민법 제264조, "공유물의 처분, 변경"
제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
오늘은 '공유물'의 처분과 변경에 관한 내용입니다. 어제 우리가 공부하기를, 공유자는 그 [공유지분]을 자유롭게 처분할 수 있다고 하였습니다. 그런데 조심할 것은 제264조에 따르면 [공유물]은 마음대로 처분하여서는 안된다는 겁니다. 그리고 변경도 마음대로 해서는 안됩니다.
'처분'이란, 전에 공부했던 대로 물건을 양도하거나(다른 사람에게 팔거나) 그 물건에 대해서 담보물권과 같은 다른 물권을 설정하는 등의 행위를 말합니다. 공유지분이야 공유자 자신의 것이니까, 마음대로 처분하는 것이 사실 어찌 보면 자연스럽다고도 할 수 있습니다만, '공유물 전체'는 공유자 혼자서 마음대로 처분해서는 안될 것입니다. 그래서 제264조는 '다른 공유자의 동의 없이' 함부로 공유물 전체를 처분하지 못하도록 하고 있는 것이고, 어느 정도 상식 선에서도 납득이 가는 측면이 있다고 하겠습니다.
'변경'이란, 물건에 대해서 사실상의 물리적인 변화를 가하는 것입니다. 앞서 처분과 비교하자면, 변경은 물리적 변화, 처분은 법률적 변화를 나타낸다고 하겠습니다(김용담, 2011). 어쨌거나 이 부분도 위의 처분의 사례에서와 마찬가지로 공유자 혼자서 마음대로 변경을 가하게 내버려 둘 수는 없는 노릇입니다.
그러면 만약에 공유자 중 1인이 마음대로 공유물을 제3자에게 팔아 버린다면 어떻게 될까요? 얼핏 생각하면 당연히 매매계약이 무효가 되어야 할 것 같지만, 꼭 그렇지는 않습니다. 생각해 보겠습니다.
어제 공부한 바에 따르면 공유 '지분'은 공유자가 마음대로 처분할 수 있습니다. 따라서 어떤 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물 '전체'를 팔아넘겼다고 하더라도, 최소한 전체 중에서 자신의 지분에 해당하는 부분만큼은 스스로의 권리를 제대로 행사한 것이라고 할 수 있을 것입니다. 결국 처분행위는 처분을 해버린 공유자의 지분범위 내에서는 유효하고, 지분범위를 벗어난 부분만 무효가 되는 것입니다(김도영, 2011).
우리의 판례 역시 "공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 공유 토지의 특정부분을 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면, 그 매도 부분 토지에 관한 소유권이전등기는 처분공유자의 공유지분 범위 내에서는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 한다."라고 하여 이와 같은 입장입니다(대법원 1994. 12. 2., 선고, 93다1596, 판결).
다만 이렇게 볼 경우 실제로 공유물 전체를 사들였다고 기뻐하고 있는 매수인(공유자들과는 별 관계 없는 제3자라고 할 것입니다)이 피를 보게 될 수 있는데, 맘대로 물건을 팔아 버린 공유자의 경우 '다른 공유자의 지분'까지 사들여서 제3자에게 넘겨줘야 할 의무를 지게 된다고 봅니다. 이 부분은 지금은 이해가 아마 잘 안 가실 수 있습니다만, 민법 제569조에서 정하고 있는 매도인의 담보책임과 관련되어 있습니다. 여기서는 담보책임까지 공부할 수는 없으므로, 그냥 공유자가 공유물 전체를 마음대로 팔아 버리면 분명히 책임을 지기는 져야 한다, 그러나 그것이 계약 전체를 무효로 만드는 형태는 아니다, 이 정도로 정리하고 넘어가도록 하겠습니다. 더 궁금하신 분들은 따로 검색해 보시길 추천드립니다.
제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
참고로 만약 처분해 버린 공유물이 동산인 때에는 처분을 해버린 공유자의 지분을 넘어서는 부분에 대해서도 제3자의 선의취득이 적용될 수 있다는 점, 생각해 보시기 바랍니다(지원림, 2013). 선의취득에 대해 복습하는 차원에서 곱씹어 보시는 것도 좋겠습니다.
오늘은 공유물의 처분과 변경에 대하여 알아보았습니다. 중간중간에 좀 어렵다고 생각되는 내용이 있으신 경우에는 (관심이 있으시면) 따로 검색을 해보시고, 그게 아니면 일단은 모르는 상태로 기본적인 개념 정도만 이해하고 넘어가셔도 충분하다고 생각합니다. 내일은 공유물의 관리와 보존에 대해 공부하도록 하겠습니다.
*참고문헌
김도영, <공유관계에 관한 소고>, 주택금융연구원, 주택금융월보 제86호, 2011. 9., 7-8면.
김용담, 주석민법[물권(2)], 한국사법행정학회, 2011, 67면.
지원림, 민법강의, 홍문사, 제11판, 2013, 635면.
