[핵심문장] 10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기
돈이라는 것은 ‘눈뭉치 굴리기’와 같아서 처음엔 주먹만 한 눈뭉치가 축구공만큼 되기까지는 시간도 걸리고 재미도 덜 하지만, 그 단계를 넘어서면 축구공이 필라테스공 크기에 이르기는 금세라 할 수 있겠다.
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서울과 수도권의 경우 구분상가나 빌딩의 우량 수익률 판단 기준점은 ‘5%’라 할 수 있다.
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건물가격이 20억 원이 넘으면 수익률 5%가 넘는 물건들이 어쩌다 나오고, 30억 원이 넘으면 종종 나온다. 50억 원대가 넘으면 5%대 물건은 어렵지 않게 구할 수 있다. 즉, 가격대가 높아질수록 수익성 좋은 물건이 많이 나온다. 그 이유는 ‘규모의 경제’ 논리 때문이라 할 수 있겠다. 20억 원 이하의 소규모 건물로는 수익성을 내기가 만만치 않다가, 30억 원대를 넘어서면 토지 면적도 50평 이상이 되어 최소한의 기대치를 만족시키게 되고, 이면 지역에서 점차 도로변으로 나올 수 있게 되어 유동인구도 증가하고 임대료도 높아지면서 공실도 줄어 수익성도 높아져 결국 매매도 쉬워지는 것이다.
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결론은 당신이 빌딩부자가 되려면 반드시 ‘비즈니스형’이 되어야 한다는 것을 잊지 말라. 단순하게 생각하자. 돈 되는 물건이냐 아니냐. 나중에 재매도가 쉬울 물건인지. 예쁘게 화장하면 임대료 인상에 무리가 없고 가치가 높아져서 나에게 자본이득을 가져다줄 물건인지를 판단하면 된다. 그저 부동산을 나중에 내다 팔 물건으로 보고 접근하자는 것이다.
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속이 꽉 찬 튼실한 물건은 눈에 잘 띄지 않는다. 첫인상은 소박한 민낯이다. 비록 외모는 허름하지만 입지가 좋고 내재가치를 보유한 물건이다. 그 숨겨진 가치를 리모델링을 통하여 밖으로 끄집어내어 신데렐라로 변모될 수 있는 물건이다. 민낯의 보물을 찾아 멋지게 화장하여 누구나 탐내는 물건으로 재탄생시키는 것이 재테크의 핵심이다.
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동네상권이라도 리모델링을 통해 재테크가 가능하려면 입지가 좋아야 한다. 3~4층짜리 다가구주택으로 줄지어 있는 골목에 가끔씩 끼어있는 상가주택은 피해야 한다. 그런 곳에서는 1층을 점포로 임대하려 해도 임차인 구하기도 힘들 뿐 아니라 리모델링 후 임대료 인상도 마땅치 않다. 동네상권 지역에 입지하더라도 유동인구가 꾸준한 곳에 입지한 물건이 의미가 있다. 그래야 리모델링 후 임대료 인상에 무리가 없을 것이다.
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리모델링은 한마디로 ‘최소의 비용으로 건물을 치장하여 최대의 효과를 내는 작업’이라 할 수 있다. 그러기 위해서는 따라야할 일정 룰（Rule）이 있으며, 집중해야 할 부위가 있다. 즉, 매가의 15% 이내의 비용을 투입해야 최대의 이윤을 얻을 수 있다. 또한 가급적 약식 리모델링을 권한다. 건물 전체를 명도하고 골조만 남기고 내·외부를 대수선하는 방식은 투자비용 대비 실익이 적다. 특히 중소형빌딩에는 권하고 싶지 않다. 집중해야 할 부위를 약술하자면 건물 외벽, 화장실, 엘리베이터 교체 또는 신설, 공용복도, 계단, 옥상 방수에 신경 써야 한다. 한 가지 주의할 점은 창틀을 통유리（커튼월）나 시스템창호 방식으로 교체하는 것은 물론 좋지만 비용이 크다. 중대형 빌딩에는 그럴만한 가치가 있겠지만 10억~30억 원대 상가주택이나 꼬마 빌딩에 적용하기에는 수지가 맞지 않아 권하고 싶지 않다.
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수익성 부동산은 매매를 앞두고 임대료 인상 없이는 시세차익을 거둘 수 없다는 것을 명심해야 한다.
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3억 원에서 시작할 때는 전술한 구분상가 등에 투자하여 4년쯤 투자하고, 동시에 죽어라 저축하여 1억 원쯤 모아 종잣돈이 5억~6억 원이 되면, 상가주택으로 갈아타는 것이다. 리모델링 방식으로 4년에 걸쳐 사고팔기를 2회전 하면 쉽게 10억 원을 돌파한다. 물론 세상사가 시계바늘처럼 딱딱 맞아떨어질 수는 없겠지만, 운이 따른 최상의 시나리오로는 당신이 상상하는 것 이상으로도 가능하다.
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빌딩부자가 되기 위해 첫 단추를 잘 꿰려면 1억 원~5억 원의 소액의 경우 서울 외곽이나 수도권으로 나가면 보다 큰 수익을 얻을 수 있다. 7%대의 임대수익과 장래의 시세차익을 얻을 수 있는 매물을 골라서 레버리지를 최대한 활용한다면 부자에 이르는 기간을 보다 단축할 수 있을 것이다. 돈이라는 것은 ‘눈뭉치 굴리기’와 같아서 처음엔 주먹만 한 눈뭉치가 축구공만큼 되기까지는 시간도 걸리고 재미도 덜 하지만, 그 단계를 넘어서면 축구공이 필라테스공 크기에 이르기는 금세라 할 수 있겠다. 3억 원에서 10억 원 만들기는 힘들지만 10억 원에서 20억 원은 금세이고 20억 원에서 50억 원도 3억 원에서 10억 원에 이르는 시간보다 짧은 기간 내에 이룰 수도 있는 것이다. 이는 필자의 추론이 아닌 부동산 재테크를 통한 빌딩부자들의 공통된 경험이다. 종잣돈이 커질수록 돈이 커지는 속도는 덧셈법이 아닌 곱셈법으로 진행되기 때문이다.
