전세사기, 집주인이 망해도 전세보증금 전액 돌려받기
언제나 의뢰인과 함께하는 안영진 변호사입니다.
이사만 잘하면 끝날 줄 알았습니다. 하지만 계약 만료일이 다가오면서도 집주인의 연락은 없었습니다. 보증금 2억 5천만 원, 그냥 포기해야 하나 싶었던 순간, 의뢰인은 결국 소송과 경매를 통해 전액을 회수했습니다. 누구에게나 일어날 수 있는 전세사기, 그 끝을 바꾼 건 결단이었습니다.
■ 집주인은 건설회사 대표였습니다
의뢰인 A씨는 대기업 신입사원으로, 안정적인 직장을 바탕으로 전세자금대출 승인이 수월했습니다. 서울의 역세권에 위치한 신축 투룸 오피스텔, 보증금 2억 5천만 원짜리 매물은 깔끔하고 조건도 좋아 보였습니다. 결정적으로, 집주인은 건설회사 대표였고, 공인중개사는 “이 사람 신용 확실하다”는 말을 여러 번 강조했습니다. 그렇게 A씨는 별 의심 없이 전세계약을 체결했습니다.
2022년 5월, 계약 체결과 함께 A씨는 입주했습니다. 입주 전 확인한 등기부등본상 선순위 근저당은 없었고, 당연히 불안할 이유도 없었습니다. 그러나 입주 후 3개월, 집주인은 A씨의 동의 없이 오피스텔에 근저당권을 설정했고, A씨는 황급히 말소를 요청했습니다.
다행히 집주인은 이를 수용해 근저당은 빠르게 말소됐지만, 그 사건을 계기로 A씨는 점점 불신을 느끼기 시작했습니다. 전세보증금 반환이라는 중요한 사안에 있어서 신뢰가 무너졌다는 점은 매우 치명적입니다.
A씨는 이미 그때부터 마음속으로 계약 만료 후 이사 갈 계획을 세우고 있었고, 조금이라도 의심되는 정황이 있다면 더 이상 믿지 않겠다고 다짐했습니다. 임차인이 불리한 구조 속에서 주도적으로 움직이지 않으면, 그 피해는 고스란히 임차인 본인이 떠안아야 한다는 현실이 무서웠기 때문입니다.
■ 계약 만료 되었지만 보증금은?
2024년 1월. 계약 종료가 다가오자 A씨는 집주인에게 계약 연장 없이 퇴거할 예정이라고 밝혔고, 보증금 반환 시기를 문의했습니다. 그러나 돌아온 답변은 “건설 경기가 안 좋아서, 새로운 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다”는 이야기뿐이었습니다.
이미 한 차례 신뢰가 무너졌던 A씨는 이번에는 망설이지 않았습니다. 알아본 결과, 집주인은 해당 건물 내 30채가 넘는 오피스텔을 보유 중이었고, 그 중 일부는 이미 다른 임차인들이 소송을 진행하고 있었습니다. 특히 다른 임차인들 중 일부는 보증금을 돌려받지 못한 채 장기간 분쟁을 겪고 있었고, 일부는 이미 경매 절차에 들어갔다는 사실을 알게 되면서 A씨는 더 이상 기다릴 수 없다고 판단했습니다.
‘내가 뒤늦게 움직였다가 보증금 회수 기회를 놓치면 어쩌지’ 하는 절박함이 들었고, 결국 A씨는 법무법인 정윤에 사건을 맡기게 되었습니다. A씨는 “이미 보증금 2억 5천만 원은 제 삶의 전부였습니다. 이 돈을 잃는다는 건 다시 처음으로 돌아가는 것과 같았습니다.”라며 눈물을 보이기도 했습니다.
■ 소송, 그리고 집행을 위한 준비
임대인과 연락은 거의 두절된 상태였고, 변제 의사 역시 불투명했습니다. 이에 따라 지급명령보다 일반 민사소송이 더 적절하다고 판단했습니다. 저희는 곧바로 소장을 접수했고, 동시에 임대인이 소유한 다른 부동산 내역을 철저히 조사했습니다.
아직 가압류되지 않은 부동산이 있다는 사실을 확인하자마자, 그에 대한 가압류 신청을 인용받았고, 통장에 대한 압류도 병행했습니다. 또, 법무법인 명의의 내용증명을 보내 강하게 압박했습니다. 이런 방식은 법적으로 구속력은 없지만, 상대에게 큰 심리적 압박을 줄 수 있고 실제로 협상을 유도하기에도 효과적입니다.
소송에서 가장 중요한 것은 ‘시간’입니다. 집주인의 자산이 순식간에 정리될 수 있고, 순위 싸움에서 밀리면 보증금을 돌려받기 어렵기 때문에, 빠른 대응이 곧 결과로 직결됩니다. A씨 사건에서는 모든 절차가 단 하루도 지체되지 않도록 즉시 조치를 취했습니다. 그 결과, 법원은 “임대인은 A씨에게 전세보증금 전액을 지급하라”고 판결하였고, 이제 본격적인 집행 단계에 들어갔습니다.
■ 결정적 한 방, 경매신청
소송에서 승소했더라도, 판결문만으로 돈이 돌아오진 않습니다. 집행까지 나아가야만 실질적 회복이 가능합니다. 저는 이 사건에서도 경매를 핵심 전략으로 삼았습니다. 가장 먼저 A씨가 실제 거주하고 있던 오피스텔에 대해 확정일자와 전입신고를 기반으로 최우선변제권자로서 경매를 신청했습니다.
그러나 해당 부동산 외에도 집주인 명의의 다른 부동산 C에 대해서도 미리 확보한 가압류 결정을 바탕으로 경매를 신청했습니다. 경매는 보통 감정가 대비 70~80% 수준에서 매각되지만, A씨의 보증금 전액을 회수하기에 충분한 매각 대금이 확보됐습니다. 결국 두 부동산은 모두 낙찰됐고, A씨는 보증금을 전액 회수할 수 있었습니다.
A씨는 눈물을 흘리며 “이제야 겨우 한숨 쉴 수 있게 됐습니다”라고 말했습니다. 저희는 사건을 마무리하면서 A씨에게 다시는 이런 피해를 입지 않도록 보증보험 가입, 확정일자·전입신고 유지 등 실무적인 조언도 함께 드렸습니다.
■ 보증금 못 받는건 사기입니다
이 사건을 맡으며 다시 한 번 느낀 것은, 전세사기는 단순한 민사 분쟁이 아닌 생존의 문제라는 점입니다. 누군가에게는 몇 년간의 저축 전부이고, 삶의 기반입니다. 그렇기 때문에 저는 이 사건을 단순히 판결문 확보로 끝내지 않고, 마지막 단계까지 책임지고 대응했습니다.
요즘처럼 집값 변동이 크고, 임대인의 사정이 불안정한 상황에서는 등기부 등본을 봐도 안심할 수 없습니다. 문제가 발생했다면 최대한 빠르게, 단호하게 대응해야 합니다. 법률전문가의 조력 없이는 시간과 돈을 함께 잃을 수 있습니다.
만약 지금 유사한 상황에 놓여 있다면, 혼자서 고민하지 마시고 상담을 통해 방향을 잡아보시길 권합니다. 저희 법무법인 정윤은 전세사기, 보증금 미반환 사건을 다수 해결해온 전문팀과 함께하고 있습니다.
