집전 (集錢, Saving) - 다섯번째
목적자금(4) - 주택자금(2)
주택자금은 목적자금중 가장 큰 규모를 일시에 요구하기 때문에 전략을 잘 세워야 하며, 그 계획은 무엇보다 자신의 체질에 잘 맞아야만 문제가 발생치 않는다.
(목적하는 주택의 가격) - (주택의 내 자산의 현재가치를 파악) = (요구자금을 산출)
(요구자금) - (투자처(저축 포함) 월불입하여 일정기간 모을 수 있는 금액) = (부족자금) 을 설명하였고,
부족자금을 대출로 충당하여 사용하고 매월 또는 일정기간 상환하는 원금균등분할상환방식으로 대출을 상환함으로써 목적자금을 모으는 레버리지효과를 설명한 바 있다. 대출로 부족자금을 충당할때 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 나의 소득과 자산 대비 어느 정도의 대출금이 적정한지, 매월 어느 정도의 금융비용이 적정한지를 판단해야 한다는 것이다.
◐ 주택자금 대출을 위한 지초 지식
1) 레버리지 효과
지렛대 효과라고도 하며 그림처럼 돌을 직접 들어 올리려하면 많은 힘을 필요로 하지만, 지렛대와 받침돌이 있으면 받침돌을 어디 고이느냐에 따라서 작은 힘으로도 무거운 돌을 비교적 쉽게 들어 올릴 수 있듯이, 나의 자본이 부족할 때 적정한 타인의 자본을 합하여 목적 달성하는 것을 레버리지 효과라고 한다.
예를들면, 3억원의 주택을 구입하고자 하나 나의 자본이 2억원만 있다고 가정을 하자.
이때 부족자금 1억원을 대출로 충당하여 3억원의 주택을 구입하였다면, 이러한 대출의 활용을 레버리지 효과라고 한다. 이외에도 증권사에서 주식을 매입할 때 투자자본 이외에 증거금을 담보로 신용거래를 하는 경우, 기업에서 당좌어음이나 수표를 발행하여 상거래에 활용하는 경우 등이 대표적이다.
장점 : 부족자금을 타인의 자본 또는 신용 거래를 활용하여 목적달성을 극대화 할수 있다.
단점 : 과다한 부채 및 금리변동,환율변동 등 변동성에 대한 리스크가 크다.
따라서 레버리지효과를 활용하기 위해서는 자산 및 소득 대비 대출의 적정성, 다른 목적자금과의 상관관계 등을 잘 파악한후 상환계획을 세워 자신에게 가장 합당하고 적정한 대출금액을 산정한 후 실행을 해야 한다. 너무 작은 규모의 힘은 돌을 움직이지 못하기도 하지만, 자칫 무리한 실행은 지렛대를 부러뜨려 낭패를 초래하기 때문이다.
2) 대출의 적정성
대출이란 미래 자금을 현재가치로 할인하여 일시적 목돈의 자금으로 지원받는 것이라 할 수 있다.
① 먼저 현재 보유하고 있는 대출중 주택자금이외 다른 대출의 규모를 살펴보아야 한다. 매월청구되는 신용카드금액(현금서비스 포함), 자동차할부 청구액, 기타 가계자금대출(마이너스 대출 포함)에 대한 매월 상환 원리금 + 이자금액이 매월 순소득금액의 20%이내를 유지토록 하여야 한다. 만일 20%를 넘는다면 대출의 거치기간 및 분할상환기간을 늘여 매월 상환금액을 줄이거나 보유예금이 있다면 대출금을 일부라도 먼저 상환하는 것이 현명하다 하겠다.
② 주택관련 대출은 대출원리금+재산세+관리비 등 모든 비용을 합하여 총소득의 25%~30%이내일 때 적정하다.
③ ①+②대출관련 총지출이 총소득의 36%이내 일 때 적정하다. 이것은 매달 부담해야 할 고정지출금액으로 대출관련 모든 지출금액이 36% 이내이어야 기본생활 지출(여타 목적자금지출 포함)이 가능하다고 본다. 그 이상일 경우 소득대비 과다 지출로 대출금액, 거치기간, 분할상환 금액, 분할상환기간 등의 조정을 통해 적정상태를 유지해야만 한다.
④ 다음 살펴볼 것은 보유 자산대비 대출 비율로서 총대출/총자산의 비율이 40% 이내이어야 한다. 소득과 소비의 규모는 지극히 가변성이 높기 때문에 소득이 감소하거나 소비가 증가하는 특정한 상태가 발생했을 경우 감당해 나갈 수 있는 지불능력 범위내의 대출을 보유하여야 한다.
이것은 가계의 현금흐름에 관한 것으로서 소득대비 지출의 적정성, 즉 지불능력을 점검하는 지표이다.
적정하고 합리적인 대출이란 금융비용을 최소화하는 것과 내가 감당할 수 있는 대출 규모, 즉 일반 생활을 하면서도 부담없이 감당할 수 있는 정도를 말한다. 따라서 주택자금을 목적자금으로 준비할 때에는 ⓐ 주택구입에 대한 비젼의 시기와 ⓑ 소득규모에 따른 준비 가능자금 ⓒ 부족자금의 대책(대출의 적정성을 추치로 파악) ⓔ 타 목적자금의 피해 감당정도 등의 상관성을 면밀히 검토 및 가족간 협의 후 결정해야만 한다.
3) LTV 및 DTI
LTV는 LOAN TO VALUE RAITO의 약자로 자산의 담보가치 대비 대출금액을 의미하는 담보인정비율
DTI는 DEBIT TO INCOME RATIO의 약자로 총부채의 원리금 상환액 대비 소득의 비율을 의미하는 총부채상환비율
두 비율은 정부의 통화 및 재정정책을 위해 관리하는 비율로서 금융권의 대출을 직접 통제하는 수단으로 사용하고 있다.
주택자금(3)에서 계속.....
