무주택자의 고민 : 25년 구축 아파트 매매 괜찮을까
모든 무주택자들의 딜레마일 것이다. 가진 자본은 부족한데 전세를 살면 2년 후 오른 집값을 감당하지 못할 것 같고, 그렇다고 새 아파트 청약만 기다리기엔 기약이 없으며, 구축 아파트를 사서 리모델링해서 살기엔 새 아파트들의 커뮤니티들이 너무 멋져 보인다. 가장 간단하고 좋은 것은 이름 있는, 입지 좋은, 대단지, 초품아를 사면 모든 고민이 해결된다. 그러나 그 모든 것을 해결해줄 자본이 없다. 그렇다면 방법이 없다. 하나를, 부족하면 그 이상을 포기할 수밖에.
1-2년 전만 해도 그냥 전세 살다가 당해로 청약되면 나가서 살면 되지~라는 마음이었다. 하지만 그 전세 '2년+(언제 될지 모를) 청약 당첨기간'을 감안했을 때 집을 가진 자와 그렇지 못한 자의 차이를 보면 내가 안일했구나 라는 생각이 든다. 그 차이는 2020년 3월 서울 중랑구에 실거주 목적으로 매매로 취득했을 때와 전세로 계약했을 때 2년 후인 2022월 3월 차이를 보면 쉽게 알 수 있다.
상승세가 가파른 20-22 부동산 시장임을 감안하더라도, 전세와 매매의 2년간 자산의 차이는 굉장히 커 보인다. 자산의 증식은 둘째 치고, 나의 실거주지에 대한 위협을 받게 되는 것이 가장 큰 문제다.
내가 전세계약갱신청구권을 올해 써서 전세금을 5%를 올려 2년 연장을 다행히 했다고 가정하자. 그리고 2020.7.31.부터 시행된 임대차 3법(전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제)으로 2+2로 계약을 연장할 수 있다 하더라도 중간에 집주인이나 직계존비속이 살겠다고 하면 꼼짝없이 집을 비워줘야 한다. 그럼 약 4년 동안 내가 아무리 열심히 일을 했다 하더라도 가파르게 상승한 부동산 가격을 절대 따라가지 못했을 것이며, 전세 가격도 오를 만큼 올랐기 때문에 전에 살던 집보다 못한 집의 월세로 들어가야 할 상황이 벌어질 수 있는 것이다.
이런저런 이유로 나는 '집을 사야겠다'라는 마음을 가지게 됐다. 하지만 현재 내가 가진 것은 무주택자라는 자격과 현저히 적은 자본금뿐. 고로 내 집 마련의 꿈을 위해선 몇 가지를 포기해야 한다는 결론에 다다르게 됐다. 가장 먼저 하나를 포기하자면, '신축' 아파트를 포기하겠다는 것이고, 그에 대안으로 눈을 돌린 것이 '경매, 재건축, 재개발'이었다. 경매는 아직 열심히 공부 중이라 쉬운 물건+원하는 지역의 물건만 열심히 손품 중이고 오늘은 재건축, 재개발에 대해서 공부해보려 한다.
이 글을 쓰기 전까지 나는 재건축과 재개발을 차이도 몰랐다. 재건축과 재개발의 차이점을 간단히 표로 정리하면 다음과 같다.
출처-서울 도시계획 포털 자료 발췌쉽게 말하면, 재개발은 도로, 상하수도, 주택을 정비-건축하는 것이며, 재건축은 도로, 상하수도가 양호해서 주택만 정비, 건축한다는 것이다. 정비기반 시설이 양호한가 와 아닌가에 큰 차이가 있다. 또한 재건축은 시행자에 의해 진행되다 보니 국토부가 고시하는 기준에 맞게 안전진단을 받아야 하나, 재개발의 경우 공익적인 성격을 띠고 있으므로 따로 필요하지 않다.
재건축, 재개발을 이해하려면 크게 4가지를 알고 있어야 한다.
1. 용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시-군 관리계획으로 결정하는 지역(제한하는 지역)
출처-집메달 유투브국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거해 제36조(용도지역의 지정) 및 제78조(용도지역에서의 용적률) 상한선을 알 수 있다.
제36조(용도지역의 지정) ① 국토교통부 장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군 관리계획으로 결정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 3. 23.>
제78조(용도지역에서의 용적률) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2021. 1. 12.>
시군 시별로 건폐율/용적률은 조례로 정하고 있기 때문에 상이하다*상이한 지자체 법령은 국가법령정보센터에서 확인 가능
2. 연면적
하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계. 다만, 용적률을 산정하기 위한 연면적에는 지하층, 지상층의 주차공간, 초고층 건물 및 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역, 건축물의 경사지붕 아래 설치하는 대피공간의 면적은 제외한다.
★3. 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.
같은 연식의 건물, 비슷한 상권이라면 이 용적률을 따져서 판단하면 된다. 예를 들어 (시군별로 다르지만) 위의 표를 보면 알 수 있듯 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역이 경합한다면 제3종 일반주거지역의 건물을 택해야 한다는 것.
용도지역을 확인하고 싶으면 토지 e음 서비스를 이용하면 된다. 찾고자 하는 지역의 주소를 입력하면 오른쪽 그림과 같이 확인 가능하다.
4. 대지면적
대지면적은 건축물을 지을 땅의 수평 면상 넓이를 말한다. 해당 건물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라고 보면 된다.
*재개발 진행단계
출처-직방TV 유투브1. 정비구역지정
재개발은 절차법이기 때문에 조례에 따라 지정 가능하며, 시도지사의 지정으로 이뤄지기 때문에 가장 예측하기 어려운 부분이다. 이렇듯 재개발이 하향식 결정방법에 따른다면, 재건축은 주민들의 동의하에 신청 가능하다. 이러한 bottom up 결정방식에 의해 이루어진 결과이므로 조합설립인가 75% 동의 얻기가 재개발보다는 쉽다. 결론적으로 안전한 투자를 위해선 조합설립인가 이후 물건으로 알아보는 것이 좋다.
2. 조합설립
3. 사업시행인가- 조합설립 이후 2년 정도 걸린다고 생각
4. 관리처분 인가- 사업시행인가 이후 2년 정도/조합원들 간의 파이 나눠먹기!
5. 준공- 이주 철거 이후 30-36개월 이내
재건축, 재개발이 어떤 건지는 알았으니, 좋은 재건축 대상 물건을 찾으려면 어떻게 해야 할까.
상승하는 구축 아파트 찾는 방법
:구축이라면 반드시 입지가 좋은 곳으로 택해야 한다.
1. 흩어져 있지 않은 상권(슬세권)
각 도시의 대장 아파트의 상권들을 보면 대부분 밀집된 상권을 형성하고 있다. 상권을 파악하기 위해선 가장 좋은 것은 현장에 가보는 것이지만, 카카오 맵, 네이버 지도 로드뷰를 통해서도 확인 가능하다.
2. 학군
아실 사이트에 가면 '학군' 항목에서 검색 가능하다.
단순히 학교가 있냐 없냐를 떠나 '좋은' 학교이냐도 따져볼 것. 좋은 중학교를 보내기 위해서 부모님들이 인근 아파트로 이사하는 경우가 많다. 수요가 꾸준히 있다는 것.
용인 수지구 중학교 순위
서원중학교 중심 아파트3. 학원가
학원가는 한 번 조성이 되면 쉽게 변하지 않는 특성을 띠고 있다. 예를 들어 기흥구에 사는 자녀를 수지구에 있는 학원에 보내기 때문에 학원가가 형성되어 있다면 투자해볼 가치가 있는 것.
4. 환경=공원
환경은 도보로 진입 가능한 공원이 있냐 없냐의 차이로 볼 수 있겠다.
★5. 재건축 가능성, 사업성, 투자성
재건축 물건을 고를 때
초보자와 고수들의 차이는
초보자들은 '대단지'를 보지만,
고수들은 '재건축 가능성'을 본다.
재건축을 위해서는 재건축 후 세대수가 늘어야 한다는 것이다. 이것은 용적률을 보고 가능성을 파악할 수 있다. 또한 일반분양을 냈을 때 분양가가 얼마나 높을까(=사업성이 얼마나 될까)가 중요하다.
일반분양분은 건축 세대수에서 현재 세대수를 빼면 예측 가능하다.
건축 세대수는 (평가를 하기 위한 숫자이기 때문에 대략적으로) 연면적(평)에서 평균 평수(34) 평으로 나눈 숫자이며, 현재 용적률에서 용도지역별 시행령에 따른 한도까지 얼마나 더 지을 수 있는지를 계산하여 수익성을 예측해볼 수 있다.
같은 용적률이라도 세대수에 따라 사야 하는 아파트도 다르다.
만약 내가 25평 구축 아파트를 매매하려고 하는데 a아파트에 25평 600세대, 34평 50세대/ b아파트에 25평 50세대 34평 450세대라면, 우리가 사야 할 매물은 b아파트의 25평이다.
왜냐하면 a아파트는 650세대, b아파트는 500세대로 150세대가 차이가 나는데,
이 말은 조합원은 150세대가 일반분양으로 낼 수 있기 때문에 수익성이 좋다고 말할 수 있다.
용인시는 플랫폼 시티, gtxA 호재로 눈여겨볼만한 도시. (참고용으로 사진첨부)
GTX 노선도
용인 플랫폼 시티 위치위의 자료를 토대로 평소 눈여겨보던 용인시+20년 이상+4억 원대 아파트 2개를 비교해봤다.
수익성이 그다지 없어 보인다..이미 용적률을 용도지역별 가능 퍼센티지 이상으로 끌어다 쓴 걸로 확인된다. 고로 수익성은 없어 보여서 재건축도 힘들지 않을까 생각.
재건축 정밀안전진단 통과 후 상반기까지 재건축 적정성 검토를 마친 후 정비계획 수립단계가 진행될 구갈동 한성아파트를 엑셀로 확인해봤다.
일반분양분이 -마이너스로 확인되어 수익성 문제로 실제 시행까지 시간이 꽤 소요되지 않을까 예상해본다. 그럼에도 불구하고 30년도 되지 않은 이 아파트가 재건축대상 물건으로 선정된 이유가 무엇일까.
https://www.hankyung.com/realestate/article/2022042639291
용인시가 PC공법 아파트를 노후불량 건축물로 규정하고 있어 해당 아파트들의 재건축 추진이 한층 용이하다는 분석이다.
이러한 물건들이 또 뭐가 있을까. 호갱 노노를 통해 필터를 걸어 직접 찾아봤다.
아파트, 매매, 10-30평대, 입주 20년 이상, 용적률 200% 이하의 물건을 검색해봤다.
경부고속도로를 기준으로 나누어보면 왼쪽 수원 매물이 많아 보인다.
용인 gtx, 플랫폼 시티 호재로 매물이 없는 걸까..
수원 영통구 3억대, 30년 이상, 용적률 200% 이하 매물을 발견. 건축 세대수, 일반분양분 등을 계산해 수익성을 따져보겠다.
일반분양분이 약 264개로 수익성이 있어 보인다. (*수정 '건축세대수-세대수' 로 정정. 일반분양분 -265로 계산됨)
한 달 전 호갱 노노 해당 아파트 커뮤니티에 재건축 준비 위원회를 모집하고 있다는 글이 올라와 있다.
내가 산 구축 매물이 재건축까지 들어간다면 금상첨화겠지만, 정비구역지정은 언제 될지 모르는 것이고, 조합설립을 위해선 75%의 동의가 필요한데 현재 주거에 만족하는 사람이 많다면 그 동의율의 이끌어 내는데 어려움이 있을 것이다.
심지어 정권이 바뀌면서 윤 당선인 부동산 정책 1호는 재건축 규제완화가 될 가능성이 높은 가운데, 규제 완화로 인한 투기수요 유입을 막기 위한 '조합원 지위 양도 금지법' 활용이 유력한 것으로 보인다. 현재 재건축은 조합설립 후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위를 양도할 수 없게 돼있는데 이를 안전진단 통과 후, 정비구역 지정 후로 대폭 앞당기는 것이다. 따라서 9월 안에 미리 투자 및 매도를 해야 하는 것에 유의해야 한다.
http://naver.me/54JIYFoO
주택담보대출비율(ltv)을 최대 80%까지 완화하겠다는 것을 인수위가 발표했다. 생애최초 주택 구입이 아닌 경우에는 지역과 무관하게 ltv를 70%로 단일화한다. 그러면서 DSR 제도 유지는 필요하다고 했다. DSR을 유지한 LTV 대출 완화가 얼마나 실효성이 있는지는 의문이나, 1 주택자의 꿈을 위해 열심히 공부해봐야겠다.
