집전 (集錢, Saving) - 일곱번째
목적자금(6) - 주택자금(4)
주택임차를 위한 대출은 주택구입을 위한 대출과 차이는 있으나 역시 금융기관 상담이 매우 중요하다. 임차를 위한 대출은 정책자금을 이용하는 것과 은행자금을 이용하는 것으로 나누어 볼 수 있는데 차주의 조건과 소득규모, 임차하고자하는 주택의 종류와 크기, 가격에 따라 상담을 통하여 상품을 찾게 된다.
최근에는 3포, 4포세대라 하여 주택구입의 어려움을 토로하고 또한 전세가가 주택가격의 80%를 초과하는 지역이 속출하고 있어 임대차에 대한 중요성이 매우 커지고 있다. 대출에 대한 절차는 금융기관별로 다를 수 있으나 주택구입의 절차를 참조하는 것으로 하고 임대차관련하여 꼭 알아야 할 중요사항을 살펴 본다.
◐주택임대차보호법상의 임차인이 알아야 할 중요 사항
① 주택의 임대차 보호법
국민의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 주택용 건축물의 임대차에 관하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없도록 하는 일종의 강제 규정을 민법 특례로 규정하고 있다. 공부상의 용도나 건축허가 또는 등기여부와 관 계없이 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차 뿐 아니라 그 임대주택이 주거외의 목적으로 사용되는 경우에 도 적용된다. 또한 등기를 하지 아니한 주택의 전세계약에 관하여도 준용된다.
② 주택임차권의 존속기간
1) 주택의 임대차 존속기간은 최저 2년이다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에 도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장되며, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (「주택임대차보호법」제4조제 1항)
2) 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. (「주택임대차보호법」제6조 제2항)
③ 임대인과 임차인의 의무
1) 임대인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 임차인에게 갱신거절 또는 조건 변경 통지를 서면으 로 보내야 한다. 통지를 보내지 않을 경우 임차인이 계속 살겠다고 하면 계약이 묵시적으로 간주되어 계약 기간이 끝났다라도 임차인을 내보낼 수 없다.
2) 임차인도 임대차기간 만료 전 1개월까지 임대인에게 나가겠다는 의사표시를 하여야 한다. 이런 의사표시 가 없으면 묵시의 갱신이 되어 3개월 후에나 보증금 반환을 청구할 수 있다.
④ 계약 만료 후에도 임대차가 계속되는 경우
1) 임대인이 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않고 임차인도 임대차기간 만료 전 1개월까지 의사표시를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 성립된 것으로 본다.
2) 이처럼 임대차가 성립한 후에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고 임대인이 임 차인으로부터 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지효력 발생이 된다. 그러나 임대인은 이런 경우 에도 2년 내 계약해지를 할 수 없다.
⑤ 주택임차권의 대항력
주택의 임차권은 등기가 되어 있지 않더라도 임차인이 입주(인도)와 전입신고를 마친 경우에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다. 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 1) 주민등록을 계속 유지하여야 하 고, 2) 주민등록은 본인의 주민등록에만 한정하지 않고 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록으로도 가능하 나 그 취지는 임대차 건물에 실제 거주하고 있는지 인식 할 수 있어야 한다. (주택임대차보호법」제3조 제1 항)
⑥ 경매에 의한 임차권 소멸
1) 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 있는 경우 그 임차주택의 경락에 의하여 임차권은 소멸된 다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 해당 되지 않는다. (대법원 판례 2004.08.30 선고2003다23885)
2) 주택임대차보호법에서는 임대차가 계약되어 있는 주택이 매매 또는 경매의 대상이된 경우에 민법을 준용 하여 임대인에게 담보책임을 묻고 있으므로 임차인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 계약해지권이나 손 해배상권을 행사할 수 있다.
⑦ 임차권 등기명령제도
1) 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으 로 임차권등기 명령을 신청할 수 있다. (주택임대차보호법」제3조의 3제1항)
2) 임차인은 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권 등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유 지되며, 임차권등기 이후에 대항사건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아 니한다. (주택임대차보호법」제3조의 3제5항)
⑧ 보증금의 회수
미등기 주택을 포함하여 주택을 임차하고 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 받아 놓은 임차인은 민사집행법 상의 경매나 국세징수법 상의 공매시 임차주택의 환가대금에서 순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리라 있다.
다만 임차인이 보증금을 반환받기 위해서는 집을 비워주고 양수인이 발급한 명도확인서를 제출하여야 한다. 이런 점을 보완하기 위해서는 임차권 등기를 하는 것이 유리하다.
⑨ 소액보증금 최우선변제
1) 임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정 일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. (주택 임대차보호법」제8조제1항)
2) 보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제권을 받을 수 있다. (주택임대차보호법 시행령」제11조 제 1항) (2015.09 현재)
- 서울특별시의 경우 : 9천 5백만원
-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제구역의 경우 : 8천만원
- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 경우 : 6천만원
- 그 밖의 지역의 경우 : 4천 5백반원
3) 보증금 중 다음 이하 금액 이하를 우선변제 받을 수 있습니다.(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1 항)
- 서울특별시의 경우 : 3천 2백만원
- 수도권정비계획법」에 따른 과밀억제 구역의 경우 : 2천 7백만원
- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 : 2천만원
- 그 밖의 지역의 경우 : 1천 5백만원
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