우린 이미 다양한 지식을 알고 있다. 이미 알고 있는 지식만으로 행동한다면 우리가 바라는 성과를 올릴 수도 있다. 그런데 왜 행동하지 않는가? 그건 본인이 행동하지 않은 핑계를 찾기에 급급하기 때문이다. '난 지식이 부족해', '더 알아야 할 수 있어' 등의 이유를 대며 새로운 지식만 찾고 있는 것 아닌지 자문해 보시라. 행동이 뒷받침되지 않는 지식은 아무런 의미가 없다.
'구슬이 서 말이라도 궤어야 보배다'라는 이런 속담을 곱씹어 보길 바란다.
부동산에서 임장의 중요성은 몇 번을 강조해도 지나치지 않는다. 임장의 목적은 정보의 확인과 새로운 정보의 취득에 있다. 정보의 확인은 현지인들의 확인이 필요하며, 이 과정에서 현지인의 역할은 참으로 크다. 특히, 새로운 정보의 취득에서 현지인의 역할은 절대적이다.
'늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때'라는 생각으로 새로운 기회에 과감하게 도전한 경우는 대부분 좋은 성과를 얻었다.
경매는 자금이 많다고 잘하는 것이 아니라 한정된 자금을 얼마나 잘 활용해 투자 횟수와 보유 개수를 늘리느냐가 핵심이다.
지식은 논리의 산물이지만 지혜는 경험이 축적되면서 체득한 시행착오의 산물이다.
ex) 경매 지혜로 돈을 버는 사람들은 법정지상권의 성립 여부를 그리 중요하게 생각하지 않는다. 법정지상권의 법적 효력뿐 아니라 그 법적 효력이 상대방에게 어떻게 작용하는지와 미래가치를 분석해 문제해결에 집중한다. 법정지상권이 지금 당장 소유권은 제한하더라도 법정지상권자와 협력방안 등을 연구하고 장기간 보유한다고 가정했을 때 그 물건을 낙찰받는 것이 이득일지를 계산하는 것이다. 이러한 경험이 이뤄져 경매 지혜가 향상된다.
정확한 입찰가는 누구도 정확히 알 수가 없다. 그러나 기준은 있다.
'내가 이 부동산을 일반매매로 살 때 얼마면 사겠는가'가 그 기준이다. 그 기준에서 경매로 부동산을 매수 할 때 들이는 내 노력. 즉 권리분석, 임장활동을 통한 현장조사, 명도 등의 행위를 하게 된다. 이러한 행위가 가져다주는 보상, 즉 일반매매와 비교해서 저렴한 가격으로 부동산을 구입하는 보상을 원하기 때문이다. 이 보상이 수익률이다. 기준가격에서 수익률을 뺀 금액이 입찰가로 정해진다.
명도소송의 시작은 부동산 점유이전금지가처분부터 시작한다.
1) 폭락기 시장의 특징은 매수자 우위 시장, 매매가와 전세가 동시에 하락, 부동산 정책 완화, 공급 감소 정책, 대출 LTV/DTI 규제 완화, 취득세/양도세/종부세/재산세 면제 혹은 완화 등의 특징이 나타난다.
2) 다음으로 부동산 하락 안정기가 온다. 부동산 하락 안정기의 특징은 매매, 전세 공급이 거의 없다. 아파트 분양 시 미분양 발생 증가, 부동산 부양 정책 발표, 매매가 변동 없이 유지되는 상태, 전세가는 계속 상승해 높은 전세가율 형성 등이다.
3) 다음 나타나는 증상은 부동산 상승 안정기다. 부동산 상승 안정기의 특징은 매매 매물은 많고 전세 매물은 없어 전세난이 심화된다. 임차인 중 만기 전에 새로운 임차물건을 찾는 사람의 증가로 임대수요도 증가한다. 이는 전세가 상승으로 이어진다. 매매 가격도 동반 상승하게 된다.
4) 부동산 폭등기. 집값이 올라가는 이유는 상승 안정기를 거치면서 집값이 상승돼 분위기가 전반적으로 확산되고, 높은 가격임에도 더 오를 것으로 생각해 원래 집을 가지고 있던 사람은 팔지 않는다. 매수 수요는 점점 증가하고 공급은 부족하게 된다. 이 시기의 특징은 매도자 우위 시장, 부동산 정책 규제 강화, 아파트 공급량 증가, 분양권 프리미엄 가격 높게 형성, 묻지마 투지 투자자들이 분양권 매수, 갭 투자자 증가 등으로 무조건 오를 거라는 심리가 작용한다.
생산자는 부유한 소수를 말하며, 소비자는 가난한 다수를 말한다. 부동산 투자로 진짜 돈 버는 비결은 생산자의 시스템을 만드는 것이다.
