[핵심문장] 토지투자 무작정 따라하기
토지투자로 돈을 버는 원리는 의외로 간단합니다. 새만금 일대와 같은 유망지역을 찾고 무엇보다 시간에 투자해야 합니다. 그래서 하루라도 일찍 투자를 시작하는 것이 중요합니다.
토지투자는 땅 자체가 아니라 땅을 이용하고자 하는 사람의 욕구에 투자하는 행위라고도 할 수 있습니다. (토지투자의 중요한 원칙 : 투자를 할 때 내 마음에 드는 땅이 아니라 사람들이 원하는 땅을 매입해야 한다.)
토지투자를 한마디로 정리하면,
"오를 만한 지역의 땅을 최소 비용을 들여 매입한 후, 땅의 가치를 높이고 시간이 흐르기를 기다린다."
(토지투자는) 아무나 할 수 없으니 수익이 있는 겁니다.
계속 보유하고 있으면 언젠가는 원금 이상의 수익을 거둘 수 있는 게 토지투자의 장점입니다.
국토개발계획 등을 참고하여 규제가 풀리거나 완화될 곳을 찾아내는 게 토지투자 성공의 관건이라고 할 수 있습니다. 규제가 있어야 땅값의 변동폭도 크다는 걸 아셔야 합니다.
한곳만 파고드는 것도 적절하지 않습니다. 우물 안의 개구리처럼 갇혀버릴 수 있습니다. 한 지역의 개발호재만 바라보고 투자할 땅이 나오기까지 마냥 기다릴 수는 없는 일입니다.
계획관리지역의 땅을 사서 개발계획에 따른 시세 차익을 기대하는 것은 토지투자의 정석이라고 할 수 있습니다.
도시지역의 자연녹지는 인구가 늘어나고 개발이 되면 주거지로 편입될 가능성이 높습니다. 1종이나 2종 주거지가 되는 것이고 그러면 땅값도 대폭 상승합니다. 단, 개발호재가 있어 인구가 늘어날 가능성이 있을 때 투자해야 합니다. 인구가 줄고 개발계획도 없다면 앞으로도 계속 자연녹지로 남을 것입니다.
모든 투자가 그렇듯 토지투자도 열 번 투자해서 모두 성공할 수는 없습니다. 그러나 한두 건 실패하더라도 결국은 실패 이상의 수익을 거둘 가능성이 높습니다. 땅값은 정체될지언정 하락하는 경우가 드물기 때문입니다.
도로가 나고 인구가 늘어난다는 건 개발호재가 실제로 작동하고 있다는 뜻입니다. 그런 곳에 투자하면 실패할 위험이 없습니다.
땅을 매입할 때는 지적도상 '도'라고 표시되어 있다 해도 공도인지 사도인지 확인하고, 사도의 경우 자유롭게 이용할 수 있는지 제한을 받는지 알아봐야 합니다. 만일 사용승낙서가 필요한 사도라면 땅주인과 미리 협상을 해야 합니다. (지자체 건축과에 문의하면 쉽습니다. "이 도로를 이용해 건축을 할 수 있나요?")
IC 주변은 가능성이 대단히 높습니다. IC가 들어선다는 것은 인근에 주거단지나 산업단지가 있다는 뜻이니까요. 아직 없더라도 앞으로 새로 단지가 조성될 계획이 있는 경우가 많습니다.
이런 땅은 반드시 잡아라
1) 개발지역에 있는 IC
2) 지자체 청사 인근
3) 개발지 인근 (신도시나 신산업단지 등 개발지에서 반경 3km 이내의 땅)
4) 관광지 주변
역이 들어서는 부지에서 너무 가까운 땅은 오히려 조심해야 합니다. 역에서 가까우니 대개 가격이 많이 오른 상태입니다. 게다가 역이 어떻게 설계되느냐에 따라 토지가 수용될 가능성도 있습니다. 그러면 보상금액이 매입가보다 낮을 수도 있지요. 역부지에서 100m는 떨어진 땅부터 우선순위로 놓고 가격대가 저렴한 곳을 골라야 합니다.
투자자가 관심을 가져야 할 대상은 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있는 논입니다.
임야투자를 즐겨 하는 분들은 대부분 적극적 투자자들입니다. 개발이 가능한 임야를 낮은 가격에 매입해서 비용을 들여 지목을 변경하면 몇 배의 차익을 얻을 수 있기 때문입니다. 이때 중요한 포인트는 개발 가능성 여부입니다.
> 건축 가능한 도로가 있는지 확인하라
> 경사도가 25도 이상이면 피하라
> 토질(암반과 흙이 적절히 섞인 게 좋음)과 배수 여부를 확인하라
> 민원이 걸릴 수 있는 요소를 확인하라 (문중 묘지 등)
> 숲의 생태도 살펴라 (희귀야생동물이나 식물이 있는 경우 산지전용허가가 나지 않을 수도 있음)
시세차익형 투자 대상 임야
> 계획관리지역의 임야
> 관광지 주의의 임야
> 밭으로 전용이 가능한 임야
나대지(빈 땅인데 지목이 대지)는 행정상 대지로 취급되어 종합부동산세와 양도세 과세대상이 됩니다. 많이 보유할수록 세부담이 늘어나는 거죠. 폐가를 치워 나대지로 만든 경우 2년 안에 새로 짓지 않으면 비사업용 토지로 분류되어 양도세 부담이 늘어납니다. 장기보유에 따른 시세 차익을 기대하기 어렵다는 뜻입니다. 따라서 나대지를 매입할 경우 활용계획을 미리 세우고 접근해야 합니다. (주차장으로 사용 가능, 주차장의 경우 연간 수입금액 비율이 땅값의 3%가 넘으면 사업용 토지로 인정받아 종부세를 내지 않습니다. 이처럼 나대지를 활용하여 수입을 얻고 사업용 토지로 분류받는 방안을 연구해야 합니다.)
땅이 밭이었다면 전용할 경우 농지전용부담금으로 평당 3만 원을 내야 합니다. 그러나 토임은 평당 1만 원의 대체산림자원조성비만 내면 됩니다.
잡종지의 경우는 신청만으로도 지목변경을 할 수 있습니다. 농지법이나 산지관리법상 규제도 받지 않습니다.
깃발은 도로가 생긴다는 표시입니다. 깃발이 줄지어 꽂혀있는 걸 보면 그 방향으로 길이 난다는 표시로 이해하면 됩니다. (맹지에 깃발이 꽂혀있으면 도로가 생긴다는 의미이고, 좁은 도로 양옆으로 깃발이 꽂혀있으면 도로가 확장된다는 의미)
투자에 도움이 되는 진짜 뉴스는 지역신문에서 찾을 수 있습니다. 지역신문은 지자체에서 하는 사업이나 개발 관련 지역 현안 등을 꾸준히 다룹니다.
비사업용 토지는 사업용 토지보다 양도세를 10% 이상 더 내야 합니다. 사업용 토지와 비사업용 토지를 나누는 기준은 '지목대로 사용하는가' 여부입니다.
논밭과 같은 농지를 경작하지 않고 두면 비사업용 토지 기준으로 양도세를 내야 합니다. 그래서 농지은행에 위탁하는 겁니다. 8년간 위탁하면 사업용 토지와 같은 세율을 적용받습니다.
수요가 없는데 주택이나 창고부지를 지었다가 오히려 손해를 볼 수도 있지요.
구거가 있는 땅도 A급 맹지에 속합니다. 지자체와 협의하여 구거점용허가를 받고 매립하여 도로를 낸 후 기부체납을 하는 형식으로 맹지를 벗어날 수 있습니다. (구거가 사유지인 경우도 있으니 등기부를 떼서 주인이 국가인지 확인해야 합니다.)
맹지처럼 제한이 있는 땅을 매입할 때는 개발계획을 정확히 알아야 합니다. 그 외의 땅도 매입을 할 때 건축을 할 수 있는 땅인지 지자체 건축과에 물어보고 사야 합니다.
개인이 개발행위 허가를 받지 않고 공사업체를 시켜 토지의 형질을 변경한 경우 적발되면 개인이 원상복구해야 합니다. 경매로 낙찰받았다면 낙찰자가 원상복구해야 하지요. 그렇지 않으면 매년 이행강제금을 물게 됩니다.