청약 로또 긁기
나에게 청약은 로또와 같았다. 당첨을 꿈꾸지만, 사지 않았다. 청약 로또를 꿈꾸지만, 내 거주지가 명확하지 않다는 이유로 지원해볼 생각도 하지 못했다. 현재 살고 있는 지역에서 얼마나 더 살지 모르겠고, 다음 내 거주지가 어딘지 모르겠으며, 어느 도내에 살 것 같긴 한데 그곳에 지원하기엔 당해 자격이 되지 않아(3순위까지도 X) 자연스레 관심이 멀어졌다. 하지만 청약은 아는 만큼, 관심을 가지는 만큼만 눈에 보이는 것 같아 언젠가부터 불안함을 느끼기 시작했다. 당장 앞으로의 2년 어떻게 흘러갈 진 모르겠으나, 기회가 오면 놓치지 말아야지. 지금부터라도 조금씩 공부를 시작해야겠다.
청약 초보는 먼저 청약이 어떻게 진행되는지, 좋은 청약을 보는 기준, 지원자격부터 차근차근 알아봐야 한다. 먼저 내 위치를 파악하기 위해 청약 home을 통해 내 가점을 파악했다. 바로 1-2주 이후의 청약일정이 궁금하면 청약 home 이용, 몇 개월 후 청약 일정이 궁금하면 호갱 노노 이용하면 된다.
청약 home 메인 화면. 청약 일정, 자격 확인, 당첨 조회 등을 한눈에 볼 수 있다
무주택 기간은 30세 이후로 산정되기 때문에 1년 미만 2점, 부양가족 수 2명(부모님)으로 15점 했는데, 다시 찾아보니 등본상 같은 주소지에 있는 세대 기준이라, 세대주인 나는 부양가족수도 X.. 그래서 총점 10점 미만으로 예상된다. 1인 미혼 가구는 가점제로는 어디 지원하기도 미안한 수준..
청약 분양가족 여부 확인 기준그렇다면 어차피 당첨확률도 낮은데, 왜 지금부터 청약에 도전해야 하는 것일까?
특별공급으로 당첨이 가능하기 때문. 21.11월부터 신혼부부, 생애최초에게 특별 공급 30% 추첨 배정, 1인 가구 청약 가능, 소득기준 완화 등 청년들을 위해 제도가 개선되었다. 그러나 여전히 주의할 점이 있다. 특별공급 중위소득 고려해야 하며, 3일~일주일 내에 계약금 납입해야 한다는 것. 보통 분양가의 10% 정도가 계약금에 해당한다. 그리고 한 번 당첨되면 재당첨 제한이 생겨 투기과열지구 기준 10년 간 당첨 불가하기 때문에 신중하게 지원해야 한다.
비규제 지역에 민간 분양일 때 공급물량이 어떻게 나뉘는가. 절반은 특별공급. 이 특별공급에 기관추천, 다자녀, 신혼부부, 노부모 부양, 생애최초가 포함된다. 기관추천은 장애인 공급, 참전 용사, 중소기업 특별 공급을 말한다. 나머지 절반은 일반공급. 이 일반공급은 40%는 가점제에 해당. 나머지 60%는 추첨제로 뽑는다. 과거에는 누구나 이 추첨제에 지원이 가능했으나, 현재는 추첨제 물량의 절반 이상이 무주택자에게 우선권이 주어진다.
분양가를 결정하는 방법에는 크게 2가지 1. 주택보증 공사의 허가 2. 분양가 상한제(분상제)가 있다.
분양가 상한제는 새로 공급되는 공공주택 중 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택 가격 상승이 우려되는 곳에 적용되는 제도이다. 한마디로 집값이 너무 오르는 지역이나 오를 것 가은 지역은 일정 기준을 적용하여 분양 가격을 제한다는 것.
분양가 상한제가 적용되는 지역은 신규 단지 공급 시, (택지비+택지비 가산비) + (기본형 건축비+건축비 가산비)라는 기준으로 가격이 책정된다. 여기서 기본형 건축비는 공공이나 민간의 일반분양 품질 수준의 주택을 기준으로 시공할 때 소요되는 건축비 제반 비용을 반영하여 결정이 된다. 여기에는 물가 변동 등이 반영되어 책정이 된다.
2019년에는 서울 주요 지역과 경기도권 일부 지역 광명, 하남, 과천 등이 분양가 상한제 적용지역으로 지정되긴 했지만, 지금은 '최근 평균 분양가 상승률이 물가 상승률을 2배 이상 초과하여 투기과열지구로 지정된 경우와 3가지 경우와 함께 해당되면 분양가 상한제 적용지역에 해당' 된다
1. 직전 12개월의 평균 분양가 격상 승률이 물가상승률의 두배 이상 초과한 경우
2. 직전 두 달 동안 청약경쟁률이 5:1을 초과한 경우
3. 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우
*도시형 생활주택이나 관광특구, 경제 자유구역 공동주택 같은 건물은 해당되지 않음
가장 정확한 건 모집공고를 파악하는 것이겠으나, 3가지 경우를 봤을 땐 거의 대부분 수도권 지역 청약에 분양가 상한제가 적용될 것으로 보인다.
1. 좋은 청약을 가르는 기준을 무엇일까?
가장 먼저 지도를 봐야 한다. 시세보다 저렴한지, 학교와 상권이 잘 구성되어 있는지, 역세권에 해당하는 지를 당연히 봐야 한다. 그리고 인근 대장 아파트와 비교하여 무엇이 다른 지, 다르다면 나아질 가능성이 있는지 예측할 것. 기본 데이터가 다졌다면, 반드시 아파트가 들어설 입지에 직접 방문해서 둘러봐야 한다. 이후 모델하우스를 방문하게 될 것이다. 그때는 다른 것보다 상담원들과의 상담을 중요시해야 한다. 상담원들과의 대화에서 예기치 못한 호재, 로열동, 로열층 등 알짜배기 정보를 들을 수 있다. 대화를 마친 후에는 반드시 상담원의 명함을 요구할 것. 추후에 잔여세대가 나올 때 팁을 얻을 수 있다.
반대로 청약을 하지 말아야 할 단지는 지역이 좋고 이름이 그럴싸하더라도 나 홀로 빌라, 오피스텔은 조금 조심할 필요가 있다.
2. 당첨률을 높일 수 있는 방법은 무엇일까?
1) 당해를 활용해라.
당해 활용하면 가점제보다 높은 확률로 당첨률을 높일 수 있다. 예를 들어 과천에 공급된 물량에 과천 1점 vs 서울 84점이 있다면 과천 1점이 이길 수 있다는 것이다. 따라서 당해에 해당이 된다면, 내 기대 수준에 60%만 돼도 도전해 봐야만 한다.
2) 분양 성수기 노릴 것. 봄철, 가을철. 입주물량 쏟아짐
3) 잔여세대를 놓치지 마라.
4) 줍줍 물량에 주목해라. 줍줍 물량은 크게 2가지로 나눌 수 있다.
- 미계약분 줍줍: 청약 마감되었으나, 계약 포기 또는 부적격자 발생 시 추첨 or 선착순으로 계약 가능
청약 및 대출 시 주택 수 포함됨
- 미분양분 줍줍: 청약 미달되어 남은 물량을 선착순으로 계약 가능
청약 및 대출 시 주택 수 포함 안됨(단, 등기 전까지)
/만 19세 이상 청약 통장 필요 없음/조정대상지역은 입주까지 분양권 전매 제한
3. 달라지는 청약제도에는 무엇이 있을까?
dsr(총부채 원리금 상환 비율) 강화가 됐다. 대출액 1억 초과 시 개인별 dsr 40% 적용이 된다.
(다만, 분양주택에 대한 중도금 대출, 전세자금 대출, 이주비 대출 등은 예외)
9억 원 이상 주택에 대해서는 중도금 대출 불가.
생애최초 신혼부부 특별 공급
참고로, 2020년 4인 가구 맞벌이 기준 160% 기준은 1억 1350만 원이다.
4. 수도권 아파트 유망주에는 무엇이 있을까
1) 북서울 자이 폴라리스 미아 3구역 재개발 아파트
- hug 분양가 2932만 원, 전용 84 9억 원 초과 예상
2) 인천 검단 신도시 3곳
- 인천 검단 호반 써밋 v 단지, 제일 풍경채 3차, 중흥 s클래스(초품아)
-분양가는 4억 원 대, 중복 청약 가능, 본청약 9월 예정
3) 평택 고덕 국제신도시(평택 고덕 디에트로)
입주일
-중흥 s클래스 2025년 12월 예정
-디에트르 2023년 9월
-제일풍경채 검단 3차 25년 6월
-호반 써밋 2025년 4월
4) 용인 경남아너스빌 디센트
http://naver.me/GWoxtPZj
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-공급 위치 용인시 남곡 2 지구 H2BL~H4BL
공급규모:
H2BL-아파트 지하 2층~지상 20층 총 5개 동 아파트 326세대
H3BL-아파트 지하 2층~지상 20층 총 6개 동 아파트 450세대
H4BL-아파트 지하 2층~지상 20층 총 6개 동 아파트 388세대
입주자 모집공고-3.25(금) 예정
-특별공급 청약접수일:4.4(월) 예정
-일반공급 청약접수일:4.5(화) 예정
-청약조건: 1순위 자격이 되기 위해서는 모집 공고일 현재, 용인시, 서울시, 인천시, 경기도에 거주하는 만 19세 이상 또는 세대주인 미성년자로, 청약통장은 가입기간 12개월 이상이며, 지역별 예치금을 충족해야 함. 같은 순위 내 경쟁이 있는 경우 용인시 거주자를 우선으로 선정.
전 세대 전용면적 85 이하, 비규제 지역에 분양이기 때문에 일반분양은 가점제 40%, 추첨제 60%로 진행.
전매제한은 당첨자 확정일 기준 6개월 이후 전매 가능.
용인시 처인구 최근 신축 아파트 분양가는 평당 1,300만 원대. 3-4억 원대 예상
계약금은 10%, 중도금 60%, 잔금 30%
중도금이 60%면 총 6번 지불
중도금 대출한도는 투기과열지구 40%, 조정지역 50%, 비규제 지역 60%
요즘 청약 시장은 심상치 않은 모습이다. 통상적으로 분양 비수기로 일컬어지는 1월이지만, 올해 1월 청약 시장은 많은 물량을 쏟아냈다. 전국 총 4만 5,227가구가 공급됐는데, 이중 3만 9,439가 일반물량이었다.
부동산 R114에 따르면 올해 1월 전국 아파트 청약 경쟁률은 15.5대 1로 작년 한 해 평균 19.7대 1보다 낮았다. 수도권 경쟁률은 31대 1에서 17.4대 1로 거의 반 토막이 났다. 최근 분양 시장의 가장 큰 이슈는 대츌규제인 것으로 보인다. 특히 중도금 대출 기준이 되는 '9억 원'이 넘냐 안 넘느냐가 중요한 논쟁이 되고 있다.
그 예로 '송도자이 더스타'를 볼 수 있다. 대부분 면적에서 분양가 9억 원을 넘긴 송도자이 더스타의 경우, 초기 분양 물량의 35%가 미계약으로 이어졌다. 송도는 투기과열지구로 당첨 시 10년 간 재당첨 금지라는 페널티가 있었고, 20% 계약금과 중도금 대출 제한이 청약 포기의 원인으로 보인다.
그럼에도 불구하고 현 내 상황에서 천정부지로 치솟는 부동산을 취득할 수 있는 방안은 청약밖에 없다는 생각이 든다. 목돈이 없는 현재 계약금 10~20%만 있으면 좋은 입지의 물건에 투자할 수 있으며, 웬만한 다른 부동산보다 웬만한 정보는 손품으로 얻을 수 있기 때문에 노력 대비 효율적인 투자라고 생각한다.
그리고 성공적인 청약을 이루었다면 시세 차익을 크게 이룰 수 있다. 예를 들어 내 주위 시세 20억, 새 아파트 분양가 10억, 투기 과열지구로 ltv 40%, 따라서 4억 중도금 대출 가능. 실제 현금 6억으로 20억짜리 취득하여 14억의 차익 발생하는 것이다. 아파트 청약은 3년 후에 지어질 새 집을 3년 전의 가격으로 구입할 수 있는 유일한 방법이다. 괜히 청약을 로또라고 하는 것이 아니다.
파주, 평택까지 청약의 눈을 돌려야 하나 싶기도 하다. 당해가 아니라 당첨률이 낮을 것 같긴 하지만, 1년 전쯤 경기도 주소지를 가진+ 신혼부부 특공 자격으로 평택 청약에 당첨된 직원분을 보며 그땐 왜 그렇게 멀리 구하셨을까 했는데 어쩔 수 없는 선택이지 않았나라는 생각이 이제야 든다. 관심을 가지는 만큼 보인다. 그리고 늦을수록 피해 보는 건 나다.
