집주인(임대인)이 개인회생파산을 진행하고 있다면?

Dec 4. 2023

법무법인 김앤파트너스 김민수 대표변호사입니다.

저희 법무법인은 전세금 반환 소송을 수백 건 집행하며 참 다양한 상황들을 접했습니다. 전세 사기임을 알고 당하는 사람은 없겠지요. 전세 사기뿐만 아니라 집주인에게 갑자기 사정이 생겨 전세금을 돌려받지 못하는 상황도 있습니다.

예를 들어 집주인이 변경되었거나, 잠적했거나, 집주인이 사망했는데 상속 포기를 한 경우들이 그렇습니다. 또한, 집주인이 큰 투자를 진행했다가 실패하고 회생, 파산절차와 같은 도산 절차를 진행하는 경우가 있습니다.

집주인의 회생·파산절차

파산은 채무자에게 부채 초과 혹은 지급 불능이 있음을 이유로 파산선고를 하여 채무자의 재산을 매각하여 금전으로 만든 다음 파산절차에서 채권조사를 거쳐 확정된 채권의 우선순위와 채권액에 따라 돈을 분배하는 절차입니다.

만일 집주인이 파산절차를 진행하고 있다면 절차가 진행되는 동안 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정하며 지내야 합니다. 사실 파산절차는 재산보다 빚이 더 많아서 진행하는 경우가 많기에 언젠가 보증금을 돌려받을 수 있을 것이라는 가벼운 기대를 해서는 안 됩니다.

개인회생 절차를 밟고 있다면 조금 더 나은 상황이긴 합니다. 회생절차는 재정적 어려움으로 파탄에 직면해 있는 채무자에 대하여 채권자, 주주, 지분권자 등 여러 이해관계인의 법률관계를 조정하여 채무자의 회생을 도모하는 제도입니다.

회생은 일정 금액을 변제하면서 갚지 못한 채무를 면책해주는 것이기에 만일 집주인에게 재산이 남아있고 새로운 임차인을 구하면 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성은 기대할 수 있습니다.

다만 회생이나 파산절차를 밟고 있다면 정해진 기간에 보증금을 반환받기란 쉽지 않은 일입니다. 주저하지 말고 전셋집에 대한 경매를 진행하는 등 강제집행 절차를 고려해야 합니다.

별제권

별제권이란 집주인이 파산절차를 진행하면 만들어지는 파산재산에서 특정 재산으로 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인은 다른 일반적인 채권자들과 달리 별제권을 행사할 수 있습니다.

별제권은 파산재단 재산에 설정된 유치권이나 저당권, 전세권과 같은 물권에 근거하여 행사하게 됩니다.

임차인 개인회생이나 파산절차와 무관하게 임대인에게 추심할 수 있기에 전세보증금 반환 소송을 제기하고 승소 후에 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

어려운 경매 절차

경매를 진행한다고 모든 전셋집이 원활하게 경매되지 않습니다. 경매를 진행하여 전셋집이 낙찰받으면 배당금으로 보증금을 되찾을 수는 있지만 경매에 참여하는 대부분의 사람은 전셋집을 받으려고 하지 않습니다. 낙찰받은 후 임차인에 대하여 나머지 보증금을 지급해야 하는 부담을 떠안아야 하기 때문입니다.

예를 들어 A가 전세보증금이 3억 원인 전셋집에 대하여 1억 원으로 낙찰받았다면, 낙찰 금액 1억 원과는 별개로 임차인에게 나머지 2억 원에 대하여 지급해야 하는 책임을 지게 됩니다. 만일, 나머지 2억 원을 지급하지 않으면 임차인은 낙찰자에게 2억 원을 모두 받을 때까지 집을 주지 않을 수 있습니다.