집전 (集錢, Saving) - 네번째

목적자금(3)

목적자금(3) - 주택자금(1)

목적자금은 각 개인별 비젼에 따라 실행되지만 보편적으로 교육자금, 결혼자금, 주택자금, 노후은퇴자금 4가지를 말한다. 모든 목적자금을 잘 준비해서 인생의 각 이벤트를 목적대로 치루는 것이 최선이라할 수 있으나 개인별 사정에 의해 중도변경은 물론 시도도 못하는 경우가 많다. 4대 목적자금중 교육자금, 결혼자금은 나머지 두 자금에 비해 금액이 비교적 작고, 또 라이프사이클상 경제적 활동을 진행하고 있는 중에 발생하는 것이 대부분이라 자금의 조달 및 조성에 큰 어려움이 없을 수 있으나 주택자금과 노후은퇴자금은 자금의 규모가 크고 오랜 시간에 걸쳐 이루어져야 하는 자금이기에 철저한 준비와 실행이 없다면 후에 어려움이 발생할 수 있다.

이에 4대 목적자금을 주택자금과 노후은퇴자금, 교육자금과 결혼자금 순으로 이야기 하고자 한다.

주택자금은 신규 전(월)세자금을 마련하는 경우, 신규 주택을 구입하는 경우, 주택 규모를 늘리는 경우, 지역변경으로 추가자금을 모아야 하는 경우 등으로 살펴볼 수 있는데, 목적자금을 모으는 방법은 모두 같다고 할 수 있다. 

1) 목적하는 지역의 주택에 대한 요구자금을 미리 파악하고 

2) 주택자금 필요 일자와 현재로부터의 기간 

3) 매월 주택자금을 위해 불입할 수 있는 금액수준  

4) 현재 자산규모를 기초로하여 자금을 계산해 보자.

목적 주택 가격 - 현재 자산 = 요구자금 .... ㉠

(매월불입액 x 기간(월)) + {(매월불입액 x r/12) x (n + n+1)/2} = 목적자금 .... ㉡

㉠ 요구자금 - ㉡ 목적자금 = 부족자금....㉢

(r : 이자율 , n : 불입기간 총월수)

주택자금을 포함한 모든 목적자금 준비에서 문제가 되는 것은 항상  부족자금의 해결이다.

앞에서 말한 것처럼 교육자금이나 결혼자금은 규모면이나 시기면에 있어 큰 문제가 아닐 수 있으나 주택자금은 자금의 성격상 그렇지 않은 경우가 많다.

부족자금을 해결하는 방법은

1) 목적 주택 가격을 낮추는 방법

내가 구입(또는 전월세 임대보증금)하고자 하는 주택의 규모 축소, 비교적 가격이 싼 지역검토 등으로 변경하거나, 경매 급매물 인근지역 대체 주택을 찾아내는 등의 방법을 강구하여 요구자금의 규모를 줄여야 한다. 과거에는 목적주택의 가격을 낮추기 위해 주택청약관련 예금 등을 활용하였으나 최근에는 보금자리주택을 청약하여 혜택을 받는 것이외 메리트가 예전보다 많이 상실되어 활용도가 예전만 못한 것이 사실이다. 

목적 주택을 찾는 것, 인근 대체지역에서 차선 주택을 찾는 것, 경매 또는 급매물을 통하여 찾는 것의 이야기는 부동산 방에서 이야기할 예정이다.

2) 목적자금을 극대회하는 방법

목적자금 마련기간을 연장하여  n값을 크게 하거나, 다소 위험을 감수하더라도 수익율을 높여 r값을 높여 목적자금을 최대화 해야 한다. 재무설계를 통해 소비 패턴을 변경함으로 매월 불입액을 증가시키는 방법이 효과적이긴하나 증가되는 금액 하나에만 의존하는것보다 기간의 연장과 각 개인의 성향에 맞는 적정한 자산분배로 요구수익율 달성을 노려보는 것도 함께 추진해 볼 필요가 있다. 

소비패턴의 변화는 재무설계전문가와 상담을 통해 진행할 수 있으나 경우에 따라 수수료가 발생할 수 있다. r값의 증대는 먼저 자신의 투자성향을 파악한 다음 그에 합당한 자산분배를 통해 진행하게 되는데 주식 채권 등의 직접투자, 상업용 부동산 및 리츠상품 투자, 펀드 및 파생상품 등 간접투자상품 이외에 각 금융기관별 상품을 찾아 수익률을 높일 수 있다.

r값을 높이는 방법은 모든 목적자금을 만들어가는 매우 주요 항목으로 노후은퇴자금을 설명한 후 이야기 할 예정이다.

3) 대출을 받아 인생의 이벤트를 달성하거나 혹은 이벤트의 내용을 변경해야 한다. 

대출은 미래의 소득을 현재가치로 앞당겨 쓰는 것인데, 레버리지 효과를 통해 목적달성의 효용를 극대화 할 수 있지만 철저한 관리가 없다면 독약과도 같다.  즉 최근 최저금리를 활용하여 부족자금을 대출로 조달하는 방법은 매우 유용한 방법이나 반드시 충분한 상환계획을 함께 세워 금융비용의 지출을 최소화해야 추후 문제 발생을 방지할 수 있다. 

대출 상환방법은 여러가지가 있으나 가급적 원금균등분할 상환방식을 선택함으로 목적자금 마련을 위한 월불입액 납입과 동일한 효과를 갖는 것이 좋다. 대출로 주택자금을 해결한 경우 다른 목적자금 때문에 이자만 부담하고 원금상환을 미루는 경우가 있는데, 가급적 작은 금액이라도 반드시 원금을 상환하는 습관을 들여야 대출금액을 줄여나갈 수 있다는 것을 명심해야 한다. 그러나 대출에 대한 개인 성향 역시 각각이어서 부담을 크게 느낄 때에는 인생의 이벤트 내용을 변경하는 것이 최상 방법이 될 수도 있음을 잊지 말아야 한다.

인생의 이벤트중 가장 큰 규모의 금액을 요구하는 주택자금은 어느 한 방법을 선택하여 달성하기가 쉽지 않아 전체의 방법을 다 사용하여야 하는데, 소비패턴의 변화를 통한 월불입액의 증대, 적정한 자산분배를 통한 r값의 최고화, 적정 규모의 대출을 통한 레버리지 효과의 극대화가 가장 많이 사용하는 금융권 방법이다.

 레버리지 효과를 위한 대출관련 이야기를 주택자금(2)에서 계속.....