집주인명의변경 계약서, 확정일자를 다시 받아야 할까요?
후순위로 밀리지 않기 위한 주의사항
✔ 핵심요약
집주인명의 변경 시 계약서를 새로 작성할 필요는 없다.
기존 계약서에 계약을 연장한다는 내용 추가만으로 충분
만약 새로운 계약서를 작성한 뒤 보증금 반환에 어려움을 겪고 있다면 전문가 상담이 필요하다.
집주인 명의변경으로 계약서를 새로 작성했습니다.
확정일자를 다시 받아야 하나요?
전세보증금반환에 있어서 가장 중요한 부분은 바로 우선변제권 확보입니다. 잘못된 계약으로 우선순위가 밀려 전세금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있어 정확한 이해가 필요합니다.
사례
2021년 계약 후 사고 있는 동안 2022년 집주인 명의변경이 이루어졌으며 이 사실을 모르고 있던 A 씨
1. 임대인 명의 변경이란?
때때로, 전세를 빌린 집의 주인, 즉 임대인의 이름이 바뀌는 경우가 있습니다. 이를 '임대인 명의 변경'이라고 합니다. 이런 변화는 임차인이 전혀 모르는 사이에 일어날 수 있습니다.
2. 왜 이런 일이 발생하나요?
집을 새로운 사람에게 팔 때, 임차인인 여러분의 동의가 필요하지 않습니다. 그래서 때때로 집주인이 바뀌는 일이 생기는 거죠.
3. 전세 사기의 위험도 있습니다.
이런 명의 변경 중 일부는 전세 사기를 목적으로 이루어질 수 있어요. 하지만 모든 경우가 그런 건 아니에요. 어떤 때는 정상적인 매매 과정에서도 이런 변화가 생길 수 있습니다.
집주인이 바뀌더라도 대항력과 우선변제권을 갖추면, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 가지기 위해서는
계약 후 해당 주소에 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다.
확정일자를 받아
대상 주택을 임차인이 점유하여 살고 있어야 합니다.
전입신고, 확정일자, 점유 이 세가지 요건 중 중간에 하나라도 빠진다면 이미 가지고 있던 대항력 또는 우선변제권을 잃게 됩니다. 즉, 전세보증금을 지키는 데 필요한 법적 보호를 받지 못한다는 뜻입니다.
전세계약 기간이 끝나서 바뀐 집주인과 다시 계약기간을 연장할 경우 주의사항을 안내 드리겠습니다.
4. 새 계약서 작성은 피하세요.
새로운 집주인과 계약을 연장할 때, 절대로 새 계약서를 쓰지 마세요. 왜냐하면, 새로운 계약서를 작성하면 기존의 계약서가 그 효력을 잃을 수 있기 때문입니다.
5. 기존 계약서의 중요성
기존 계약서는 여러분의 전세 보증금과 관련된 권리를 보호해줍니다. 새로운 계약서를 작성하면, 그 보호를 잃을 위험이 있습니다.
강조 : 바뀐 집주인과 절대 계약서를 새로 쓰지 마세요.
새 계약서 때문에 기존 계약서가 효력을 읽게 될 수 있습니다.
6. 기존 계약서에 “기간을 어느 시기까지로 연장하기로 한다” 문구를 추가하세요
위와 같은 내용을 추가하여 상호 서명 또는 날인을 하고 그 기존 계약서를 그대로 보관해야 합니다.
기존계약서를 강조하는 이유
다가구 주택의 경우 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 임차인의 전입신고와 확정일자가 완료된 시점이 매우 중요합니다.
기존 계약서를 유지했다면 선순위의 대항력을 갖추고 있을 수 있지만 새로 계약서를 작성한다면 후순위로 밀려 자신의 보증금을 한 푼도 받지 못하는 결과가 될 수 있습니다.
새로 계약서를 작성하셨나요?
그래도 방법은 있습니다.
여기에 권리제한이 걸리게 되면 보증금을 돌려 받지 못한 상태로 쫓겨나야 하는 상황이 일어날 수 있습니다.
새로운 계약서를 작성한 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우
새로 작성한 계약서가 아니라 원래 체결한 기존 계약서를 경매진행 시에 제출하고 본인의 원래 권리를 일단 주장하는 방법을 사용해야 합니다.
집주인이 이를 제대로 대처하지 못할 경우 원래 권리 내용대로 진행될 수 있습니다.
아파트, 오피스텔을 비롯한 다가구, 다세대주택, 빌라, 주상복합, 상가에 이르기까지 복잡한 임대차 형태에 따른 맞춤 전략으로 보증금반환 가능성을 높여야 합니다.
