집전 (集錢, Saving) - 여섯번째

 목적자금(5) - 주택자금(3)

◐ 주택담보대출 절차

주택담보관련대출은 구입코자하는 주택 또는 기보유하고 있는 주택을 담보로 대출을 받게 되는데, 그 절차는 다음과 같다.

① 금융기관을 방문하여 대출조건(금리, 상환조건, 부대혜택 등)을 파악한다. 유선 및 인터넷으로 파악하는 것도 가능하나 창구에서 직접 상담하는 것만큼 자세한 설명을 듣기가 대체로 쉽지 않다.

 

    - 금융기관을 찾아갈 때에는 담보 제공할 주택의 주소를 알고 가야 한다. 아파트의 경우는 KB시세를 기준으로 하기 때문에 인터넷조회 등으로 쉽게 알수 있으나 그외의 주택은 거래은행과 연결되어 있는 감정사에 담보가치를 감정하게 된다.

 

    - 금융기관은 등기부등본등 공부를 확인하여 제공할 담보 주택의 규모와 권리관계 등을 확인한다.

     - 금융기관은 대출을 받을 사람(이하 차주)으로 하여금 대출신청서 및 신용정보제공동의서를 작성받아 신용상태 및 상환 능력을 파악한다. 소득세를 신고한 서류를 가져가면 훨씬 빠르게 진행될 수 있다. 소득세 신고서류는 소득유무, 대출상황능력여부, DTI 산정 등의 판단 자료로 사용된다.

     - 신용상태 및 소득서류에 의한 DTI, 담보가치 감정에 의한 LTV 자료를 기초자료로 차주에게 맞는 대출금액, 상환방법과 기간, 대출 실행날짜 등을 상담하게 된다.

② 대출금액 한도는 각 금융기관별로 약간의 차이가 있을 수 있다. 아파트나 연립의 경우는 거의 차이가 없으나 단독주택 등은  차이가 있을 수 있으므로 몇 개의 금융기관을 방문하여 상담하는 것이 필요하다.

     - 담보제공 주택의 인근지역 금융기관이 격지 금융기관보다 유리할 수 있다.

     - 연립 및 다가구의 경우 분양사업자와 협의된 금융기관이 유리할 수 있다.

     - 대출금액 등은 제일금융권보다 인근 새마을금고, 단위농협이 더 유리할 수 있으나 그외 사항은 반대의 경우가 종종 있다.

③ 금융기관의 선정은 현재 대출 조건이 차주와 맞는지 여부가 중요하지만 향후 금리의 변동성, 중도상환수수료, 대출거래에 따른 기타 부대혜택 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 좋다

     - 현재의 조건은 좋을 수 있으나 일정기간 후 금리 조건이 변경되는지를 살펴 보는 것이 매우 중요하다

     - 차후 목돈이 생겨 상환하고자 할 때 중도상환에 따른 중도상환수수료등 페널티 조건도 살펴 보아야 한다.

     - 모든 금융기관이 동일하게 사용하고 있는 변동금리 조건은 큰 차이가 없으나, 금융기관의 임의로 변경가능하지 여부를 꼭 살펴보아야 한다. 금리는 금융기관의 자산 건정성과 신용팡가에 따라 향후 금융위기 등의 발생시 각 금융기관별 큰 차이가 발생할 수 있으므로  금융기관의 규모나 공신기관의 평가 등도 고려해야 할 사항이다. 왜냐하면 주택담보대출은 대부분 장기 상환을 해야 하기 때문이다.

④ 금융기관 선정과 대출관련 모든 조건이 결정이 되면 약정서를 작성하게 되며, 담보제공을 위한 근저당설정계약서도 함께 작성하게 된다. 약정서를 작성할 때는 차주 본인이 직접 작성해야 하며 이때 주요항목들을 설명듣게 된다.

     - 근저당 설정계약서 작성시에는 인감도장, 인감증명, 주민등록등본, 등기권리증, 주민등록증 또는 운전면허증(여권) 등 구비서류를 가져가야 한다.

     - 대출관련하여 발생하는 비용을 설명듣게 되는데, 대체로 대출 실행시 그 금액을 대출금액에서 공제하게 된다.

     - 금융기관마다 차이가 있으나 담보제공 주택의 임대차 사실 여부 등 제반사항 확인을 위한 실사팀이 방문한다.

⑤ 자금을 원하는 날짜에 미리 신고한 계좌로 대출 실행한 자금을 금융기관에서 입금함으로 대출관련 업무가 일단락되고 상환계획표에 의하여 매월 원리금을 납부하면된다.

     - 대출 원리금 상환은 자동이체 등록으로 별도 은행 방문은 없이 등록한 계좌에서 지정날짜에 인출된다.

     - 대출실행 약 2주후 등기권리증과 근저당설정이 표기된 등기부등본을 해당은행으로부터 수령하게 되는데, 근저당 이상유무를 확인하는 것이 좋다.

     - 차주는 대출조건에 따른 대울금리변동 주기별 금리추이를 살펴보고 급격한 금리변동성 우려시 금융기관 방문하여 상담토록한다.

     - 원리금자동이체일에 반드시 입금하는 것이 신용상태 유지에 필수이며, 잦은 연체는 향후 대출금리 인상의 주요원인이 된다.

주택담보대출은 대부분 장기대출로서 30년이내까지 운영할 수 있는 것이 대부분이다. 현재는 초저금리시대로서 이자에 대한 부담이 적어 대출을 받아 주택을 구입하거나 기타 용도로 사용하는데 용이하지만, 주택담보대출의 성격상 자금의 규모가 커서 약간의 금리변동이라 할지라도 그것에 대한 부담은 매우 크게 다가온다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.

각 은행별 대출조건은 개개인의 조건에 따라 맞을 수도 맞지 않을 수도 있다. 따라서 몇개의 금융기관을 꼭 방문하여 상담하는 것이 중요하며 첫째는 나의 주거래금융기관, 둘째는 주택 인근 금융기관, 셋째는 분양사 또는 부동산중개업소 소개 금융기관, 넷째는 가급적 자산건정성이 좋은 금융기관을 선택하는 것이 좋다. 또한 지금의 조건과 향후 조건의 변경 가능성여부, 대출거래에 따른 부수거래 혜택 등을 살펴보는 것이다.

최근에는 기존거래 고객의 혜택을 위하여 거래기여도에 따른 금리감면 등이 있어 대출실행전 조건을 미리 맞춰가는 것도 금리인하의 요령이라 할 수 있다. 요즘은 소위 '꺽기'라 하는 대출조건부 예금 가입이 근절되어 대출실행후 1개월간 예금신규가 전산상으로 막혀 있는 등 금융기관별 제도화 된 곳이 있어 미리미리 준비할 필요도 있다.

주택자금(4)에서 계속...