특례보금자리론.. 해야 할까?
내가 공부하려고 쓰는 기록
오랜만에 아무 약속 없는 주말. 심심해서 네이버로 부동산 관련 기사들을 보다 우연히 자극적인 기사 제목을 발견했다.
"특례보금자리론 출시.. 소득 상관없이 금리 4%로 5억까지!"
소득은 (아주 조금) 있지만 재산은 (아주아주 많이) 없는 우리에게 마른땅에 내린 소나기와 같은 소식이었다.
이거다 싶어서 여기저기 검색해 보니 지난해부터 핫했던 상품이란다. 올해부터 무조건 '우리 집 한 채 가지기' 중단기 프로젝트를 수립해야 하는 나.
집값이 언제-어디까지 내릴지 모르는 상황에서 가장 저렴한 이자로 합리적인 선택을 하고 싶었기에 속는 셈 치고 공부해 보기로.
* 특례보금자리론 요약
'23.1.30(월)부터 주택가격이 9억 원 이하인 주택에 대하여 소득제한 없이 최대 5억 원까지 ltv/dti 한도 안에서 대출을 적용하는 상품
-주택가격 6억 이하&부부합산 소득 1억 이하 :
4.65%~4.95%
-주택가격 6억 초과 또는 소득 1억 초과 :
4.75~5.95% (아낌 e, 저소득청년, 신혼가구 등 우대금리 적용 가능)
조금 더 찾아보니 생각보다 금리가 높다라는 의견 or 이 대출의 단점을 찾아보기 어렵다는 의견으로 대립 중인 듯하다.
사실 본인들이 놓인 상황에 따라 가장 적절한 시기에, 적절한 금액을 대출을 받는 게 가장 현명한 선택이긴 하겠으나.. 우리 상황에 적합할까? 얼마나 더 이득일까?
오늘(23.1.15) 기준 시중 5대 은행 주택담보대출의 금리 및 대출 기준은 어떻게 되는지 궁금해졌다.
전국은행연합회(kfb.or.kr) 접속해서 시중 5대 은행의 주택담보대출을 확인.
하단의 소비자포털-금융 소비자를 위한 금리/수수로 검색 및 정보, 민원자료 제공 클릭하면 볼 수 있다.
2번째 가계대출 금리 클릭.
농협, 신한, 우리, 하나, 국민 2022.12월 기준 분할상환방식 주택담보대출 이자 기준으로 선택. 2023. 1월은 아직 조회가 되질 않는다.
신용등급에 따라 5.08~6.04까지 특례보금자리론 대출(우대형 최저 4.65%)보다 약 0.43p 차이정도로.. 사실 그리 큰 이자 차이는 나질 않는다.
하지만 특례보금자리론이 최장기간 50년까지 고정금리로 이용할 수 있다는 것, 특정목적(대환대출) 뿐만 아니라 자금용도 제한 없이 다양한 용도(주택구입, 대환, 전세금 반환)로 활용할 수 있다는 것, 생애최초 구입자에게 규제지역무관하게 80%까지 적용된다는 점등이 차별화된 장점으로 볼 수 있겠다.
또한, 이 상품은 1년만 한시적으로 운용하는 사업으로, 공급규모는 39.6조 원이다. 지원금액으로 단순 계산해 보면 8000천 채~1만 채정도 지원받을 수 있을 듯하다.
9억 원 이하 주택의 기준은 kb시세> 한국부동산원 시세> 주택공시가격> 감정평가액 순으로 적용한다고 한다.
직접 광주에 있는 '광천 e-편한 세상'을 기준으로 실거래가격, kb시세 한국부동산원 시세를 비교해 봤다.
실제 검색결과 실거래가 11억, kb시세 평균 8억 7천, 한국부동산원 시세 9억 4천~9억 9천으로 확인함.
3가지 자료에 금액차이가 꽤 있는 것으로 확인되며, 실거래가 기준으로 대출을 실행했다가 착오가 생기지 않도록 유의할 필요가 있어 보인다.
dti는 최대 60% 이내에서만 대출이 취급가능하다.
*dti: 나의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액 비율
예를 들어 채무자의 연봉이 1억 원, dti가 60% 하면 6,000만 원까지 대출이 가능한데,
채무자가 1년 동안 갚아야 할 대출원금과 이자가 총 6,000만 원이 넘으면 대출을 안 해주겠다는 것.
그렇다면 나의 연봉이 5,000만 원이 넘으면 특례보금자리론 대출에는 상관이 없다는 결론이 나온다.
연간 대출원금과 이자가 3,000만 원이 나오려면 한 달에 상환금액이 250만 원은 돼야 하는데
연봉 5천만 원이면 최대 5억 원을 40년 만기 상품으로 최대 이자율 5.05%로 빌려도 월 상환금액은 2,427,564만 원 정도로 확인된다.
네이버 대출이자계산기 이용+ 그 외 여러 정보들
-디딤돌대출과 특례보금자리론 동시에 이용 가능하며, 디딤돌대출을 이용하여 한도 다 받고 그 이후 특례자금자리론 이용가능.
-실제로 대출이 시행되는 건 최소 23년 3월 30일 이후라고 보면 된다고 함.
- 체증식 상환방식도 이용할 수 있다고 함. 체증식 상환:초기에는 낮은 금액을 상환하고, 매월 상환금액이 증가하는 상환 방식. 소득을 증가할 가능성을 반영해 줌.
하지만 만 40세 미만+40년 이하 만기 대출 시에만 사용가능함.
그 외 보도자료 시행된 것 보면 약 10장으로 자료 정리가 잘 된 게 있음. 계속 참고해서 공부해 가 봐야지..
맘에 드는 5억 미만 주택발견+계획대로 자금 저축+그 외 개인적 상황들이 잘 부합돼서 올해 말, 내년 초엔 '우리 집' 하나 가져볼 테다!
