미국 캘리포니아 주거용 부동산 매매 절차 (1편)
미국 변호사 & 공인중개사가 알려주는 미국 부동산 투자 가이드
캘리포니아 주거용 부동산의 매매 절차는 대부분 표준화되어 있는 편이지만, 그럼에도 불구하고 고려해야 할 사항들이 많다. 앞으로 약 2편에 걸쳐서 요새 특히 미국 부동산 투자에 관심있는 한국 분들이 늘어남에 따라, 특히 한국 분들이 가장 선호하시는 캘리포니아의 주택의 매수 및 매각 절차에 대한 전반적인 개관과 중요한 고려 사항들을 살펴보고자 한다.
캘리포니아에서 주택 부동산의 매매는 구매자와 판매자가 직접 진행하는 경우도 있지만 대부분 부동산 중개인(broker)과 함께 진행된다. 구매자와 판매자가 각자 자신을 대리하는 중개인을 개별적으로 고용할 수 있고, 구매자와 판매자 모두를 공동으로 대표하는 하나 또는 여러 명의 중개인이 있을 수도 있다. 캘리포니아는 부동산 계약서 작성시 반드시 변호사의 개입이 필요한 것은 아니라서 규모가 큰 (보통 상업용) 부동산 거래의 경우에는 변호사가 개입하여 법률적 조언을 하는 경우도 있으나 대다수의 주택 거래에서는 변호사의 개입 없이 이루어지는 편이다.
다만, 공인중개사 사무실에서 1장 짜리 간단한 국토교통부 표준계약서에 사인하고 끝내는 한국과는 다르게, 변호사가 반드시 거래와 협상에 공식적으로 개입하지 않더라도 상당수의 미국의 고객들은 최소 수억에서 수십억 원의 자금이 움직이는 중요한 계약이다 보니 본인의 자문변호사와 같이 별도로 계약서의 내용을 검토하고 중요 조항들에 대한 법률전문가의 해석을 청취함으로써 일반인들이 자칫 놓칠 수 있는 계약상 리스크를 파악하는 경우가 많다. 아무리 표준계약서가 양 당사자에게 최대한 fair하게 작성이 되어 있다고 하더라도, fairness의 기준은 상대적인 것이기도 하고, 일단은 그 fair한 조항들의 내용을 당사자로서 정확하게 해석하고 이해하고 있지 않으면 계약 후에 예상치 못했던 내용들을 발견할 가능성이 있기 때문이다.
주택 부동산 매매 과정은 일반적으로 구매자와 판매자 사이의 매수 청약(offer)과 반대청약(counteroffer)으로 시작되며 위 청약 또는 반대청약에 대한 승낙이 있는 경우 본격적으로 매매계약에 대한 협상이 이루어진다. 일반적으로 캘리포니아 공인중개사협회(CAR: California Association of Realtors)가 제공하는 표준계약에 따라 중개자 및 대리인 역할을 하는 부동산 중개인에 의하여 계약서가 작성되는 편이다. 물론, 반드시 위 표준계약을 사용해야 하는 것은 아니고, 각 당사자의 의사에 따라 다른 양식의 계약서를 사용할 수도 있으며 표준계약서의 내용의 일부를 수정하거나 새로운 특약사항을 추가하는 것이 가능하다. 구두로만 주고받은 계약의 중요한 내용이 서면계약 상에 제대로 반영되지 않을 경우 나중에 이에 대한 이행을 요구하는 것이 상당히 어려우므로, 표준계약의 내용 외의 특약사항을 포함시키고자 할 경우에는 반드시 변호사 등의 도움을 받아 계약서를 수정하고 검토할 것을 권한다. (모든 것이 서면 중심의 사회인 곳이 특히 미국이다!)
리스팅 계약 (Listing Agreement)
주택 부동산 매매의 가장 첫번째 단계는 보통 리스팅 계약이다. 리스팅 계약은 판매자와 중개인의 계약으로, 중개인은 부동산을 상의된 특정 조건에 해당하는 경우 판매하기로 판매자와 미리 합의하는 것이다. 이 계약서는 대부분 중개인쪽에서 작성하며 서면으로 작성할 필요가 있다. 독점적 매각의 권리, 오픈 리스팅 조항 등 다양한 합의 사항들이 있는데, 그 중 상당수는 다중 리스팅 서비스(MLS: Multiple Listing Service) 요건들이 적용되며 판매자와 구매자 모두 위 MLS 요건들이 적용되어 만들어지는 법률관계를 이해해야 한다.
리스팅 계약을 진행할 때 주의해야 할 점이 몇 가지 있는데, 먼저 판매자는 계약이 언제 만료되는지 정확히 파악해야 한다. 둘째, 판매자는 중개인이 미래에 중개 수수료를 청구할 수 있는 수수료 이월(carry over) 조항에 대하여 알고 있어야 하며 중개 수수료의 구조 역시 잘 알고 있어야 한다. 또한 구매자와 판매자 모두 누가 중개인에게 수수료를 지불할 것인지, 지불의 주체에 대하여 정확히 확인해야 하며, 마지막으로, 당사자들은 그들이 중개인 리스팅의 존재를 정확히 파악하고 있는지 확인할 필요가 있다.
중개인들은 주로 MLS 시스템 상에 판매할 부동산에 대한 설명과 함께 리스팅하게 되는데, 판매자와 중개인 모두 위 MLS 시스템 상에 기재된 설명이 모두 정확하며 사실인지 확인해야 한다. 만약 부정확하거나 허위의 정보가 기재될 경우 판매자와 중개인은 사실 공개의 원칙(disclosure principle)을 위반한 것으로 문제가 될 수 있기 때문이다.
구매 의향서 (Letter of Intent)
캘리포니아의 주택 부동산 매매에서는 대부분 별도의 구매 의향서 작성을 하지는 않는 편이고, 대부분 위와 같은 구매 의향서 작성은 규모가 큰 상업용 부동산 매매에서 자주 사용된다. 보통 중개인들은 의향서 대신에 CAR 주택 매매 계약서나 공동 에스크로 안내 문서 등의 표준양식들을 사용한다.
그러나 규모가 큰 부동산 매매의 경우에는 본격적인 계약 협상에 앞서 구매 의향서의 작성 및 승낙이 효과적일 수 있다. 예컨대, 기본적인 매매 조건에 대하여 사전에 확실히 합의가 되지 않은 상황에서 바로 계약서 작성 단계에 들어갈 경우 계약서 수정과 검토 등에 들어가는 법률비용이 더 크게 발생할 가능성이 있다. 따라서 본 계약 작성 전 미리 중요조건들이 기재된 1~2장 분량의 간단한 의향서에 판매자와 구매자가 미리 동의를 할 수 있다면 불필요한 법률비용을 줄일 수 있는 방법일 수 있다.
특히 구매 의향서 작성과 관련하여 주의할 사항들로는, 1) 부동산 매매의 모든 중요한 조건들(ex. 총 매매 가격, 계약금 금액, 계약 클로징 날짜, 금융기관의 대출 선결조건 등)을 자세히 기재하는 것이 중요하고, 2) 필요에 따라서는 2차, 3차의 수정된 의향서 작성이 필요할 수 있음을 이해하는 것이 필요하며, 3) 의향서 내의 내용들이 법적 구속력이 없음을(nonbinding) 명시해두는 것이 좋다. 특히 법적 구속력 부분을 명시하지 않을 경우 의향서 만으로 법적 구속력이 있는 계약으로 간주되어 나중에 본 계약의 내용과 상충되는 경우가 발생할 수 있다.
CAR 계약서와 에스크로 서류
캘리포니아는 계약서 작성에 관해서는 기본적인 계약법상 계약성립의 이론을 따르는데, 다시 말하여 계약서 내에 청약과 이 청약에 대한 승낙에 대한 기록이 필요하다. 만약 청약 후 반대청약이 있었다면 최초의 청약을 한 당사자가 반대청약을 승낙하였다는 기록이 필요하다.
앞서 말했다시피, 보통 부동산 중개인들은 CAR 표준 양식으로 위 청약과 반대청약을 상대방에게 보낸다. 판매자와 구매자는 구속력 있는 계약이 성립되도록 위 청약과 승낙에 대한 표현이 서면상 확실히 나타날 수 있도록 중개인 또는 변호사에게 명확하게 의사를 전달해야 한다.
CAR 표준 계약서는 대표적으로 다음과 같은 많은 내용들을 포함하게 되며, 각 조항의 내용이 당사자간 합의한 내용대로 정확한지 판매자와 구매자는 반드시 사인 전에 검토해야 한다.
계약의 중요 사항 (ex. 대출 조건, 계약금 지불 조건, 클로징 비용의 분담, 계약 해제의 조건, 인스펙션, 타이틀 이전비용의 분담, HOA 비용 및 부동산 보유세의 분담 등)
Termite와 같은 인스펙션 비용 지불 주체
클로징 날짜와 장소
권리이전의 구체적 범위 (가구, 부속물, 정원이나 야드의 나무 등)
부동산의 타이틀의 이전
수리의 책임 주체와 수리의 범위
판매자의 보증 범위
세금과 공과금 분담
에스크로 중요 준수사항
중개인 비용 부담 주체
클로징 이후 손해배상 사유
분쟁 발생 시 해결 방안 (분쟁 해결 시 발생되는 변호사 비용 등의 부담 주체 등)
부동산 중개인 공개 의무
판매자와 구매자가 모두 매매 계약서에 사인한 후, 에스크로 에이전트는 계약서에 명시되어 있는 클로징 일자까지 거래를 완성시키는 역할을 한다. 에스크로 에이전트는 중립을 유지하여야 하며, 에스크로 중요 준수사항에 따라 계약금을 납부하고 거래를 종결하게 된다.
법률상 구매자의 명의로 grant deed(소유권 문서)를 기록하기 전에 에스크로 대리인은 반드시 판매자와 구매자에게 필요한 정보를 제공하고 그들의 승인을 받아야 한다. 구매자가 금융기관을 통한 대출을 받는 경우, 대출 예상 금액, 대출 사실 공시 및 클로징 공개 확인서 등의 문서가 추가적으로 필요하다. 에스크로 에이전트는 일반적으로 구매자와 판매자 둘 모두에게 클로징 문서를 제공한다. 판매자와 구매자는 에스크로 에이전트와 그 타이틀 회사가 작성한 서류들에 모두 서명하고 전달해야 비로소 거래를 마무리할 수 있으며, 그중 상당수의 서류들은 IRS 등 과세당국에 제출해야 하는 서류들(특히 미국 내 거주하지 않는 외국인이 당사자인 부동산 거래의 경우 작성해야 하는 서류들이 더욱 복잡하고 많아질 수 있음)이다. 부동산 중개인들은 각자가 대리하는 판매자 또는 구매자를 위하여 위 서류들의 내용을 검토하게 되고, 보다 복잡하고 중요한 법률적 사항들이 기재되어야 할 경우에는 변호사가 개입하여 검토를 하기도 한다.
