신혼부부 내 집 마련 싸게 하고 싶은데...
초보 경매러의 내가 공부하려고 쓰는 글
결혼을 한다고 하면 남편의 신원조회에 앞서 자연스레 따라오는 질문이 있다. 먼저 오는 물음표에 답할 세도 없이 질문이 쏟아진다.
- 축하해. 그래서 집은? 구했어? 자가? 전세?
- 아.. 아직 주말부부여서요. 천천히 구하려고요
사실을 말하면서도 핑계를 말하는 것 같은 기분을 때론 느끼곤 했는데, 결혼을 하기 위해선 어떤 형태로든
함께 사는 집이 있어야 한다는 걸 결혼 준비가 80% 진행될 때쯤 깨달았다.
난 어릴 적부터 완벽히 갖추어진 결혼은 단 한 번도 생각해 본 적이 없었다.
친정의 지원을 받을 거란 기대는 해본 적도 없었고(이 생각은 언니의 결혼 이후 더 확고해졌다)
그 덕에 내 남편은 반드시 뭘 가지고 와야 된다는 생각도 없었다.
오히려 신랑 쪽에서 지원을 많이 해주면
예단을 어떻게 마련해야 하나라는 걱정에
깔끔하게 우리의 능력으로 모든 과정을 해내길 간절히 바랐다.
난 나의 상황에 맞는 남자를 원했고, 지금의 남편은 나의 상황을 이해해 줬다.
오히려 늦은 정착을 미안해하던 그였기에 우리 둘 사이에는 문제가 전혀 없었다.
하지만 양가의 도움 없이 2-3년 차 사회초년생 둘이 모은 돈으로 경기도 바닥에서 번듯한 집 하나 갖추기란 쉽지 않았다.
그냥 대출내면 된다고 생각하기엔 ‘그냥’에 대한 대가가 너무 컸다.
매달 나갈 대출금리는 어쩔 것이며, 전세냐 매매냐, 기흥이냐 수지냐, 빌라냐 아파트냐 어느 하나 정해진 것도 없다.
청년사각지대라 해야 할까. 자산 없고 소득은 (아주 조금) 높은 우리는
신혼희망타운, lh, sh, 전세임대주택 등 ‘공공‘의 형태를 띤 모든 제도에는 요건이 안 됐고
당장 다음 달부터 육아휴직으로 줄어들 소득도 걱정되니 대환장 콜라보였다.
문제는 후순위로 미뤄뒀던 결혼집 구하기 미션이 다가오니 하나, 둘 나타나기 시작했다.
난 안타깝게도 신축 대단지 자가 아파트에 lg오브제가 가득 채워진 집을 전혀 부러워하지 않을 만큼의 대인배는 아니었고,
각자의 명의로 계약된 전세를 해결해야 했으며, 여기저기 흩어진 자금들을 모아 목돈을 만들어내는 작업이 필요했다.
그리고 각자의 집에 얽힌 이슈들로 조금 더 어려운 상황을 마주하고 있었다.
-그러던 오늘 자기준(‘2.13) 기사. 작년부터 내년에 경매 물건들이 많이 나올 거란 말이 많았는데
터질 것이 터졌나 보다 생각이 드는 동시에
1번 유찰되면 감정가의 30%씩 떨어지면 급매보다 나은 게 아닌가?
그럼 경매로 우리 신혼집 사볼까? 란 생각이 문득 들었다.
재테크의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 게 아닌가. 부동산은 3%,5%만 싸게 사도 큰돈을 벌 수 있는데
경매로 20-30%씩 싸게 사는 것이 엄청난 혜택처럼 느껴졌다.
경매는 법원에서 진행하므로 편법이 통하지 않고, 내 기준으로 매입가를 정할 수 있다는 것도 매력적이었다.
다만, 경매라는 것이 특정된 물건에 대해서만 선택을 할 수 있기 때문에
내가 원하는 입지와 완벽히 부합하는 물건을 고르는 건 거의 불가능에 가깝다는 것.
그리고 권리분석, 입찰, 대출, 명도 등등 거쳐야 하는 수많은 과정들도 부담스러웠다.
아무튼 신혼부부인 우리에게 주어진 선택지는
1. 전세를 살면서 자금을 모으다가 2년 후에 내 집 한 채 or 투자를 노리는 것
2. 경매로 시세보다 저렴한 가격으로 매입해서 양도세 면제를 누릴 수 있는 요건을 맞추고 적당한 타이밍에 파는 것
2가지 정도가 될 것 같다.
현재 용인 수지구 수거용 주택 기준으로 나와 있는 경매 물건은 4가지.
-광교 상떼빌파크뷰
-동아, 삼익, 풍림아파트
-만현마을 lg상현자이.
-극동스타클래스
그중 세대수, 가격, 학군 등의 5 각형* 따져보면 한 곳이 눈에 들어온다.
*1. 직장 2. 교통 3. 학군 4. 호재/악재 5. 브랜드
세대수 1034, 입주 연도 2003, 학군은 소현초, 소현중, 매매는 5.5억~7.8억에 형성되어 있다.
위치는 상현역에서 차로 9분 정도로 썩 좋지는 않음. 신분당선과의 거리를 위주로 형성되는 수지 시세라.. 이건 매우 아쉽다.
1회 유찰로 4.2억에 나와있는데 최근 수지에서 낙찰된 사례들을 보면 5억 초 중반까지 낙찰가격이 가지 않을까 생각된다.
그렇다면 현재 84 기준 네이버 실거래 최저가 중고층 기준 6억 7천 정도. 최소 1억의 차익을 보지 않을까 싶은데
단순 계산하기엔 경매과정에서 드는 금액들이 꽤나 많은 게 문제.
양도세율-양도세
-취득세
-명도비(이사비 or소송비)
-인테리어비
-법무사비 기타 자문료
-관리비 (미납여부 확인 필수)
수익률 등을 파악하기 위해서 경매수익률 분석표에 넣어봤다
1 주택 2년 이상 거주로 양도세 면제대상이라면 크게 수익률이 오르겠지만,
양도세가 너무너무 큰 비중을 차지하고 있어서 실거주 2년을 채울만한 곳인가도
고려해봐야 한다. 아기를 키우고 학교를 보내기에도 적합한가?
그리고 무엇보다 중요한 것. 바로 가격이 오를 집인가?
경매는 어떤 과정으로 진행되는 걸까? 내가 공부하기 위해서 간략하게 적은 메모들을 기록의 형태로 남겨놔야겠다.
1. 물건선택
- 아파트? 빌라? 상가?
- 권리분석 -가등기, 유치권, 미납관리비, 명도비 등 유의
- 임장 (생활 편의시설, 역세권, 학군 등)
2. 입찰- 경매 입찰 날짜에 맞춰 법원에 방문, 원하는 금액 작성(미리 작성해 가는 것이 중요)
준비물 보증금 10%, 인감도장, 신분증
공개된 장소에서 적지 말 것 염탐러들이 있다!
*입찰봉투 및 입찰표 작성법
수정불가
입찰가격/보증 가격 따로 기재되어 있음. 절대 밀려 쓰면 안 됨.
매수신청보증금봉투- 수표 한 장
3. 잔금납부
-레버리지 활용( 법원에서 받은 명함을 활용하에 나에게 알맞은 대출 분석)
7일 후 매각허가+ 7일 동안 항고기간
매각허가 결정 후 1달의 기간이 주어짐=잔금기간(법원에서 등기에서 알려줌)
잔금납부는 빠를수록 좋다
4. 명도(2-3달 소요, 협의인 경우 1-200만 원에서 해결 가능)
잔금을 치르면서 인도명령 함께 실시할 것
명도확인서와 강제집행으로 주도권을 잡는 것이 포인트
이후 수리 및 인테리어를 통해 물건의 가치 올리기!
* 유찰이란? 입찰불능. 낙찰자가 없어 무효가 선언되는 것 20%-30% 저감 되어 재입찰이 이뤄짐.
일괄매각이란? 법원은 경매의 대상이 되는 물건의 위치 형태 등이 일치하는 경우 이해관계인들의 동의하에
분할매각이란? 각 부동산 별로 물건번호를 부여하여 입찰
특별매각조건이란? 최저가의 20%를 조건으로 , 농지자격취득증 요구
제시 외 물건이란? 전원주택의 나무, 정자, 평상 등 미등기 물건
* 경매 물건의 종류
-주거용 부동산/상업용/토지부동산
아파트: 한 건물 내에 독립된 가구가 거주하는 5층이상의 공동주택 '
다세대주택: 4층이하의 건물 세대별 독립. 가구마다 주인이 다름. 개별매매 가능. ex 빌라
다가구주택: 단독주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있는 형태. 3개 층 이하 1개 동 거주할 수 있는 19세대 이하 (다 세대주택인데 주인이 한 사람)
상가주택: 점포를 겸용하여 주거형태가 있는 것. 하나의 건물이지만 반은 상가 반은 주택
<실전단계> *앞으로 공부해야 할 것
매일옥션 무료 경매사이트 활용
물건 찾는 요령
경매 기본 정보 알아보기
새로 나온 신건 공략
경매대상(토지 및 건물 일괄인지 확인)
감정평가서 보는 법
권리분석 하는 법
명도
