혹자는 저의 과감한 '영끌' 행보를 보며 염려를 하거나 '정신 승리'하는 사람이라고 비난하기도 하는 게 사실입니다. 하지만 저는 두렵지 않습니다. 부동산 투자뿐 아니라 인생의 어떤 부분이든 '영끌'하지 않고 성공할 수 있는 게 있을까요? 저는 제 자신이 영끌의 마음으로 열심히 사는 사람이라 생각합니다. 부자가 되기 위해 열심히 뛰어가는 사람이 환경을 탓하며 현실에 안주하는 사람보다 낫다고 생각하니까요. 그 과정에서 어려움을 겪더라도 제가 감내할 것이고, 그 과실도 제가 달성한 성과로서 당당하게 취할 것입니다.
1부 유일한 부의 사다리 부동산
한창때 제가 보유한 부동산들의 시가만 합쳐도 60억 원에 달했습니다. 적게는 매수가 대비 수천만 원가량 오른 물건도 있었고, 수억 원가량 시세가 오른 집도 있었어요. 그 뒤로 금리가 인상되고 뜨겁게 달아올랐던 부동산 시장이 가라앉으면서 보유 부동산의 시가는 그때보다 하락했습니다만 저는 코앞의 시세에 연연치 않으며 지금도 투자한 부동산을 모두 보유한 채로 투자를 '이어가고' 있습니다.
정부는 국가를 운영하기 위해 계속해서 국채를 발행하고, 은행은 대출을 통해 계속해서 돈을 불려나갑니다. 통화량은 계속해서 늘어날 수밖에 없고 물가는 오를 수밖에 없습니다. 물론 자본주의가 시장논리에 의해서만 굴러가지 않고 여기에 개입하는 정부나 기관이 있지요. 부동산의 경우 여러 가지 정책들에 영향을 많이 받기도 하고요. 그래서 금리나 이런저런 요소로 인해 부동산 가격이 떨어지는 시기도 분명 있겠지요. 하지만 통화량은 계속해서 늘어나고 '돈의 가치'는 지속적으로 떨어질 수밖에 없다는 진리는 변하지 않습니다.
자, 드디어 집값이 비싼 이유를 알게 되었습니다.
"앞으로도 물가든, 집값이든 계속 오를 것이다. 내가 아무리 열심히 돈을 벌어도 돈이 더 빠른 속도로 '만들어지고' 있다."
자본주의 시스템 안에서 돈의 총량이 점점 많아지면서 돈의 가치가 떨어지고, 자연히 값이 오를 수밖에 없었던 것이죠.
제가 부자들을 열심히 살펴본 결과 부자들은 절대로 돈을 스스로 벌지 않더라고요. 어떤 식으로든 부자들은 돈이 돈을 벌도록 시스템을 갖추고 있었습니다.
어디에 사느냐에 따라 우리 삶의 질도 달라집니다. 로또에 당첨되면 집부터 사겠다는 사람이 많은데요. 심지어 '부동산 폭락론자'들도 당첨금으로 집 한 채는 살 거라는 사람이 널렸습니다. 그만큼 모든 이들이 부동산 가격과 관계없이 내 집이 주는 안정감, 내 집의 필요성을 마음속 깊이 느낀다는 것입니다. 즉, 다른 투자에 비해 필수재인 집은 어떤 형식으로든 모든 사람이 참여하는 시장이란 점에 있어 큰 장점이 있습니다.
많은 사람들이 과감하게 전세를 포기하고 투자에 나서지 못하는, 알면서도 실천하지 못하는 이유가 바로 '확신'이 없기 때문입니다. 그런데 반복해서 공부하고 고수의 주장을 증명하는 증거들을 무수히 '흡수'하다 보면 '의심'이 '확신'이 됩니다. 확신이 바탕이 될 때 비로소 실천할 수 있는 것이지요.
만약 수많은 매수 대기자들보다 먼저 분석하고 시장에 참여해서 시세가 움직이기 전에 살 수 있다면 좋겠지만 정책 발표나 갑작스러운 이슈로 인해 분위기가 전환될 경우에는 그 타이밍을 잡는 것은 불가능에 가깝죠. 한 방을 노리면서 시장에 참여하지 않고 기회만 노리다 보면 자본 시장에서 낙오자가 될 리스크가 있습니다. 그래서 부동산 시장이 우상향 한다는 믿음이 있다면 그 시기가 언제든 내가 필요로 할 때 시장에 뛰어들어 상승과 하락을 동시에 경험하고 대응한다면, 상승장이 찾아왔을 때 그대로 수혜를 받을 수 있다고 봐요.
저는 감당할 수 있는 대출이자는 결코 손해가 아니라고 생각해요. 저는 고금리 상황에서도 여러 가지 부수입과 부동산을 통해 부족하지만 현금 흐름을 만들어냈을 뿐 아니라 심지어 추가적인 투자도 할 수 있었거든요.
인상 깊은 댓글 하나 : 부채는 갚는 게 아니라 인플레이션으로 녹이는 것이다.
시장 전체로 보았을 때 계속해서 만들어지기만 하고, 사라지지는 않는 게 돈입니다. 결국 인플레이션은 '속도'의 문제일 뿐 자본주의 체제에서 '필연적'으로 따르는 현상입니다. 부동산 역시 물가 상승에서 자유로울 수 없을 테고요. 지금 먹을 수 있는 마시멜로 한 개를 참아 미래에 더 많은 마시멜로를 먹을 수 있다면 당장의 이자는 결코 손해가 아닙니다.
도시의 성장과 힘은 청년 인구에서 나오는데 취직을 하고 자리를 잡는 중요한 나이대인 30세 인구가 늘었다는 것은 질적으로 수도권 인구 쏠림 현상이 훨씬 심해진 것이라고 전문가들은 평했습니다.
인프라 집중과 이로 인한 청년층의 수도권 선호 현상은 앞으로도 유지될 것이라 생각해요. 자연히 수요와 공급의 원리에 따라 수도권 부동산의 가치는 앞으로도 유지될 것이라고 생각합니다.
2부 N잡으로 버티는 영끌러의 '존버' 이야기
아무리 비싸 보여도 지나고 보면 싼 가격입니다.
갑자기 법이 바뀌면 어떻게 하지? 혹시 가격이 떨어지면 어쩌지? 세금 폭탄이 나오면 어쩌지 등 여러 고민이 들겠죠. 그리고 고민을 해결하는 과정에서 나의 투자 레벨은 높아지겠죠.
내 돈이 들어가기 때문에 엄청 알아본다는 것입니다. 그러면서 '왜 이 가격이 형성되어 있는지'를 깨닫게 됩니다.
너무 싸거나 비싸면 분명 이유가 있습니다. 그 이유를 잘 살펴보면 대부분 합리적인 근거가 있습니다. 그리고 아직 시장 가격에 반영되지 않은 지점도 분명히 존재하지요. 이 지점을 잘 포착한다면 누구나 수익을 낼 수 있다고 생각해요.
저는 투자 경험에 대해서는 오픈 마인드를 가지고 다양한 분들의 이야기를 많이 듣고 부동산 시장도 직접 참여합니다. 제가 아무리 경험이 쌓여도 누군가에게는 초보자일 테니까요.
아파트가 좋다는 건 누구나 알아요. 거의 모든 사람이 아파트에 살고 싶어 하는데요. 그러나 모든 사람이 아파트에 살 수 없다는 게 현실입니다. 결국 누군가는 빌라, 연립주택, 오피스텔에 살아야 한다는 것이죠. 그래서 저는 임차인만 안정적으로 확보할 수 있는 곳이라면 빌라 투자가 충분히 매력적인 투자처라고 판단했어요.
재개발이 예정되었거나 진행될 확률이 높은 지역은 큰돈을 투자하고, 혹 사업 진행이 잘 안되어 돈이 묶이는 경우가 많고, 오래되어 수리할 일도 많고, 전세 시세도 낮아 쉽게 투자할 분야가 아니라고 생각했습니다. 그래서 전 당장 개발이 이뤄질 곳보다는 장기적으로 개발이 이뤄질 곳, 10~20년을 버틸 수 있을 만한 곳들을 선호합니다. 큰돈을 넣어서 큰 수익을 기대하는 것보다 적은 돈을 써서 부담 없이 오랜 기간 끌고 갈 수 있는 투자가 더 매력적이거든요. 어차피 부동산은 한번 사면 잘 팔지 않는 성격이기도 하고요.
부동산을 바라볼 때 무작정 부정적으로 보기보다는 건축물의 가치와 토지의 가치를 구분 지어 평가해 보는 습관을 가지는 게 중요합니다. 제가 우선으로 삼는 것은 토지의 가치입니다.
저는 부동산에 투자할 때 토지 가치는 좋은데 신축 프리미엄이 없거나 재건축, 재개발 프리미엄이 없는 부동산을 우선 매입합니다. 서울 인근 20-30년 차 주택은 신축 프리미엄과 재건축, 재개발 프리미엄이 없습니다. 그리고 인프라가 자리 잡힌 경우가 많거든요. 프리미엄이 없고 실사용 가치만 책정되어 있기 때문에 상대적으로 좋은 토지임에도 좋은 가격에 매입을 할 수 있습니다. 장기적으로 재개발이라는 '보너스' 또한 기대할 수 있는 건 물론이고요.
아파트에서 자라 빌라에 살아본 적이 없다고 빌라를 외면하는 사람들도 많은데 나보다 좋지 않은 환경에서 사는 사람도 많다는 것을 알고 투자에 임해야 수익을 낼 수 있습니다.
저는 앞으로 좋아질 곳에 매우 소액으로 '시간 레버리지'를 써서 부담 없는 투자를 하는 편이란 걸 강조하고 싶어요.
저의 기본적인 투자 전략은 다음과 같습니다.
"전세가와 매매가 갭을 통해 부동산을 매입하고, 최소한의 비용으로 리모델링을 진행해 전세가를 높이거나 혹은 시세 상승분을 반전세로 돌려 월세 파이프라인을 만든다. 호재나 상승장이 오면 매도를 통해 수익을 실현한다."
결국 핵심은 크게 3가지로 정리할 수 있어요.
첫째, 임대 수요가 많은 곳이어야 한다.
둘째, 거주 환경이 쾌적해 매물들 사이에서 경쟁력을 갖춰야 한다.
셋째, 인프라가 개선될 여지나, 꾸준한 수요에 비해 공급이 예정되어 있지 않아야 한다.
제가 방은 최소한 2칸 이상, 원룸은 투자하지 않은 이유 중 하다가 무엇보다 원룸의 경우 경쟁 상대가 너무 많아요. 입지와 인프라가 뛰어난 소형 오피스텔과도 경쟁해야 하고, 극단적으로 주거비를 절약하려는 사람들을 위한 고시원, 반지하와도 경쟁해야 합니다. 그리고 무엇보다 투자수익률이 낮을뿐더러 실거주보다는 월세 파이프라인으로 활용하려는 사람들이 많아서 추후 매도를 마음먹었을 때 매수자를 구하는 데에 있어서도 제약이 있습니다.
서울에는 이미 남는 땅이 없기 때문에 노후된 주택을 허물어 새롭게 건설해야만 주택 공급이 가능한 상황입니다. 그럼 서울 말고 다른 곳에 주택을 건설하면 되냐고 생각할 수 있는데요. 아무리 외곽의 빈 땅에 주택을 공급해도 양질의 일자리가 있는 서울 출퇴근이 어렵기 때문에 수요가 적어 사업성이 상대적으로 떨어지죠. 그래서 신규 공급을 하기 위해서는 기존의 도로와 지하철 내지 신규 교통시설과 접근이 가능한 노후 주택을 허물어 새롭게 공급을 해야만 하는 상황이에요.
재건축, 재개발을 통한 주택 공급은 말처럼 쉬운 것이 아닙니다. 정치인들의 이해관계도 매우 복잡하고 재건축, 재개발 지역에 거주하고 있는 사람들이 처한 상황도 각자 다르기 때문이죠. 그래서 재개발 재건축은 추진되다가도 여러 번 실패하고 결국 사업이 좌초되는 경우가 허다합니다. 이렇게 어렵기 때문에 기존의 주택은 노후가 되더라도 '땅'을 가졌다는 희소성이 유지되기에 가격은 상승하게 됩니다. 언젠가 개발이 될 수 있다는 것을 생각했을 때 장기적으로 부동산을 가져갈 만한 이유는 충분하다고 생각해요.
일자리라는 것이 모이면 모일수록 시너지가 나기 때문에 3대 업무지구인 강남, 여의도, 종로는 앞으로도 계속해서 그 위치를 유지할 가능성이 매우 높습니다. 실제 서울시의 도심계획을 보더라도 핵심업무지구를 중심으로 도심 개발을 할 것을 알리고 있어요. 2023년 1월에 확정고시된 "2040서울도시기본계획"에서도 잘 나타나 있어요.
그래서 투자하려는 부동산이 괜찮은지 따질 때 저는 간단하게 종로, 강남, 여의도에 수월하게 도착할 수 있는지를 살펴봤습니다.
사람들이 전세에 사는 5가지 이유
1) 가지고 있는 돈보다 더 좋은 환경을 누리고 싶어서 입니다.
2) 새 아파트 로또 청약에 도전하고 싶어서입니다.
3) 앞으로 집값이 폭락할 것이라 예상하기 때문입니다.
4) 집을 안 사봐서 빚을 지는 게 무서워서입니다.
5) 해당 지역에 피치 못하게 거주해야만 하는데 집을 살 돈은 없어서입니다.
수요가 밀려나는 현상은 빌라에도 적용됩니다. 만약 아파트가 급등해서 2배가 올랐다고 가정한다면 그 옆 빌라도 급등하게 됩니다. 그 동네에 꼭 살아야만 하는 사람은 가격에 맞춰서 빌라를 매입하거나 임차할 수밖에 없고 수요가 늘면 결국 가격으로 반영되기 때문입니다. 제가 아파트가 이미 많이 올랐을 때 그 옆에 아직 오르지 않았던 빌라를 집중적으로 매수해서 높은 수익률을 달성했던 것도 이 점을 활용했던 것이었어요.
소득은 평범한데 강남 고가 주택만 바라보지 말고, 내 현실과 소득에 맞게 시장에 참여해서 상승 흐름을 몇번 타다 보면 더 좋은 기회를 맞이할 수 있을 거라 봅니다. 저 역시 그런 생각으로 적극적으로 부동산 투자에 임하고 있고요.
3부 성공부터 후회까지, 영끌러의 자아성찰
아무리 투자를 잘해도 예상하지 못한 리스크에 버티지 못하면 결국 손실을 보고 시장을 떠나게 됩니다. 위기에서 살아남은 사람들이 결국 큰 부를 이루게 되지요. 그래서 저는 일이 잘 안 되더라도 대안을 만들면서 투자를 이어나가고 있습니다. 제가 하고 있는 리스크 회피 방식은 매우 심플한데요.
