동해안 관광지의 적정 지가는 얼마일까
부동산 가격의 원리
동해안 관광지 지가 관련 기사강원도 동해안 지역의 지가가 상승하고 있다고 한다. 차박으로 유명한 양양 물치해변, 정암해변 경우 평당 3,000만원, 카페가 많은 강릉 안목해변은 평당 2,500만원을 호가한다고 하니, 이 정도면 서울 외곽(강북, 금천, 관악) 상업지역과 다를 바 없어 보인다. 실제 이 지역 상업용지들은 용도지역도 일반상업지역이나 근린상업지역으로, 건폐율 70% 이상, 용적률 900%인 고밀도 상급지.
양양 물치해변의 토지이용계획물론 용도지역상 용적률이 높다고 해서 바로 고밀도 개발이 이루어지는 것은 아니다. 그만큼 수요가 뒷받침 되어야 하는데, 관광지의 특성상 정주인구의 비율이 낮아 아파트 같은 획일적인 주거시설에 대한 분양수요가 제한적이니, 지가를 뒷받침 할 수 있는 것은 유동인구를 대상으로 한 상가 임대수요에 있을 것이다. 실제로 물치해변의 건물 밀도를 보면 대부분의 상가는 1~2층에 입점해있고, 4층 이상의 건물은 펜션을 비롯한 숙박시설에 제한된다는 것을 쉽게 알 수 있다.
양양 물치해변 로드뷰지가는 토지면적을 기준하지만, 임대료는 건물면적을 기준한다. 즉, 지가를 뒷받침 할 수 있는 임대료 수준을 파악하기 위해서는, 토지면적과 건물면적의 관계부터 파악해야한다. 예를 들어, 2층 상가의 실현용적률을 건폐율 70% 기준으로 140%라고 한다면, 토지면적과 건물면적은 1 : 1.4의 비례관계가 성립하고, 지가와 수익가액은 역으로 1.4 : 1 의 관계가 성립한다. 여기에 지가와 임대료의 비율인 임대수익률(최소 5% 가정)을 곱하면, 지가와 임대료의 관계는 1.4 : 0.05 (약 3.6%)가 된다. 즉, 토지가 평당 2,000만원이라면, 임대료는 평당 72만원/연(6만원/월)이 되는 셈.
평당 2,000만원인 지역에서 건물 규모별 최소 임대료 수준이 방정식을 이용해 저층 상가 중심인 동해안 관광지의 최소 임대료를 구해보면, 평당 3,000만원에 육박하는 관광지라면 최소 평당 9만원에 가까운 임대료가 나와야 한다는 결론이 나온다. 매장 면적이 50평이라면 월 450만원 수준. 참고로 2022년 2분기 한국부동산원 상업용 부동산 통계에 따르면, 소규모 상가의 1층 임대료 수준은 서울 16만원(명동 45만원), 부산 9만원, 대구 7만원 수준이고, 강원도는 4만원(속초 6.4만원, 강릉 5.7만원, 춘천 4.9만원).
저층 상가의 지가 수준별 최소 임대료 수준실제 해변지역의 임대상가 매물을 찾아보면, 위치를 정확하게 알 수는 없지만 양양은 평당 6.3만원 정도, 강릉은 6.1만원 수준으로 비슷했다. 이 정도 수준의 임대료라면 평당 2,000만원을 넘기지 않는 것이 장기적으로 바람직할 것 같다.
네이버 부동산 임대상가 매물실제 검색결과, 물치해변과 정암해변이 속해 있는 양양군 강현면의 상업용지 지가수준은 최고 4,000만원(주청리 2-48)까지 기록하고 있고, 거래량과 가격상승률도 매우 높았다. 특히 낙산해수욕장이 속한 주청리, 전진리 등에서 고가의 거래가 많았다. 하지만 해당 지역을 제외하면, 실제 강원도 해안가에서 평당 2,500만원 이상에 거래가 이루어지는 경우는 연간 10건 미만인 것으로 확인된다. 속초의 경우에는 연간 10건 미만으로, 대부분 속초시청과 터미널이 있는 중심가 중앙동, 동명동의 상업용지들이다.
랜드바이저 검색결과 : 양양 물치해변 상가앞으로도 강원도의 지가는 계속 상승할 것이다. 다만, 급격한 지가 상승은 관광객, 지역상인, 투자자 모두에게 피해가 된다는 점을 감안하면, 투자자의 토지가격 역시 관광객의 소비수준과 상가의 임대수준에 걸맞는 수준이어야 한다는 생각.
50평 남짓한 상가에서 월 500만원 이상의 임대료를 내려면, 월 매출은 1,500만원 이상이 되어야 한다. 주중 매출을 주말의 70%라고 가정하면, 주중 일매출은 약 40만원(2.8%). 주방, 카운터, 화장실을 제외한 홀 면적을 전체 면적의 70%인 35평, 테이블(1200 × 750) 갯수를 20개(70%)라고 한다면, (객단가에 따라 조금씩 다르겠지만) 주중에도 매일 100%에 가까운 회전율이 나와야 지가를 감당할 수 있다는 얘기. <끝>
