변호사의 칼럼 부동산 다운계약 분쟁 사례 분석

언제나 의뢰인과 함께하는 안영진 변호사입니다.

본 글에서 설명드리는 사례는 부동산 거래 시 계약서의 부수적 조항이 어떻게 분쟁의 원인이 될 수 있는지를 보여줍니다. 사안에서 법원은 다운계약 특약이 거래의 핵심 목적이 아니라 세무상의 부수적 조치임을 인정했습니다. 부동산 전문 안영진 변호사의 철저한 증거 분석과 법리 해석이 승소로 이어진 만큼, 계약 작성 시 주의가 필요함을 시사합니다.

1. 사건 개요와 다운계약서 도입 배경

2022년 중소형 아파트 매매계약 체결 당시, 매도인과 매수인 간에는 총매매대금 3억 5천만 원으로 확정된 계약이 있었으나, 매수인의 감액 요구에 따라 잔금 지급 시 1억원 공제 후 지급하여 총매매대금 2억 5천만 원으로 변경되는 특별 조항이 추가되었습니다.

이후 거래의 진행 과정에서 매수인은 세무상의 양도소득세 부담을 완화하고 절세 효과를 노리기 위해 별도의 '다운계약서' 체결을 제안하였으며, 이 특약은 잔금 지급 시 매매대금 중 1억 5천만 원을 기준으로 소유권 이전 등기를 진행한다는 조건을 포함하고 있었습니다.

당시 당사자들은 이 특약이 단순히 세무상 혜택을 기대한 부수적 합의임을 인지하였으나, 거래 진행 중 매수인이 다운계약서 작성의 의무를 강하게 주장하면서 문제가 발생하게 되었습니다.

이처럼 복잡한 부동산 거래 환경 속에서 계약서 상의 문구 하나하나가 분쟁의 씨앗이 될 수 있음을 보여주는 대표적인 사례입니다. 안영진 변호사는 매도인을 대리하여, 사건에 대한 철저한 분석을 바탕으로 체계적인 대응 전략을 수립하였고 그 결과 승소하게 되었습니다.

2. 주요 법적 쟁점과 판결의 핵심 포인트

본 사건에서 가장 큰 논란점은 다운계약 특약이 본 매매계약의 핵심적 의무인지, 아니면 단순히 세무상의 절세 효과를 노린 부수적 합의에 지나지 않는지에 관한 것이었습니다.

매수인은 다운계약서 미작성으로 인한 계약 해제를 주장하며 잔금 지급 및 소유권 이전을 일방적으로 요구하였으나, 재판부는 매매계약의 본질적 목적이 매도인의 소유권 이전 등기와 매수인의 매매대금 지급임을 재확인하였습니다.

다운계약 특약은 거래 위험 배분의 결정적 요소로 작용하지 않고, 본 거래의 주된 목적과는 별개의 부수적 조건이라는 점이 증거 자료와 당사자 간 합의 경위를 토대로 입증되었습니다.

따라서 다운계약 특약의 미이행은 전체 계약 해제 사유로 인정될 수 없으며, 만약 이에 따른 손해 발생 시에는 별도의 민사상 손해배상 문제로 다루어져야 한다는 결론에 이르게 되었습니다.

3. 법리 해석 및 증거 자료의 중요성

재판 과정에서는 계약서 상의 문구, 당사자 간 구두 합의, 협상 기록 등 다양한 증거 자료가 면밀히 검토되었습니다.

다운계약 특약이 단순히 양도소득세 부담 경감이라는 부수적 목적을 가지고 작성되었음을 증명하기 위해, 당사자들이 체결 당시 합의의 배경과 의도를 상세히 기록한 문서들이 제출되었습니다.

이러한 증거 자료들은 다운계약 특약이 매매계약의 본질적인 요건인 소유권 이전 및 매매대금 지급과는 독립적인 사항임을 법리적으로 확립하는 데 결정적인 역할을 하였습니다.

실제로 판례와 학설에 근거하여, 다운계약 특약의 불이행으로 인한 손해배상 청구는 별도의 민사상 문제로 분리되어야 하며, 이를 이유로 계약 전체를 해제할 수 없다는 점이 재판부의 판단을 뒷받침하였습니다.

이러한 법리적 해석은 분쟁 해결 과정에서 전문 변호사의 역할이 얼마나 중요한지를 다시 한 번 일깨워주며, 추후 유사한 분쟁 발생 시 참고해야 할 중요한 기준이 됩니다.

4. 부동산 전문 변호사의 역할과 승소 전략

이번 사례에서 매도인측 승소를 이끌어낸 핵심 전략은 거래의 실질적 목적과 부수적 특약의 역할을 명확히 구분한 점입니다. 안영진 변호사는 당사자 간 협상 과정에서 주 거래 목적이 소유권 이전 등기와 매매대금 지급임을 강조하며, 다운계약 특약이 단지 세무상의 혜택을 위한 추가 조치라는 사실을 법정에서 체계적으로 설명하였습니다.

이를 위해 다수의 판례와 학설, 그리고 관련 사례들을 참고하여 강력한 법리 근거를 마련한 것이 승소의 결정적 요인이 되었으며, 실제 증거 자료와 협상 기록을 통해 매수인의 일방적 해제 주장을 효과적으로 반박하였습니다.

추가적으로 저는 계약 체결 전, 계약서의 각 조항에 숨은 법적 함의를 면밀히 분석하고, 사전에 불필요한 분쟁을 예방할 수 있는 전략적 조언을 제공하는 역할을 수행하였습니다.

이러한 면밀한 분석과 체계적인 증거 정리는 불확실성이 큰 부동산 거래 시장에서 고객의 재산권을 보호하는 데 결정적인 기여를 합니다.

5. 결론 및 향후 대처 방안

결과적으로 이번 사례는 부동산 거래에서 다운계약 특약과 같이 부수적 조항이 주된 거래 목적과 명확히 구분되어야 한다는 점을 재차 확인시켜주었습니다. 다운계약 특약의 불이행은 전체 계약 해제 사유로 인정될 수 없으며, 만약 분쟁이 발생할 경우 그에 따른 손해배상 문제는 별도의 민사적 책임으로 다루어져야 함이 명확해졌습니다.

따라서 부동산 계약의 체결 시, 특히 복잡한 거래 조건이 포함된 경우에는 각 조항의 법적 효력을 충분히 검토하고, 전문 변호사의 조언을 통해 문구 하나하나를 신중하게 작성할 필요가 있습니다.

향후 부동산 거래를 계획 중이거나 관련 분쟁에 직면할 가능성이 있는 당사자들은 반드시 전문성을 갖춘 법률 전문가와 상의하여, 계약의 모든 내용을 명확히 이해하고 불필요한 위험을 사전에 차단하는 전략을 마련해야 합니다.

이번 사례는 복잡한 거래 환경 속에서도 거래 당사자들이 계약의 본질과 부수적 특약 간의 구분을 철저히 인지하는 것이 얼마나 중요한지를 보여주는 모범적 사례로 자리매김하였으며, 이는 앞으로의 부동산 분쟁 예방과 안전한 거래 환경 구축에 큰 시사점을 제공합니다.

법률 상담 신청방법

부동산전문변호사 부동산 다운계약서 분쟁 승소 사례

법무법인 정윤 소개