친구는 사람들이 쉽게 생각하는 아파트나 빌라, 오피스텔이 아닌 아파트형 공장에 각각 1억 원 정도 투자했다. 한곳에서 150만 원, 다른 곳에서 160만 원의 임대료를 받으며 다시 투자를 반복하는 방법으로 3억 원 정도의 금액을 투자해 월 500만 원의 현금흐름을 만들었다는 것이다.
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특히 당신과 가장 가까운 사람들이 더욱 걱정할 것이다. 당신이 이러한 걱정에 귀를 기울인다면 평생 부자가 되는 꿈을 이루지 못할 것이다. 필요한 것은 걱정이 아닌 결단력이다.
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아파트형공장의 경우 대출은 담보가치의 80%까지 가능하기 때문에 소액으로 투자해 매월 꾸준한 임대수입을 만들 수 있다.
아파트형공장의 임대료가 오피스텔의 2배 정도라고 보면 된다.
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나는 오직 부동산에만 투자해왔고, 그중에서도 아파트형공장 투자로 지금까지 상당한 자산을 형성했다. 그 과정에서 아파트형공장에 투자할수록 '위로 올라가면 경쟁자가 사라진다'는 것을 느껴왔다.
나는 투자금액이 1억 원에서 2억 원이 되고, 2억 원에서 4억 원이 되는 순간부터 경쟁자들이 하나둘 사라지는 것을 느꼈다. 부동산 투자시장의 진입장벽이 높아지는 순간이다. 처음에는 부동산이라는 진입장벽에 겁을 먹고 시도조차 하지 않았지만, 아파트형공장을 구입함으로써 스스로 진입장벽을 세우게 되었다. 구입한 부동산이 진입장벽을 만들어주고 시간이 지나면 가치가 오르면서 그 장벽의 높이는 높아진다. 심지어는 진입장벽을 더 높게 만들어주겠다며 은행과 중개사무소에서 매번 전화가 걸려온다.
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하나하나 자신의 상황에 맞춰서 천천히 진행하더라도 결코 늦지 않는다. 부동산을 하나씩 늘려가는 것이 중요하다. 무리하게 대출을 받아서 하는 갭투자는 절대 도움이 되지 않는다. 자신이 모은 금융자산의 일부를 대출이라는 레버리지를 통해 수익률을 최대한으로 키우고 이렇게 해서 발생한 현금흐름을 재투자를 위한 발판으로 삼아라.
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나는 아파트형공장에 투자할 때 항상 12개월 분 임대료에서 두 달치의 임대료는 제외하고 생각하는 편이다. 두 달치의 임대료는 각종 세금과 혹시 모를 공실에 대한 대비, 대출금리 인상에 대한 예비비로 준비해놓는 것이다.
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부동산은 항상 팔 때를 생각하며 구입해야 한다. 팔고 싶을 때 쉽게 팔리지 않는다면 돈이 그대로 묶이게 된다. 게다가 대출까지 최대로 받아놓은 상황이라면 더욱 힘들어질 것이다. 그런 이유로 나는 소형빌딩이 아닌 환금성과 수익성, 그리고 안정성이 확인된 아파트형공장에 투자한다.
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아파트형공장에 투자할 때는 가장 오래된 산업단지에서 시작하는 것이 좋다.
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해당건물에 사람이 북적대고 있는지, 엘리베이터가 몇 개 설치되어 있고 엘리베이터를 이용해 이동하는 사람들이 얼마나 많은지, 출퇴근 시간이 아니어도 꾸준하게 엘리베이터로 오고 가는 사람들이 많은지.
공실이 없는 아파트형공장을 선택하라는 것이 아니다. 투자가치와 임대수요가 충분한 곳을 선택하기 위해서는 유동인구를 파악하는 것이 무엇보다 중요하다는 것이다.
여러 가지 조건을 모두 고려한 상황에서 건물 1층에 있는 입주 현황을 확인하면 거의 예측한 내용과 딱 맞아 떨어지는 것을 알 수 있을 것이다.
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들어오는 임대료에서 대출이자만 내고 원금은 갚지 않는다면 현재의 투자 수익률은 높을 수 있다. 대출을 최대한 활용했기 때문에 수치상 수익률은 높게 나온다. 그러나 매월 들어오는 임대료로 원금과 이자를 조금씩이라도 줄여간다면 또 다른 투자를 조금이라도 빨리 시작하게 된다.
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아파트형공장을 매입하고 나서 혹시나 세입자가 구해지지 않는다면 렌트프리를 제공해보자. 임대료를 깎아주고 당장 임차인을 구하는 것도 좋지만 장기적으로 봤을 때 상당히 미련하고 어리석은 행동이다. 임대료를 깎아서 수익률은 낮추고 임차인에게 끌려다니기보다는 과감하게 렌트프리를 제공해 임차인의 초기 비용을 줄여주어 신뢰를 형성한 후에 꾸준히 안정적인 임대료를 받는 편이 좋다.
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용적률은 건물의 높이에 관한 법률이고 건폐율은 넓이에 관한 법률로 쾌적한 환경을 조성하는 데 그 목적이 있다고 이해하면 쉽다.
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아파트형공장 설립 가능 지역에 관한 규정은 "산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률"에 따른다. 산집법 제26조, 제27조에 따르면 설립 가능 지역을 과밀억제 및 성장관리 지역과 자연보전 지역으로 구분하고 있다.
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아파트형공장의 수익구조는 지가 상승에 따른 시세차익과 임대료 수익으로 구분할 수 있다.
강남 아파트가 주식의 급등주라고 한다면 아파트형공장은 채권이다. 리스크가 적고 매년 꾸준하게 안정적인 수익률을 안겨주기 때문에 비슷하다고 할 수 있다.
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오피스텔 취득세를 적게 내는 방법은 없을까? 주거용 오피스텔이라면 주택임대사업자 등록이 가능하다. 전용면적 60m2 이하인 경우 취득세 면제나 재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제도 가능하기 때문에 여러 채를 운영할 계획이라면 임대사업자 등록을 고려해보는 것이 좋다.
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경매로 상가를 취득하는 경우 건물가에 대한 부가가치세 10%를 내지 않아도 된다는 점도 투자자에게 매력적이다.
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그나마 가장 안전한 상가 투자 물건이 바로 아파트단지 내 상가와 아파트형공장 내 입점해 있는 상가다. 아파트 단지 내 상가는 아파트에 살고 있는 기본 수요층이 있기 때문에 수익이 안정적이다. 또한 아파트형공장 내에 있는 상가 역시 수요층이 명확하고 상권이 이미 확보되어 있는 가장 안정적인 투자처라고 할 수 있다.
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아파트형공장에 투자한 개인의 경우에는 최대한 시세차익을 많이 받고 넘기려고 하겠지만 법인의 경우에는 약간 성격이 다르다. 차익에 대한 세금 정산과 각종 서류 때문에 차익을 많이 남기기보다는 빨리 넘기고 일정에 문제없이 직원들의 편의를 고려해 서둘러 이전을 하는 것이 더욱 중요하기 때문이다.
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희소 물건에 관심을 가져라. 아파트형공장에 투자하기로 마음먹었다면 전용면적 100m2 이하의 중소형 면적을 매입하는 것이 유리하다. 예를 들어 아파트형공장 건물의 전용면적이 대부분 40평(약 132m2)대로 구성되어 있다면 투자 물건을 고를 때 30평(약99m2)이나 35평(약115m2)을 선택하라는 뜻이다.
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대출은 최대한 받는다. 3년으로 대출기간 설정, 3년 차 이후부터는 조금씩 대출 상환
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인테리어를 볼 때는 재활용을 생각해라. 불필요한 인테리어만 즐비한 경우에는 철거 비용이 만만치 않게 들어간다. 재활용이 가능한 인테리어가 되어 있는 아파트형공장이면 초기 투자비용을 상당히 아낄 수 있다.
