집값 조정으로 전액 전세금 못받은 1순위 전세권설정자

부동산 집값조정? 하락? 1순위전세권설정자가 경매신청자가되면 말소기준권리

부동산시장은 경제흐름과 비슷하여 상승과 하락과 주기적인 반복이있다.

전문적으로 부동산흐름과 경제흐름에 관심이 없거나 사회초년생들이 일어날수있다.

전문가도 집값상승과 하락을 100%로 정확히 맞추는건 아니지만 예측이라도 할수있으면

나의 자산, 보증금 등 큰재화를 지킬수있는 방법이다.

2019타경XXXX 청주사건이다.

저자가 만난 이번 사건은 사회초년생 20대 신혼부부이다.

나름대로 전세금을 지켜내기위해 전세권설정관련 공부를 하고 전세계약을 진행을 하였지만

최후에는 전체 전세금을 못받을 사태가 일어난것이다.

전세권설정자가 경매신청을하면 말소기준권리에 해당하여 낙찰자한테 배당못받는 전세금을 인수하라고 요구를 못하며 대항력이 없다.

왜 1순위 전세권 설정까지 하여도 못받을것일까 하는생각이있겠지만

부동산도 오르고 내리고 하는 기준이있다보니 낙찰자는 내리막길인 시세 기준으로 낙찰금을 입찰서류에 작성한것이다.

예를들어

신혼부부가 매매시세 대략 2억이라는걸 인지하고 전세시세는 대략 1억7천 인지한 상태에서

전세금 1억7천에 전세계약을 진행했다.

허나, 2년후 매매시세 1억6천, 1억5천에 거래되면서 거래량이 조정기준으로 잡히는것이다.

집주인은 만기시 반환할 보증금을 이런저런 핑계로 시간을 끌며, 새로운 전세입자도 잘 안구해지고, 등기부등본에 전세권설정등기되어 있다보니 쉽게 못들어가는 상황이였다.

끝끝내 신혼부부는 예전에 청약 당첨으로 몇 달후 입주해야하는 상황에서 전세금 빠르게 회수하고싶은마음에 경매신청을 진행을 한것이다.

하지만 경매신청 후 보통 6개월~1년이 소요되면서 매매시세는 1억5천보다 더 조정을 한것이다.

입찰자들은 경매사건이 개시하는 날 기준으로 시세를 판단하여 입찰을 하는데

1억5천보다 시세가 낮다보니 낙찰금은1억3~4천되는상황이다.

낙찰자가 1억4천에 낙찰이 되었으면 1순위 전세권자 1억7천을 전액 배당을 못받고 3천만원 공중에 분해되는 느낌일것이다.

보통 깡통주택이라고 하지만 부동산시세는 국지적이라 현재보다 미래에 매매가, 전세가를 예측을 할필요가 있다.