지금 부동산 사도 되나요?
신의 영역 부동산 저점 찾기
부동산 매수시점을 노리는 사람들에게 저점을 찍으려면 최소 3년은 봐야 된다더니, 요새 추세를 봐서는 지금 당장 부동산에 뛰어가야 하는 게 아닌가 마음이 급해진다. 각종 매체를 다 뒤져봐도 누구 하나 시원하게 답해주는 사람이 없다. 당장 오늘 '부동산 하락'으로 뉴스 검색을 해봐도 주장이 나뉜다.
'규제완화·공시가하락·집값바닥론'에 자취 감추는 아파트 매물 (newspim.com)
“서울 집값 아직도 너무 비싸, 또 한 번의 하락이 오고 있다” : 주간동아 (donga.com)
나와 같은 부린이들은 이런 상황이 혼란스럽기만 하다. 대체 어쩌란 말인가? 부동산은 싸이클을 그려왔고 그 주기에 맞춰 매수시점을 맞추면 된다고 하던데 그 싸이클 도대체 언제부터, 어디로, 어떻게, 굴러간 지도 모르겠다. 무언가의 현재와 미래를 알기 위해선 과거를 공부해야 한댔나. 부동산의 싸이클이 뭘까.
일반적인 전세가격 상승의 흐름[1 사이클]
상승장 (1986.7~ 전두환대통령, 노태우대통령)
- 3저 현상으로 국제 수지가 흑자로 전환되며 유동성 공급이 원활해졌고, 여파가 부동산 시장까지 전파됨.
하락장 (1991.4~ 노태우대통령, 김영삼대통령, 김대중대통령)
- 대규모 공급 시행. 200만 호 분당, 일산 등 5개 신도시 개발 추진으로 매수심리의 안정시킴 (평당 100-200만 원 정도. 주변시세의 반값 이하)
- 노태우 대통령의 공개념 3 법(개발이익환수법, 토지초과이득세법, 택지소유상한제) 등의 강력한 투기 근절책이 토지 매입 의향이 약화시킴.
- 이전의 주택가격 상승세가 가팔랐다는 경계심도 작용됨.
- 이 와중에 97년 말 외환위기가 기폭제로 작용하여 폭락함.
- 기업들의 파산과 직장인들의 해고로 부동산 처분량 급증.
[2 사이클]
상승장 (2001.1~ 김대중대통령, 노무현대통령)
- 김대중 정부의 파격적 규제 완화-양도세 한시 면제, 분양권 전매허용 등
- 2000초 it 버블 붕괴로 미국의 저금리 정책으로 유동성 공급
- 금융기관들의 기업에서 가계로의 대출 전환 흐름
- 부동산 시장의 장기 침체로 인해 지나치게 저평가받고 있다는 인식이 생겨남
- 노무현 정부의 '투기와의 전쟁'을 선언하며 억제정책-주택담보대출 규제 강화, 종부세 도입, 보유세율 상승, 다주택자 양도세 중과 등을 시행했으나, 부동산으로 몰려드는 유동성을 막을 순 없었음. (노무현 전 대통령 임기동안 서울 아파트 값 56.6% 상승)
-수도권 2기(판교, 위례, 파주, 검단 등) 대규모 신도시 개발 정책 추진했으나, 참여정부의 분양가는 저렴하지 않았기에 덩달아 주변시세 상승.
- 실물 경기와 주식 시장이 불경기로 접어들면서 부동산이 대체 시장으로 간주됨.
- 이전 외환위기로 주택 공급 장기간 위축되어 수요를 못 따르고 있었음.
하락장 (2008.5~ 이명박대통령, 박근혜대통령)
- 리먼 사태 미국발 글로벌 금융위기의 여파는 더욱 클 것이라는 심리적 위축 발생.
- 2000년대 가파른 상승세에 대해 거품론이 등장하여 부동산 시장에서의 대세론이 됨.
- mb정부의 보금자리 주택 공급 계획(시세의 60-70%)
- 강남 투기지역 해제, 전매제한/재당첨 제한 폐지, 취득세/양도세 감면, 금리 2차례 인하, 공급 물량 축소 정책에도 불구하고 부동산 시장은 더욱 침체됨.
[3 사이클]
상승장 (2014.8~ 박근혜대통령, 문재인대통령)
- 저금리가 장기화되면서 금융상품의 수익률이 낮아져 실물자산에 대한 관심 확대
- 부동산 가격 상승 기대를 고착화시키는 정부의 수요 억제 정책들이 연달이 시행됨.
- 노무현 정부의 정책과 매우 닮아있어 시장에는 학습효과로 가격 상승 기대감이 형성됨.
- 반복적으로 번갈아 발표되는 정부 정책이 오히려 주택 가격이 오르고 있다는 신호효과로 작용해, 일반인들의 매수 심리로 이어짐.
- 유동성의 확대 공급되었지만 경기 부진이 지속되면서 특수 지역, 특히 저평가된 서울 몇몇 지역이 투자의 대상으로 관심받게 됨.
- GTX구축 및 강남 일대의 개발 계획으로 주택 가격을 자극함.
-박근혜 정부의 부동산 3 법 시행(분양가 상한가 폐지 법안, 재건축의 이익에 대해서 환수하는 재건축 초과액 환수법, 재건축을 하면 한 가구가 세 주택을 얻을 수 있도록 한 재건축 도정법)
-문재인 정부 때는 임대주택 등록을 통해 다주택자들에 대한 해택(보유세, 종부세, 양도세, 건보료 등)을 주면서 다주택자들이 양산하는 효과
-시장의 근본적인 체계를 바꾸기보다 오르는 집값을 따라다니며 핀셋정책을 하며 부작용을 일으킴.
하락장 (2022.04~윤석열대통령)
- 20년 이후 지나친 부동산 가격 상승으로 자연스러운 조정장의 형성
- 러시아발 우크라이나 침공으로 공급망의 차질 등으로 인한 경기둔화
- 미국발 기준금리인상으로 인한 가계대출의 부담 증대가 매수심리 하락으로 이어짐
출처: R-ONE 부동산통계정보시스템 (reb.or.kr)부동산 싸이클은 대충 10년 주기를 그려가는 것 같고.. 그래프를 보면 현재는 하락기초반으로 한창 더 내려갈 곳이 남아있는 것 같지만, 매수우위지수의 상승과 급매물의 감소가 바닥론에 힘을 실어주고 있다.
출처: [서울=뉴시스] 박성환 기자
출처: 아실지난 31일 한은이 발표한 ‘2023년 2월 금융기관 가중평균금리’에 따르면 신규취급액 기준 대출금리는 연 5.32%로 전월보다 0.14% 포인트 하락했다. 대출금리가 지난해 11월부터 3개월 연속 하락한 것. 시장금리가 떨어진 데다 은행마다 가산금리와 우대금리를 조정한 영향이다. 지난 2월 한국은행이 기준금리를 동결한 바 있어 대출금리 하락은 계속될 전망이다.
또, 부동산 시장에선 정부의 규제 완화로 대출 문턱이 낮아지면서 2030 세대의 아파트 매입 비중이 늘어났다는 분석이 나온다. 지난해 말 15억 원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출이 허용된 데다, 올해 1월 말 '특례보금자리론'이 신설되면서 내 집 마련 실수요자들이 주택 매입에 나섰다는 것이다.
*특례보금자리론은 소득과 상관없이 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원까지 연 4%대의 고정금리로 빌려주는 것으로, 1년 한시적으로 운영되는 상품
최근 금리 인하 및 실거주자 중심으로 시장형성이 되고 있으나, 부동산 싸이클을 봐서는 한참 떨어질 곳이 남은 것 같다는 생각이 들기도 한다. 혹자는 전세가가 올라가면 매수시기다, 신용대출이 잘 나오면 매수시기다라고 말하지만 절대적인 지표는 아닌 것 같고, 또한 한국은행의 금리동결은 잠시 멈춰둔 것은 주의해야 할 상황인 듯하다.
'23.4.5 기준 메스터, 美 연준 금리 앞으로 더 올려야 - 파이낸셜뉴스 (fnnews.com)미국의 금리인상에 영향을 받을 수밖에 없는 우리나라도 향후 인상이 불가피할 것이다. 오늘 찾아본 기사에서도 연방준비은행 총재는 물가상승률 인하를 위해 금리 5% 이상을 예상하고 있다. 현재 내수심리 안정을 위해 한국 중앙은행의 기준금리는 2월 발표된 이후 3.50%로 동결을 유지하고 있으나, 2달 연속 물가상승률이 4%를 웃도는 상황에서 시장에 돈을 계속 푸는 것이 인플레이션을 막는 것에 근본적인 도움이 될까라는 의문이 든다. 지금 당장 마트를 가봐도 미친듯한 물가상승은 바로 체감할 수 있다. 그렇게 오래 산 건 아니지만, 살면서 이 정도의 물가상승은 처음 보는 것만 같다.
금리만을 믿을 수 없는 상황에서 우리는 어떤 지표를 보고 매수결정을 해야 하는 걸까. 어느 지표가 명확하다 말할 순 없지만 실패를 줄이고 확률을 높이기 위해선 여러 개의 지표를 보는 것이 답인 것 같다. 나는 매수를 판단하는 기준을 5가지 정도로 봤다.
1. 준공 후 미분양 정점을 찍고 떨어질 때
준공 후 미분양이 의미하는 건 뭘까. 대부분의 분양은 선분양 후 계약금, 중도금으로 건설하는 구조인데 미분양이 전국 10만 호가 지나가면 시장이 위험하다고 볼 수 있다고 한다. 일명 악성 미분양이라고도 불리는 준공 후 미분양은 완공이 된 후에도 분양이 되지 않은 경우로 건설회사의 파산을 일으킬 만큼 최악의 상황을 초래할 수 있다. 이런 악성 미분양은 미분양이 일어나고 몇 년 후에 나타나는데 이때 부동산 시장이 최악 중의 최악의 상황이라는 것. 역사상 이런 준공 후 미분양이 정점을 찍고 떨어질 때 좋은 매수 기회들이 많았다.
국토교통부 통계누리 (molit.go.kr) 사이트를 보면 준공 후 미분양에 대한 자료를 얻을 수 있다. 피벗테이블을 달리해서 내가 설정할 수 있는데 용인을 필터를 걸어 월별로 조회해 보면 22.7~23.2 이 동일한 값으로 산출돼 자료에 대한 신빙성이 좀 떨어진다. 신규 분양이 없어서 그런 걸까. 해석하기가 조금 어렵다. 아무튼 수도권 위주로 준공 후 미분양은 작년대비 증가하는 추세로 확인.
KB 데이터허브 자료가 훨씬 보기 쉽게 돼있다. '23.1 기준 준공 후 미분양은 7546호로 확인된다. 변경률은 전월대비 0.37% 상승.
2. 수도권 미분양 감소추세이면서 15,000호 규모를 보이면
미분양은 추세, 규모가 모두 중요하다. 역사적으로 15,000호 이상의 구간이 하락장인 2008~2017년 구간인데, 이때 집을 샀으면 현재 기준 평균적으로 48,913만 원(13.4월 기준 평균 아파트 매매가격)에서 120,972만 원(23.3월 기준)으로 3배 가까운 자산의 증식을 일으킬 수 있었다. 미분양의 추세와 규모를 보면서 함께 앞으로의 공급률도 함께 봐야 한다. 서울기준으로 입주 적정 수요는 47,132호인데 향후 공급량은 그에 많이 미치지 못하고 있다. 경기도 기준으로는 적정수요 68,017호를 23,24년도는 충족시킬 수 있으나 25년도부터는 미치지 못할 것으로 예상된다.
출처: 아실3. 코스피지수가 2700선 되면
흔히들 주가가 오른 후 2년을 후 부동산에도 유의미한 상승이 있다는 의견이 있다. 그건 시장의 변화를 먼저 반영하는 게 주가이기 때문이 아닐까. 그렇다면 왜 하필 코스피 2700선일까.
21년 상승기 최고기준 코스피가 3300선을 돌파하며 정점을 찍었고, 22년 하락기 최저기준 2100선을 찍었다. 3300과 2100선 사이 중간 지점이 2700. 그리고 현시점(23.4) 코스피가 2300-2400 언저리를 왔다 갔다 하기 때문에 2700 정도 상승한다면 시장이 좋아지고 있다고 판단할 수 있지 않을까라는 생각.
이 수치는 사실 에어프라이기에 고구마 구울 때 180도에 35분 (사실 고구마도 크기에 따라 온도와 시간이 달라지는데)과 같은 수치는 아니고 매수타이밍의 판단 기준 중 하나가 될 수 있다는 것.
4. 전세가율 60프로 이상+pir 낮아진 상태
전세가율은 매매가율에 크게 영향을 미치는 요소다. 전세가율 떨어지는 곳에 매매가가 올라가는 것을 찾기는 어렵다. 현재 매매가와 전세가가 동반하락하고 있지만 전세가가 더 빠른 속도로 하락하고 있기 때문에 전세가율이 상대적으로 더 떨어져 보인다. 하지만 전세가율은 생각보다 쉽게 방향을 바꾼다. 집값 바닥을 잡겠다는 욕심을 내려놓는다면 매수 시기를 판단하기가 쉬워진다.
-저점기준 13.8월 서울매매지수 72.5 전세가율 평균 61.1%
-최고기준 전세가율 16.6월 서울매매지수 80.0 전세가율 72%
=> 지금 현재 기준으로 16년도(전세가율 높을 때) 매수한 사람을 부러워하지 않을 수 있을까?
그렇다면 현재 서울 기준 평균 전세가율은 어떻게 될까?
부동산 통계 뷰어 (reb.or.kr)상급지(강남, 서초, 송파)를 매수 결정이라면 서울 전세가율 늘 평균 이하를 웃돌고 있기 때문에 주의할 필요가 있음. (집값이 너무너무너무 비싸서 그런 듯) 지역적 특징을 고려해야 하는 것은 잊지 말 것. 지방의 소도시의 경우는 내 돈으로 이 집을 사고 싶지 않지만, 실거주는 필요하기 때문에 전세가율이 높은 경우도 있으니 유의해야 한다. 일반적으로 수도권 기준 전세가율이 상승하는 추세면 매수하기 좋을 때라는 건 알겠는데, PIR은 뭘까?
*PIR(Price to income Ratio)
-주택 구매능력을 나타내는 지표로, 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미한다.
-주택가격/가구당 연소득= 즉 PIR이 10배라면 10년 치 소득을 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 뜻
쉽게 얘기하면 PIR이 떨어졌다는 건 집값이 떨어졌다는 것을 의미한다. KB국민은행에 따르면, 작년 12월 기준 PIR은 11.9배로 1년 전 19배와 비교해 급락했다. 서울 아파트 평균 PIR 12.2, 평균 전세가율은 59.8%이라고 하는데, PIR은 급속도로 매수타이밍을 향해 떨어지고 있다.
출처: KB부동산 데이터허브 https://data.kbland.kr/kbstats/pir
출처: 좋아하는 너나위님 유튜브(월급쟁이부자들 tv-속수무책 떨어지는 부동산 집값, '제발' 이것부터 알고 가세요)즐겨보는 월급쟁이부자들 유튜브를 보면 전세가율 60% 이상+pir 바닥 찍고 반등 또는 평균 이하 일 때를 서울 아파트 최적매수시기로 보고 있다.
현재 기준으로는 PIR은 평균 이하 충족을 하나, 전세가율 기준에는 미치지 못하는 상황이라고 한다. 전세가율이 더 빠른 속도로 빠졌기 때문. 조금 더 시장의 추이를 봐야 하긴 하지만, 준비는 차근차근해야 할 상황이라는 판단.
5. 매매거래량이 전세거래량을 초과하면 (상승초기를 뜻함)
매매거래량과 전세거래량은 국토부 보도자료를 보면 쉽게 알 수 있다. 매매거래량이 전세거래량이 초과하면 상승초기를 뜻하는데 23.3월 국토부 자료를 통해 현재 주택거래량은 감소추세, 전월세 거래량은 증가추세로 볼 수 있다.
➊ 주택 거래량
□ (종합) ‘23.2월 주택 매매거래량(신고일 기준)은 총 41,191건으로 집계되었다.
ㅇ (2월) 전월(‘23.1월, 25,761건) 대비 59.9% 증가, 전년 동월(‘22.2월, 43,179건) 대비 4.6% 감소.
ㅇ (2월 누계) 66,952건으로 전년 동기(84,888건) 대비 21.1% 감소하였다.
➋ 전월세 거래량
□ (종합) 임대차 신고제 자료와 확정일자 신고* 자료를 합산한 ‘23.2월 전월세 거래량(신고일 기준)은 총 273,114건**으로 집계되었다.
* 임대차 신고대상이 아닌 계약의 경우 종전 방식의 확정일자로 신고
** 임대차신고제 19.4만 건 + 확정일자 7.9만 건
ㅇ (2월) 전월(214,798건) 대비 27.1% 증가, 전년 동월(240,881건) 대비 13.4% 증가하였다.
* 연도별 2월 거래량(만 건) :(‘19) 18.7→(‘20) 22.4→(‘21) 19.9→(‘22) 24.1→(‘23) 27.3
부동산 투자자들은 입모아 얘기한다. 부동산의 바닥을 아는 것은 신의 영역이라고. 사실상 바닥을 찾는다는 건 불가능과 가깝기 때문에 조금도 손해보지 않고 바닥에서 매수하기를 바라기보다 내가 생각하는 합리적인 가격에 매수하는 것이 올바른 매수타이밍이 아닐까 싶다. 시장의 흐름도 매우 중요하지만 나의 라이프싸이클 주기에 맞춰 무리하지 않는 선에서 투자를 하는 것이 정답이라는 것.
부동산에도 가성비가 존재한다. 부자가 되기 위해선 좋은 물건을 좋은 시점에 저렴하게 사는 일을 반복해서 하면 된다. 이를 위해선 합리적인 가격의 예측에 도움을 주는 것들을 꾸준히 공부해 가면 되는 것. 투자는 확률을 기반으로 성공하는 것이기에 실패를 최대한 줄여 성공의 확률을 높여야 한다. 부동산에는 싸이클이 존재하지만 같은 싸이클 속에서도 수익을 보는 사람, 손해를 보는 사람으로 나뉘지 않은가.
그때 레버리지를 더 일으켜서 분당을 샀으면 지금보다 더 나은 수익률을 올릴 수 있었는데 아쉬워하는 사람들이 많다. 물론 비슷한 입지에 비슷한 가격과 평수라면 아쉬운 선택이 될 순 있으나 그 선택을 했기에 내가 다음 투자를 또 기약할 수 있는 것이라 생각한다. 레버리지를 일으켜 무리하는 선에서 투자를 했다면 불어나는 이자를 갚느라 저축률을 높이지 못했을 것이다.
투자를 하지 않는 것은 돈을 벌지 못하는 것이 아니라 잃는 것과 같다. 결국 손해보지 않는 투자, 무리하지 않는 투자가 나의 목표. 쉽게 번 돈은 쉽게 잃는다. 노력하는 만큼, 내가 공부한 만큼 수익률을 높일 수 있다는 것을 잊지 말자.
*국토부 보도자료 매달 볼 것
*전월세 키워드로 해서 뉴스 기사 꾸준히 볼 것
