부동산 시장을 안정화시키려면 해님이 따스한 빛을 비치듯 주택을 더 공급해 줘야 하는데, 계속 수요를 억제시키려고만 하니 오히려 나그네가 바람에 맞서 옷을 꼭꼭 껴입듯 투자 심리가 더 거세지는 반작용이 발생하는 것이다. 정부가 규제를 하면 할수록 사람들은 그 규제를 뚫는 투자처를 찾아냈고, 그럴수록 집값은 고공행진했다.
2.
하락장이 오면 집의 종류에 따라서도 움직임이 다르게 나타난다. 신축 아파트와 역세권 아파트는 선방하지만, 비역세권 구축 아파트와 재개발 초기 사업장, 오피스텔, 빌라 등 아파트의 대체재로 여겨지는 물건들은 가격 방어에 취약하다
3.
단순히 싸게 산다고 해서, 많이 산다고 해서, 그리고 자주 사고 판다고 해서 반드시 투자 성적이 좋은 것은 아니다. 그러니 이제 가장 기본이 되는 ‘입지’로 돌아가 보자. 미래의 부는, 특히 옥석 가리기 장이 될 향후 5년의 부는 입지, 그리고 지역의 흐름이 결정할 것이다.
4.
교통망도 우수하고, 일자리 자족용지도 충분히 갖춘 3기 신도시에서 시세를 가르는 기준은 ‘어느 권역까지 일자리가 확장될 수 있는가’가 될 것이다. 상급지와 연결되어야 그 상급지의 시세를 따라갈 수 있다.
5.
택지지구 안에서는 가장 먼저 생기는 ‘시범단지’가 황금입지가 된다. 시범단지는 주로 메인 교통망과 연결이 되기에 이들이 지역의 시세를 이끈다. 처음 생기는 단지이면서 앞으로 인프라가 확실하게 갖춰질 곳을 가려내자.
6.
내가 사는 지역과 상급지의 시세 격차가 좁혀지는 순간이 오면 기회를 놓치지 않고 갈아타기를 시도하는 것이 올바른 선택이다.
7.
첫째, 내 가용 자금으로 투자 가능할 것.
둘째, 내 니즈에 부합할 것.
셋째, 앞의 두 조건을 만족하며 가장 입지 가치가 높을 것.
입지 센스는 결국 ‘나에게 최적화된 집’을 찾는 감각이다.
8.
외곽일수록, 급지가 낮을수록 외부적 가치의 영향을 더 많이 받기 때문에 교통망 신설에 크게 반응
9.
부동산의 시세는 복합적인 요소의 합으로 결정되고, 한 그룹 내에서 튀는 지역이 발생하면 보다 세부적으로 들어가 분석해야 한다. 하지만 서열이 같은 입지끼리는 대체로 시세가 함께 움직이기에, 시세 그루핑과 시세 트래킹을 해보면 ‘오를 곳’을 찾는 데 큰 도움이 된다
10.
통일로의 아우 라인은 지하철 3호선을 공유하고, 잠실의 아우 라인은 지하철 8호선을 공유한다. 그런가 하면 서울 동북부에서는 노원구, 의정부시, 양주시, 동두천시가 지하철 7호선과 1호선을 공유하며 연관관계를 형성한다.
11.
한 교통망을 공유하는 인접지를 쫓다 보면 시세가 연동되는 지리적 연관관계를 찾을 수 있다.
12.
학군이나 환경도 물론 중요한 요소지만 일자리 접근성, 즉 교통망이 가장 중요하다. 직장이 밀집해 있는 서울 핵심 지역까지 얼마나 빠르고 편안하게 닿을 수 있는지가 수도권의 집값을 결정한다. 그래서 수도권에서 입지의 가치를 가장 비약적으로 높이는 것도 교통망 확충이다. 설사 서울과 멀더라도 교통망 신설로 지역의 물리적 거리를 심리적으로 극복할 수 있게 되면 상급지와의 시세 간극이 줄어든다.
13.
호재를 볼 때는 냉정한 비평가의 눈을 장착하고
첫째, 호재가 실현될 가능성을 판단하고
둘째, 만약 실현될 가능성이 높다 해도 그것이 ‘나에게’ 가치 있을지를 면밀히 살펴봐야 한다
14.
대형 호재가 아니더라도 내가 매도할 시점에 실현될 작은 호재를 가진 물건을 찾는 편이 낫다. 물론 착공이 된 노선은 어느 정도 그 가치가 시세에 선반영되어 있긴 하나, 노선이 개통되기 전까지는 미래 가치가 점점 더 선명해지면서 시세가 더욱 올라간다. 또한 매도 시점에 공급 물량이 얼마나 많은지도 살펴봐야 한다. 그 시점에 신축 아파트가 대거 들어서면 내 물건이 비교적 덜 빛나 보일 수 있기 때문이다.
15.
노후 아파트가 많은 구리는 신축 아파트에 대한 수요가 높은 만큼 구리역 일대의 ‘새 것’들이 8호선 교통망과 만나며 시세를 이끌 것이다. 여기에 구리도매시장 인근의 구리 북부 기축 단지 또한 신축 아파트들의 시세를 따라가면서 구리는 서울과 남양주 등 인접 지역의 수요를 당기는 ‘수요 견인지’가 될 것으로 분석된다. 수도권 동부 지역에 관심이 있다면 구리 일대를 눈여겨보면 좋을 것이다.
16.
장현지구는 시흥시 장곡동 일대에 1만 9000가구 규모로 조성된 택지로, 향후 이곳에는 서해선, 신안산선, 월곶판교선이 집결하며 세 개의 강력한 교통망을 품은 도시가 될 전망이다. 여의도, 마곡, 판교, 광명, 구로, 영등포에 직장을 둔 사람들이 철도망을 타고 좀 더 저렴하고 가성비 좋은 주거지로 시흥 장현지구를 선택할 가능성이 높아진다.
17.
아직 호재가 실현되지 않았어도 호재가 곧 실현되리라는 기대가 충만할 때 한 발 앞서 갈아타는 것이 좋다. 호재는 우리 생각보다 더 빠르게 시세에 선반영되기 때문이다. 그래서 갈아타기 타이밍은 어찌 보면 단순하다. 내가 상급지로 갈아탈 여력이 된다면 바로 그때 갈아타면 된다.
18.
일시적 1세대 2주택 비과세를 받기 위해서는 다음의 ‘123 법칙’을 기억해야 한다.
첫째, 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후에 신규주택을 취득할 것.
둘째, 종전주택은 양도일 현재 2년 이상 보유할 것(2017년 8월 3일 이후 매수한 조정대상지역 내의 주택일 경우 2년 이상 거주할 것).
셋째, 종전주택은 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 매도할 것.
위의 세 가지가 일시적 1세대 2주택 비과세를 받기 위한 기본적 요건이다.
간단하게 ‘1취득·2보유·3매도’로 외우면 기억하기 쉽다.
19.
결혼으로 1세대 2주택이 된 경우다. 결혼 전에는 남편과 아내는 별도의 세대로 보지만, 결혼을 하면 두 사람을 1세대로 보아 양도세 규정을 적용한다. 그래서 남녀가 각각 1주택을 보유한 상태에서 결혼하면 1세대 2주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 없게 된다. 그러나 세금에 대한 부담으로 결혼이 무산되면 안 되기에, 일정 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있는 예외 조항을 마련해 두었다. 매도할 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역이라면 2년 거주)했고, 결혼 후 5년 이내에 매도하면 비과세 혜택이 주어진다. 남편의 집이든, 아내의 집이든 어떤 주택을 매도했는지는 상관이 없다. 여기서 ‘결혼’ 시점은 혼인 신고 날짜를 기준으로 따지므로 이 부분도 유의하길 바란다.
20.
부모 세대가 1주택을 보유 중이고, 자식 세대가 1주택을 보유 중인데 합가를 한다면 원칙적으로는 1세대 2주택이 되기에 비과세 혜택을 받지 못한다. 하지만 이 경우에도 불가피한 이유로 세대 합가를 해야 하는 사람들을 위해 예외 조항을 두고 있다. 다만 결혼보다는 조건이 다소 까다로우니, 내가 다음의 조건에 해당되는지를 꼼꼼히 확인해 보자. 첫째, 부모 중 최소 한 명 이상이 60세 이상이어야 한다. 단, 부모에게 암이나 희귀성 질환 등 중대 질병이 있는 경우 60세 미만이어도 가능하다. 둘째, 부모와 자식 세대가 각각 1주택을 보유해야 한다. 합가 당시 부모와 자식 세대가 모두 1주택을 소유하고 있어야 하지만, 어느 한 세대가 일시적 2주택 상태였다고 해도 특례를 적용받을 수 있다. (단, 일시적 2주택 중 종전주택을 일시적 2주택 기간 내에 처분해야 한다.) 셋째, 합가 후 10년 이내에 1주택을 매도해야 한다. 넷째, 매도할 주택에 대해서 비과세 요건을 갖추어야 한다. 즉, 2년 이상 보유(조정대상지역이라면 2년 거주) 요건을 채워야 비과세를 받을 수 있다.
21.
자꾸만 수익률이 높은 곳을 찾아 비조정지역, 저 먼 지방의 소도시까지 찾아다니며 투자금이 적은 상품 위주로 개수 늘리기에 집중한다. 그러나 아무리 소액 투자라고 해도 개수가 자꾸 늘어나다 보면 보유세의 덫을 피할 수 없게 된다. 투자는 점점 복잡해지고 세금 같은 문제가 쌓이며 자꾸만 스텝이 꼬인다. 거래에 들어간 돈을 빼고 순이익을 계산하면 남는 게 거의 없는 경우도 있다.
22.
비조정지역의 분양권은 전매도 가능하고 상대적으로 투입되는 투자금도 적기 때문에 그만큼 서브 투자 종목으로 각광받은 것
23.
만약 분양가 상한제가 적용되는 수도권 지역에서 저렴한 분양가로 나온 아파트에 당첨되었다면, 잘한 것이 맞다. 그것이 바로 청약을 영리하게 활용하는 법이다.
