대체투자 | 리츠 | 정부가 챙기는 리츠 투자
2019년 9월 11일 국토교통부가 발표한 내용이지만, 리츠를 투자하기 전에 알고 넘어가면 좋을 것 같아서 정리해봅니다.
- 내용은 국토교통부 보도자료를 참고했습니다 -
| 경제 활성화와 국민의 소득증대가 목표
2019년 11월, 정부는 국토교통부, 기획재정부, 행정안전부와 금융위원회가 모여 경제활성화를 위해 ‘경제활력대책회의'를 진행했고, 경제 활성화와 국민의 소득증대를 위해 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안을 발표했습니다.
| 정부가 나서는 이유
정부가 공모형 부동산 간접투자(REITs, 리츠)를 신경 쓰는 이유는
1번, 국민들의 소득 증대
2번 가계 유동성 흡수를 하기 위함입니다.
소득 주도 성장을 추구하고, 가계의 현금이 실 거주용 주택 구매가 아닌 재산을 늘리기 위한 투자가 증가하면서 많은 고민을 한 것 같습니다.
이번 활성화 방안으로 지속해서 증가하고 있는(코로나19 이전에 발표했기 때문에) 가계의 유동성을 기업의 신사업 투자 그리고 건설투자와 같은 조금 더 경제에 도움이 되는 생산적인 분야로 흡수시키고, 개인, 일반 투자자들이 상업용 부동산 투자를 해서 안정적인 배당수익을 통해 국민들의 소득이 늘어나는 것을 추구합니다.
부동산 간접투자가 사모형과 공모형으로 구분되는데, ‘공모형'은 다음과 같습니다.
1. 투자대상은 부동산과 부동산 개발에 대출, 부동산과 관련된 증권으로 합니다.
2. 투자자는 투자자를 49인을 초과하여 모집하는 경우 공모(이외 사모), 대부분 증권회사, 은행 등에서 일반 개인을 대상으로 모집합니다.
3. 인허가는 리츠는 국토부인가, 부동산펀드는 금융위 등록(금감원 증권신고서 제출)해서 진행합니다.
그동안 리츠와 부동산펀드는 업무용 빌딩, 리테일(상가 백화점 등) 등 다양한 상업용 부동산에 투자되면서 양호한 수익을 달성했지만 투자기관만 투자하는 사모형태로 운영되어, 기관투자자, 외국인 등 일부 투자자의 투자 대상으로 분류되었습니다.
특히, 우량자산이 사모형으로 집중되면서, 사모 대비 차별적 혜택 부족 등으로 공모가 활성화되지 않아 일반 국민들의 투자기회가 부족했습니다.
이번 활성화 방안을 통해서 공모리츠와 공모 부동산펀드에 신규 자산이 공급되고, 우리 국민들이 돈을 더 벌고, 안전하게 투자할 수 있고, 또 공모를 통해서 다양한 형태의 상품을 만들고, 규제를 합리화시켜 부동산 간접투자의 모든 분야가 활성화될 수 있도록, 투자하기 좋은 환경을 만들게 됩니다.
리츠정보시스템
안정적이면서 은행예금보다 높은 수익률을 보이는 배당수익률| 공모형 리츠 활성화 주요 내용
“공모 리츠·부동산펀드에 우량한 신규자산을 공급합니다.”
공공시설의 민간 사업자를 선정할 때, 공모 리츠와 자금을 공모로 조달하는 사업자를 우선으로 선정하게 됩니다.
그리고 코레일과 철도시설공단의 지침을 개정해 앞으로 서울역과 용산역처럼 역사 복합 개발을 추진하고, 복합 환승 센터를 만들 때 공모 자금을 활용하게 됩니다.
도시재생사업을 할 때도 공모리츠와 연계된 방식으로 개발을 추진하게 됩니다.
공공개발을 통해 만들어진 상업용 부동산은 공모형 리츠, 부동산 펀드 또는 공모자금을 활용하는 사업자에게 먼저 공급합니다.
도시첨단산업단지 산업용지를 공모사업자를 우선 공급 대상자로 합니다.
신도시에 있는 자족용지를 공모사업자에게 우선 공급하고, 공공기관이 자족용지를 개발하게 되면 공모리츠에 우선 매각하게 됩니다.
물류단지개발지침을 개정해서 대형 물류시설용지를 분양할 때, 우선 공급대상으로 공모 사업자가 포함됩니다.
| 투자자와 리츠, 펀드에 세제혜택 지원
공모형 리츠 부동산펀드에 투자하는 개인 또는 기업 투자자는 앞으로 세제혜택을 받게 됩니다.
투자를 하고 수익이 나면 배당소득에 대해서 분리 과세를 합니다.(세율 9%)
공모 리츠에 대한 경쟁력을 강화하기 위해 공모 리츠뿐 아니라 공모 리츠 또는 펀드가 투자하는 사모 리츠, 부동산 펀드에도 재산세 분리 과세를 적용합니다.
공모형 리츠는 세율 2%를 유지하고, 사모형은 합산 과제하는 지방세법 시행령을 개정하게 됩니다.
공모(리츠·부동산펀드) 또는 공모가 투자(100%)하는 사모(리츠·부동산 펀드)에 대해 취득세 감면 타당성 검토를 추진합니다.
기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 유도하기 위해서 공모리츠의 현물출자 과세특례 적용기한을 3년 연장(2019년에서 2022년으로)합니다.
1. 배당세 분리과세
배당소득세 9%의 저율 분리과세를 적용 시 일반과세 대비 약 0.4% p, 종합과세 대비 약 2% p의 수익률 개선
- 5천만 원 투자(일반과세 14%, 종합과세 35% 적용)
- ‘18년 리츠 평균 수익 약 8.5%
- 평균 청산 수익 32.6% 적용
2. 재산세 분리과세
사모가 0.2%~0.5% 더 높은 재산세율 적용됨에 따라, 공모 수익률이 사모 대비 연 0.34% p 우위
- 사모와 공모가 동일 수익률인 경우 사모 대비 약 2.47%의 자산매입 경쟁력 확보 가능
| 안심하고 투자할 수 있는 환경 만들기
개인 투자자가 다른 투자대상보다 조금 더 마음 편히 투자할 수 있도록 투자환경을 만들게 됩니다.
상장리츠는 전문 신용평가 기관의 신용평가를 받고 결과를 공시합니다.
정부는 일반 기관과 함께 상업용 부동산 시장의 객관적인 투자성과 기준을 보여주기 위한 투자 지수를 개발합니다.
또 공모리츠에 투자하는 앵커 리츠를 만들어서 개인들의 참여를 유도합니다.
주택기금 여유자금과 금융기관들이 출자하는 앵커 리츠를 블라인드 방식으로 모태펀드를 만들고, 다수의 공모 자리츠를 만들게 합니다.
최근 선정된 앵커 리츠 관련된 내용은 여기서 더 보시면 됩니다.
| 상품 다양화 및 사업성 강화를 위한 규제 합리화투자자의 투자 성향이 다양하기 때문에 다양한 투자 성향에 맞출 수 있도록 다양한 상품을 개발하고, 사업성 강화를 위해서 제도를 개선합니다.
| 상품 다양화 및 사업성 강화를 위한 규제 합리화
투자자의 투자 성향이 다양하기 때문에 다양한 투자 성향에 맞출 수 있도록 다양한 상품을 개발하고, 사업성 강화를 위해서 제도를 개선합니다.
공모 재간접 리츠가 자산의 80% 이상을 사모 리츠 부동산 펀드에 투자하게 되면 재간접 리츠와 사모 리츠 부동산 펀드의 투자자를 합산하는 것을 예외로 합니다.
공모 재간접 리츠가 사모 리츠 부동산펀드에 10% 이상 투자하는 경우 사모 리츠 부동산펀드의 투자자수를 공모와 합산하도록 하여, 사모 리츠 부동산펀드가 공시 등 공모의무 등이 발생하여 투자사례가 없었다고 합니다.
부동산 특별자산 재간접펀드의 사모 리츠에 대한 투자 한도를 현행 10%에서 50%로 확대합니다.
공모 리츠 부동산 펀드에 입지규제 최소구역을 활용하고, 개발 밀도를 완화하고, 입체 복합개발을 권고하면서 사업성을 강화시켜 부동산 사업과 이 사업에 투자해서 임대수익을 극대화시켜 배당수익률을 안정적이고 매력적으로 만들게 됩니다.
오래된 상업용 건물의 재건축 사업에 공모리츠가 공공시설, 기반시설, 임대주택을 함께 건축하는 경우에는 국토계획법에서 정한 용적률을 상한치까지 완화해줍니다.
도시계획시설을 활용하는 개발인 경우에는 입체복합개발을 권고하고 활성화를 유도합니다.
| 공모형 부동산 간접투자로 기대할 수 있는 것
국토교통부는 “공모 부동산 간접투자가 활성화되면 주택시장 등에 유입되는 가계 유동성을 산업단지․물류시설 등 공공 인프라와 상업용 부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수하고, 일부 기관 투 자자에 집중되었던 부동산 간접투자 수익을 국민에게 재분배되는 효과가 기대된다.”라고 했습니다.
앞으로 주요 상권에 있는 상업용 부동산을 공모리츠, 부동산펀드에 우선 공급해서 주택 투자 중심의 부동산 투자의 패러다임을 직접적인 부동산 투자와 소유가 아닌 간접적으로 대형 부동산의 지분을 투자하고 배당수익을 받게 되는 새로운 방식으로 변할 수 있도록 할 것이라고 합니다.
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