였을 때 매각하여 자신의 보증금을 회수하는 효과를 볼 수 있습니다.
물론 위험한 방법이기도 합니다.
배당순위에 밀려 돌려 받아야 할 돈이 경매잔금보다 낮을 수 있습니다. 상계처리 가능 금액을 꼭 확인하고 추가 대출을 받거나 자금을 마련해야 합니다
예상보다 높은 가격에 낙찰되거나, 다른 입찰자에게 낙찰 될 위험이 있습니다. 경매에 필요한 추가 비용과 법적 절차의 복잡성도 고려해야겠죠.
최근 셀프낙찰이 증가하고 있는 이유는 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 경매 또는 공매로 임차주택을 낙찰받은 경우 전용면적 85㎡ 이하면서 공시가격이 수도권 3억원(지방 1억5000만원) 이하면 무주택으로 인정하고 있기 때문입니다.
성공적인 전세보증금 반환을 끌어내기 위해서는 다양한 방법을 동원해야합니다. 여러 방법 중 하나인 셀프낙찰을 설명드렸습니다. 반환 과정에 있어서 임차인이 마주하게 될 여러 위험을 최소화하고 이익을 극대화하기 위해서는 전문가 도움이 반드시 필요합니다.
10번의 고민보다는 1번의 상담이 문제 해결에 더 큰 도움을 줄 것입니다.
