반값아파트의 등장 : 고덕강일3단지
내일부터 사전예약 시작. 그냥 반전세 아파트 아니야?
작년 말부터 화제였던 윤정부 부동산 정책의 첫 걸음인 '반값아파트'의 사전 청약이 내일부터 시작된다. 서울에 3억대 신축 아파트라니 위치와 금액적인 부분에서 메리트는 상당해보이지만, 분명 주의해야할 부분이 있을 터. sh 공고문과 유튜브, 블로그를 파해치기 시작했다. 어떻게 3억대가 가능할까?
호갱노노에 알림 설정을 해놨더니, 내일부터 사전 청약이라고 알려준다. 분양가가 꽤 매력적이긴 하다sh 공고문에는 깨알같은 글씨로 다음과 같이 적혀져있다.
*이 공고문의 공급대상 주택은 「공공주택 특별법」시행규칙 제23조의4 및 「주택법」 제2조제9호에 따른 토지임대부 분양주택으로서 토지의 소유권은 건설 사업을 시행하는 서울주택도시공사가 가지게 되고 토지 지상의 건축물 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가지게 됩니다. 주택을 분양받을 경우 장기간 토지를 임대받게 되나 토지 소유권을 가질 수는 없으므로 관계 법령에 따라 토지임대료 를 납부하여야 하고, 분양받은 주택을 양도할 경우 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하여야 하는 등의 제한이 있으므로 이 점을 반드시 유의하시기 바랍니다
확 와닿지 않는데 대충 뭐 중요한 말 인 것 같아서 명시된 공공주택 특별법과 주택법 국가법령정보센터에서 찾아봤다.
제23조(공공임대주택의 입주자 선정에 관한 특례) 4. 국토교통부장관이 행복주택 또는 통합공공임대주택 중에서 「중소기업기본법」 제2조제1항에 따른 중소기업(이하 “중소기업”이라 한다)에 근무하는 사람에게 공급이 필요하다고 인정하여 지정한 주택(이하 “중소기업근로자 전용주택”이라 한다): 제17조제1항(별표 5 제2호가목은 제외한다), 제17조의2제1항[별표 5의2 제2호나목1)가) 및 라)는 제외한다], 별표 6의4 제2호다목부터 마목까지의 규정에도 불구하고 같은 표 제4호에 따라 선정할 것
2022.12.29. 일부개정된 공공주택 특별법으로 비교적 최근에 시행된 것으로 보인다. 법개정된 다음날 바로 공고문이 나온 걸 보면 이 반값아파트 시행을 위해 특별법이 개정된 듯. 주택법 제2조제9조에서는 다음과 같이 명시돼 있다.
“토지임대부 분양주택”이란,
토지의 소유권은 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 토지임대부 분양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설(福利施設) 등에 대한 소유권[건축물의 전유부분(專有部分)에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 건축물의 공용부분ㆍ부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다]은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.
결론적으로는 땅은 나라의 것, 건물만 내것이라는 소리. 이 말에는 분양가 외에 토지임대분을 월마다 납입하여야 함을 뜻하고, 아파트를 사고팜에 있어 국가개입이 반드시 들어가야한다는 것을 뜻한다 (*공고문 기준)
건물은 시간의 흐름에 따라 세월의 흔적을 입게 되고 언젠가는 부서져야 하지만, 대한민국 역사상 땅값이 떨어지는 경우는 거의 없었다. 이게 정말 좋은 집일까? 하지만 대한민국 내 몸 하나 뉘일 곳 없는 나같은 무주택자에겐 희망적인 주택이 아닐까? 애매할 땐 자료들을 찾아봐야지.
■ 신청일정
출처 https://www.i-sh.co.kr/■ 신청자격
-청년,신혼부부,생애최초,일반
*신혼부부
: 입주자모집공고일(2022.12.30) 현재 서울특별시 또는 인천광역시, 경기도에 거주하면서 아래 조건(①~④)을 모두 갖춘 분
① 입주자모집공고일 현재 신혼부부(혼인 중인 사람으로서 혼인기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀(만 7세 미만으로 태아 포함)인 무주택세대구성원), 예비신혼부부(혼인을 계획 중이며 사전예약 입주자모집공고 일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있으며 혼인으로 구성할 세대원 전원이 무주택인 자), 한부모가족(6세 이하(만 7세 미만을 말함) 자녀(태아를 포함)를 둔 무주택세대구성원)
② 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 분
③ 무주택세대구성원 전원의 월평균소득 합이 “ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준”의 130%(단, 배우자가 소득이 있는 경우에는 140%) 이하인 분 *(3인이하 가구 140%기준 869만원)
④ 해당 세대의 총자산 합계액이 “ 총자산보유기준“ 이하인 자
*청년
: 입주자모집공고일(2022.12.30) 현재 서울특별시 또는 인천광역시, 경기도에 거주하면서 아래 조건(①~④)을 모두 갖춘 청년
① 만 19세 이상~만 39세 이하로 혼인 중이 아니며, 과거 주택을 소유한 사실이 없는 무주택자
② 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 분
③ 신청자 본인의 월평균소득이 “ 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 기준”의 140% 이하인 분
*우선공급 가점표의 가점항목 다득점순으로 선정하되, 가점이 동일한 경우 추첨으로 당첨자를 선정함
*생애최초
: 입주자모집공고일(2022.12.30) 현재 서울특별시 또는 인천광역시, 경기도에 거주하면서 아래조건(①~⑥)을 모두 갖춘 분
① 입주자모집공고일 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택세대구성원(세대에 속한 모든 분이 과거 주택소유사실이 없어야 하며, 배우자가 결혼 전 주택소유사실이 있는 경우도 청약 불가)
② 입주자모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항에 따른 1순위자에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 분
③ 입주자모집공고일 현재 혼인(재혼 포함)중이거나 미혼인 자녀(입양을 포함하며, 신청자가 혼인 중이 아닌 경우에는 동일한 주민등록표등본상에 등재되어 있는 자녀(태아 포함)를 말함)가 있는 분
④ 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자(과거 1년 내에 소득세를 납부한 분을 포함)로서 신청자 본인이 5년 이상 소득세를 납부한 분
⑤ 해당 세대의 총자산 합계액이 “ 총자산보유기준“ 이하인 자
⑥ 무주택세대구성원 전원의 월평균소득 합이 “전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준”의 130%이하
*일반
: 입주자모집공고일(2022.12.30) 현재 서울특별시 또는 인천광역시, 경기도에 거주하면서 아래 조건(①~③)을 모두 갖춘 분
① 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원(6페이지 무주택세대구성원 설명 참조)으로 입주자저축에 가입되어 있고 아래 당첨자 선정방법의 순위별 자격요건을 갖춘 분
② 해당 세대의 총자산 합계액이 “ 총자산보유기준“ 이하인 자
③ 무주택세대구성원 전원의 월평균소득 합이 “ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준(태아를 포함한 가구원수가 4인 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말함)”의 100% 이하인 분
자세한건 공고문 참고(9-12p).
■ 소득기준 참고
■ 주변 시세 참고자료
비슷한 위치, 공급면적으로 봤을 때 '강동리버스트 4단지 아파트' 와 비교해볼 수 있겠다.
강동리버스트 4단지의 최초 분양가격은 4억 8천만원 대.
2020년 8월 입주시작된 신축아파트로, 최근 실거래 기준 1개월 평균 가격이 7억 3,700만원이다. 고덕강일 3단지가 분양가 약 3억 오천쯤 되니 주변 시세에 비해 반값인 건 맞는걸로 확인된다.
■ 예측 도면도
■ 유의사항
● 당첨자 발표일이 동일한 공공·민간사전청약 주택 중 1인 1건만 신청이 가능하며, 2건 이상 중복 당첨 시 부적격 처리되오니 유의하시기 바랍니다.
(단, 민간 사전청약과 당첨자 발표일이 다른 공공 사전예약(또는 사전청약)간 중복신청은 가능하며, 중복 당첨 시 발표일 기준 先 당첨만 인정됨)
● 신청자 및 신청자와 동일세대 내에서 1인 이상이 ‘22.12.30 사전예약 입주자모집(토지임대부 분양주택) 단지에 중복 및 교차청약 시 모두 부적격처리됨을 유의하시기 바랍니다.
(단, 신청자 본인이 동일블록 내 특별공급과 일반공급에 중복신청은 가능하며, 이 때 특별공급 당첨자로 선정될 경우 일반공급 당첨자 선정에서 제외됨)
Q. 거주지 요건은?
서울50% 우선추첨. /수도권(경기,인천,서울 2년 미만) 50% 으로 본다.
Q.대출시 유의사항이 있나?
은행권에서는 건물과 대지권의 소유자가 다르면 대출이 안되는 경우가 있다. 하지만 실제 대출시행은 26년이 돼서야 진행될 것이므로 그 전까지 변동사항이 있을꺼라고 본다.
EX) 나눔형 전용모기지론 *최대 5억원, ltv 80%, dsr 미적용 1.9~3% (40년만기)
Q. 개개인간 자유롭게 매매가 가능한가?
현재로서는 오직 LH를 통한 매도만 가능하나, 전매제한기한(10년)이후 개인간 토지임대부 주택거래를 가능하게 끔 검토할 예정임.
Q. 부적격 및 포기 시 제한 되나?
-포기할 수 있다. 그러나 6개월동안 다른 공공분양주택 사전예약 당첨자 제한
출처 https://www.i-sh.co.kr/인서울 한강뷰 아파트를 3억 오천만원대에 분양받을 수 있는 건 상당한 메리트라고 본다. 하지만 서울 끝자락의 위치로 조금만 넘어가면 경기도 하남이고, 역과의 거리도 버스로 14분정도로 애매하다.
바로 앞에 초등학교가 있기도 해서 자녀키우기도 괜찮고, 직장이 가깝고, 실거주 목적이라면 충분이 넣어볼만한 입지나 직장이 서울이 아닌 우리는 그냥 지켜보는 것으로..
<요약 및 추가참고사항>
1. 분양가 3억 5천만원 5백만원/ 토지월임대료 40만원의 서울 강동구 아파트.
*토지임대부 주택: 토지임대료를 내야함. (401,000원) 보증금 전환 가능검토 중
2. 전용 59형 통일- 방3개,화장실 2개
3. 청년 특별공급 : 총 15%, 500명 중 75명, 일방공급 100명 중 20명 청년추첨
4. 사전예약. 27.3월 입주, 본청약은 26.8월 (계약금은 이때 납입)
5. 같은세대에 한명만 당첨가능
*1600-1004(서울주택공사 콜센터)
