매도를 잘하기 위해서는 매도하고 싶을 때 언제든지 매도할 수 있는 물건을 매수해야 한다. 가격만 조정해 주면 언제든 팔리는 물건을 사야 한다. 그게 결국 입지다.
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평생 임대료를 받을 수 있는 부동산이 있을까? 정답부터 말하자면, 단언컨대 평생 임대료를 안정적으로 받을 수 있는 부동산은 없다.
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매도를 잘하기 위해서는 매도하고 싶을 때 언제든지 매도할 수 있는 물건을 매수해야 한다. 가격만 조정해 주면 언제든 팔리는 물건을 사야 한다. 그게 결국 입지다.
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학원가를 경험하고 서울대에 입학한 선배들이 선정한 학원가 순위가 있다. 1위 대치동, 2위 목동, 3위 중계동, 4위 노량진, 5위 송파구, 6위 분당, 7위 일산 후곡마을, 8위 일산 백마마을, 9위 평촌, 10위 수원 정자동이다.
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도저히 입지 분석도 모르겠고 상품 분석도 모르겠다 하는 분들께 권하는 아주 간단한 방법이 있다. 그 지역 내 랜드마크 아파트를 매수하라. 그렇게 매수한 후 매수 사실을 잊고 있으면 된다. 나머지는 시간이 다 해결해 줄 테니까. 다시 추천한다.
· 강남구에 관심이 있으면 압구정 현대아파트를 매수하시길!
· 서초구에 관심이 있으면 반포 주공1단지!
· 송파구에 관심이 있으면 잠실 주공5단지!
· 용산구에 관심이 있으면 이촌동 한강맨션!
· 영등포구에 관심이 있으면 여의도 시범아파트!
· 양천구는 목동 7단지!
이 단지들을 매수할 경제력이 없다면 상대적으로 시세가 낮은 지역의 물건들을 소개하겠다.
· 금천구라면 롯데캐슬골드파크
· 강북구라면 꿈의숲 효성해링턴플레이스
· 도봉구라면 창동 주공19단지
· 중랑구라면 사가정 센트럴아이파크
· 구로구라면 신도림 4차e편한세상
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부동산에 관심 있는 사람이 좋아하는 것 중 하나가 저평가 지역이다. 그러나 공식적인 저평가 지역은 없다. 공개된 저평가 지역 대부분은 그냥 가격이 싼 것뿐이다. 기준을 그렇게 잡으면 된다. 하지만 자신의 매수 방법으로 저평가 지역과 단지를 찾을 수는 있다. 내가 산 가격보다 비싸게 팔면 되기 때문이다. 경매·공매로 현재 거래 시세보다 10~20% 싸게 매수해서 정상가로 판다면 그것이 저평가 상품인 것이다. 급매가 있다. 급히 파느라 시세보다 싸게 나오는 것을 말한다. 그렇지만 한번 생각해 보자. 급매라는 것이 나올 확률이 과연 얼마나 될까? 과연 나에게만 급매가 소개될까? 또 매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트가 좋은 상품일까? 갭이 적은 상품을 찾았다면 저평가 상품을 찾은 것일까? 혹시 내 실력이 아니라 그냥 대세 상승기라 오른 것은 아닐까? ‘전세가는 오르는데 매매가가 안 오르는 지역이 있네? 오호, 좋은 물건이군!’ 이렇게 판단해도 될까? 왜 사서 거주하지 않고 전세로만 살려고 할까? 임차인이 전세로 살다가 전세 올려 주기 싫다고 하니 매매로 전환한 건 아닐까? 임차인들이 그 입지를 이탈할 가능성은 없을까? 이런 질문에 대해 정확한 답변을 듣지 못한 채 강요받은 선택이었다면 앞으로는 나만의 방법을 만들어야 한다. 자신만의 의사결정 기준을 만들어야 한다. 다시 이야기하지만 공식적인 저평가 지역이라는 것은 없다. 그것도 현재의 시장 가치가 반영된 시세다. 그만큼을 사람들이 적정 가격으로 지불한 것이다.
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매도하려는 물건보다 매수하려는 사람이 많아지면 가격이 오를 것이다. 하지만 전세가가 오르니 매매가도 그만큼 오를 것이라고 공식처럼 예측해서는 절대 안 된다
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가격이 싸다는 이유 한 가지에 근거해서 매수 결정을 하면 안 된다. 자신만의 노하우로 매수 가격보다 더 비싸게 매도할 수 있다면 매수해도 된다. 또 가격이 비싸다는 이유만으로 관심을 거둬서도 안 된다. 더 비싸게 매도할 수 있다면 비싸도 매수해야 한다. 그것이 매수 적격 시세의 기준이다.
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금융위기를 통해 부동산 시장에 나타난 변화와 각 계층의 대응 행태를 통해 몇 가지 교훈을 얻을 수 있다. 첫째, 대출 없이 집을 소유한 경우에는 부동산 시장의 폭락에도 영향을 거의 받지 않는다.
둘째, 부동산을 전세나 월세 등으로 임대한 경우, 특히 월세로 세팅한 경우는 흔들릴 이유가 전혀 없다.
셋째, 단독주택을 소유한 사람은 어떤 시장에서도 늘 승자다. 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다. 땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 거의 없다. IMF 때도, 금융위기 때도 거의 피해가 없는 유일한 부동산 상품이었다.
넷째, 부동산은 입지가 가장 중요하다. 특히 이 네 번째 교훈을 다시 한번 새겨 볼 필요가 있다. 부모님 세대가 살고 있는 곳은 대부분 기반 시설이 잘 갖추어진 곳이다. 입지가 좋은 곳이라는 의미다. 그분들 대부분은 부동산 전문가가 아니다. 오히려 그 반대인 경우가 더 많을 것이다. 그저 하루하루 생활에 충실했고, 어떻게 하면 의식주를 제대로 해결할 수 있을까만 고민하며 생활의 문제를 하나하나 헤치며 살아온 분들이다. 그분들은 생활하기에 편리한 입지를 자연스럽게 선택했을 것이다. 그 입지 위에 안전가옥을 만들어 왔다. 말 그대로 리스크가 매우 낮은 투자를 해 온 것이다.
