brunch

매거진 부의 자유 by사회초년생

라이킷 16 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 또호레 Mar 01. 2022

저평가된 지역은 어떻게 찾나요?

부동산초보의 부동산 공부 1

부동산은 데이터가 중요하다. 데이터가 과거와 현재, 그리고 미래를 보여주기 때문이다.

재개발/재건축/분양권/신축/구축 비교하여 종목별로 추리고, 10년간 매매가격지수/수요-입주물량/미분양 물량 그래프를 보고 저평가된 지역을 찾아야 한다. 그리고 반드시 놓칠 수 없는 3가지.

1. 당연한 상권, 학군, 교통 분석

2. 미분양도 중요하지만 앞으로의 공급량도 볼것

3. 내가 살고싶은 곳인가

조정대상지역 시가 9억원 이하인 경우 LTV가 50퍼센트, 그 외의 지역은 1주택 처분 조건을 충족하면 최대 70퍼센트까지 가능하니 투자대상군이 넓어진다. 당장 7월의 내 미래도 불투명한 상태라 거주지로 투자를 해야할지, 아니면 투자와 실거주지를 분리하여 투자를 해야할지도 모르겠다.

그러나 명확한건 투자와 실거주를 분리하면 투자의 선택지가 전국이 된다는 것.

그리고 무엇보다 자기자본이 덜 필요해진다. 실거주하지 않는다면 매매가가 6억, 전세가가 5억 내 돈 1억만 있으면 매수 가능하니 말이다.

무튼, 저평가된 곳을 찾아 투자 지역을 먼저 선정하고 발품/손품을 팔아야한다. 부동산을 무턱대고 찾아가기엔 무서운게 많은 초보라, 손품으로 먼저 추려본다. 그때 중요한 어플 활용.

-어플 추천(from 행크tv)

: 아실, 부동산지인, 호갱노노

1.아실

최근에 부동산 어플들을 이것저것 알아봤지만, 처음 들은 어플이였다. 근데 생각보다 퀄이 너무 좋음. (알고보니 엄청 유명한 어플이었다)

부동산 빅데이터를 손쉽게 보여준다. 공급, 미분양, 인구, 가격변동 뿐만 아니라 갭투자현황, 매수심리까지 데이터로 볼 수 있다.

왼쪽 사진을 보면 1채 이상 투자자들이 공시지가 1억미만 아파트로 갭투자가 몰리다보니 지방소도시에 갭투자가 증가하는 것으로 보인다. 원주는 최근에 나도 관심이 있어서 손품 팔아본 지역인데.. 하락하고 있는 다른 지역에 비해 거래건수나 가격이 이전수준을 지켜내고 있는 것 같다. 소자본으로 두드려볼만한 곳이 이런 소도시들인데.. 이런 곳부터 가장 먼저 하락할 것 같은 두려움도 있다.

그리고 오른쪽 사진은 서울의 매수심리 그래프다. 1월부터 소폭상승하다 다시 하락으로 돌아선 것으로 확인된다.