실소유, 실거주가 뭐가 맞는 거야?
feat. 신생아특례대출
집을 구해야 할 때가 되니 고민이 많아진다. 작년 결혼 준비할 때만 해도 일하면서 어떻게 준비하는 거야 헥헥거렸는데
어떻게 다들 집을 구하면서 결혼 준비를 같이 한 걸까.. 진짜는 따로 남아있었다.
잘 선택하고 싶은 마음에 고민도 많아진다. 전세를 구해서 2년을 벌어볼까 생각을 하다가도
버팀목, 신생아 특례대출 등 여러 혜택들도 이번이 아니면 이용 못할 생각 하니 너무 아깝게 여겨진다.
주담대 금리 6-7% 하는 세상인데 2-3%로 집을 구할 수 있으니.. 받을 수 있으면 꼭 받아야 하는 혜택 아닌가 하면서도
매달 나가는 원리금상환액을 (현재) 외벌이 가정에서 감당 가능할까,
집을 사면 청약에 멀어지는 게 아닐까, 지금 사면 더 떨어지지 않을까,
그리고 집을 소유한다는 것에 대한 막연한 두려움이 생긴다.
이럴 때일수록 감정에 휘둘리지 말고 그냥 객관적인 데이터에 맡겨야겠다는 생각. 원칙과 기준이 필요할 때이다.
우리의 현재 선택 안은
1. 신생아 특례대출을 이용하여 9억 미만 상급지 투자 (실소유)
2. 신생아 특례대출을 이용하여 6억 미만 용인 수지 아파트 구하기 (실거주)
3. 3억 미만 버팀목 전세 대출 이용
3가지가 될 것 같다.
1번은 투자성 짙은 선택. 잘만 이용하면 상급지에 가치 있는 부동산을 소유하면서 내 생활권 유지(전세 또는 월세지만) 할 수 있다.
다만, 이경우 10년 이상 장기 투자를 할 예정이므로 오를 만한 부동산을 사야 하고,
2년마다 세입자 관리를 해야 하므로 신경 쓸 것들이 많아지며
내 실거주는 주담대로 구해야 하기 때문에 높은 이자율을 피해 갈 수 없을 것 같다.
2번의 경우 내 집이라는 주거안정성을 가지면서 (2년마다 아이 데리고 이사할 필요가 없음)
우리의 생활권인 용인에서 살 수 있다는 것
다만, 수지에 6억 미만의 경우 대부분 90년대 후반 2000년대 후반에 형성되어 있어서
실거주에 조금 아쉬움이 있을 수 있다.
호갱노노를 통해 상현역, 수지구청역 근처 아파트 실거주자 커뮤니티를 보면 대부분 주차에 어려움을 겪고 있는 게 단적인 예.
그리고 빠르면 2년, 또는 그 이상 지난 후 갈아타기를 위해 환금성이 좋은 매물을 선택해야 한다는 것.
또한 도보로 신분당권을 다닐 수 있는 매물을 고를 것.
3번의 경우 공부할 시간을 버는 것. 가장 편안한 선택이면서 중간중간 청약의 기회를 누릴 수도 있고
하락장일지 모를 이 시장에서 내 집 소유에 대한 부담감을 덜 수 있다.
다만, 전세도 목돈이 묶이는 거기 때문에 2년 안에 기회가 왔을 때 잡을 수가 없고,
2년을 그냥 허송세월을 보내며 그때 살걸이라는 후회를 할 수도..
3가지 모두 장단점이 있고, 내가 파악을 해야 하는 건 ‘그럼 지금 사는 게 싼 거야?’가 될 것 같다.
바닥을 아는 건 신의 영역이고 무릎에서 사서 어깨에 파는 것만 해도 다행이니, 지금이 무릎인지 아닌지를 따져야 할 듯.
지난해 부동산 공부를 하면서, 내가 집을 살 때가 되면 대입해서 답을 구해보자 했던
질문들의 답변을 찾아보는 과정에서 내 집이 나오지 않을까.
1. 2년 후 갈아타기 가능한 집인가?(환금성) = 거래량이 많은가
2. 23.1~23.3 정도의 가격인가
3. 최고가에서 30% 정도 빠진 가격인가
4. 학군
5. 내가 살고 싶은 곳인가?
6. 실거주로 갈 것인가 실소유로 갈 것인가?
7. 준공 후 미분양이 정점을 찍고 떨어질 때 인가?
8. 수도권 미분양 감소추세이면서, 15000호 규모인가?
9. 코스피 지수가 2700선 회복됐는가
10. 전세가율 60 이상인가?
11. pir 낮아진 상태인가?
12. 매매거래량이 전세거량이 초과(상승초기) 하고 있는가?
13. 월상환금이 소득의 20% 수준인가?
매월 말일경 전월 통계가 나오는 국도교통부 보도자료에 따르면 (‘2.19 기준 23.12 통계자료) 미분양 주택은 전월 대비 증가추세이며,
준공 후 미분양 또한 같다. 통계자료만 봐서는 상승 초기라고는 보기 힘들 듯.
복잡할 때는 오히려 단순하게 보고 1. 가격 2. 직장 3. 교통 4. 학군 5. 브랜드를 등급으로 나누고 비교평가하는 게 나을 것 같다.
지난 월반기초반 들으면서 과제로 작성했던 수익률 보고서 참고할 것.
[수지구 서홍마을우남퍼스티빌 수익률 분석 보고서]
아파트명
서홍마을우남퍼스티빌
주소: 경기 용인시 수지구 신봉동 905
준공년월:2004년 건축
세대수: 총 962세대
동수: 총 11개 동
난방방식: 지역난방(열병합)
시공사: ㈜우남
용적률: 219%/건폐율: 15%
위치 (A)
입지평가(A)
직장
-종사자수: 414,867
-사업체수: 98,465
교통
-수지구청역: 1.8km, 7분(차)
-성복역: 976m, 3분(차)
-강남역: 45분 (대중교통)
학군(S)
-수지구 학업성취도 1등 중학교: 홍천중(322m)
과거시세
수익률분석
현시세:’ 23.11 매매: 60,000 / 전세: 41,250 / 투자금: 19,000
10년 내 고점 매입 시: ’ 22.5 매매: 73,000 / 전세: 38,340 / 투자금: 35,000
10년 내 저점 매입 시: ‘16.10 매매: 35,325 / 전세: 30,571 / 투자금: 5,000
<과거 투자의 수익률계산>
수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%
고점 매입 시 수익률 : (60,000-73,000)/35,000 *100 = -370%
저점 매입 시 수익률 : (60,000-35,325)/5,000 *100 = 500%
현장사진
(현) 용인 수지 비슷한 가격의 아파트들
상현동 벽산블루밍
신봉마을자이 2차
서홍마을 3단지 한화꿈에 그린
진산마을성원상떼빌
위 아파트 경우
위치 A (강남에서 대중교통 1시간 이내)
학군 S (학업성취도 90% 이상)
교통 A (성복역 1km 이내)
브랜드 C
정도가 될 듯하다.
수지의 경우 6-7억대의 매물이 상당히 많아서 비교분석하는 과정이 더 필요할 듯하다.
동천자이나 광교 쪽으로 신축으로 보면 금방 9억이 되어버리기 때문에 실거주로 갈 것이냐 실소유로 갈 것이냐
앞으로 임장 다니면서 고민 많이 해봐야 할 듯..
