미국 캘리포니아 주거용 부동산 매매 절차 (2편)
미국 변호사 & 공인중개사가 알려주는 미국 부동산 투자 가이드
지난 1편에서는 미국 캘리포니아 주거용 부동산 매매 절차의 시작인 리스팅 계약(Listing Agreement), 구매의향서(Letter of Intent), 그리고 캘리포니아 공인중개사 협회(CAR)의 표준계약서의 일반적인 내용들에 대하여 살펴보았다.
이번 편에서는 CAR 표준계약서에서 특히 더 주의깊게 살펴봐야 할 조항들에 대하여 알아보고 판매자의 중요사실 공개의무와 구매자의 실사의 권리 등과 관련하여 한번 살펴보고자 한다.
계약의 취소 조건 (Contingencies)
컨틴전시(contingency)란, 우리 말로는 "만일의 사태"라고 번역되는데, 보통 부동산 매매계약 후에 발생해서는 안되는 특정 이벤트가 발생되거나 반대로 발생해야 하는 특정 이벤트가 발생하지 않았을 경우, 계약을 취소할 수 있도록 하는 당사자간의 합의조건이다. 계약을 취소할 수 있는 만큼 컨틴전시는 매우 중요한 고려 사항인데, 특히 그 중에서도 중요하게 살펴봐야 하는 내용들은 다음과 같다.
능동적 또는 수동적 컨틴전시 (Active or Passive Contingency)
CAR 표준계약서는 능동적 컨틴전시를 포함하고 있는데, 이것의 의미는 판매자나 구매자가 상대방에게 컨틴전시 해제조건이 만족되었는지 확인하기 위하여 통지하는 절차가 필요하다. 능동적 컨틴전시 규정 하에서는 확인을 위한 통지를 보냈지만 듀데잇까지 이에 대한 답변이 오지 않는다면 컨틴전시 해제조건이 만족되지 않은 것으로 간주되어 계약이 취소된다. 반대로 수동적 컨틴전시 규정 하에서는 컨틴전시로 이익을 얻는 당사자가 계약을 취소하지 않고 컨틴전시 해제조건 만족의 기한이 지난다면 자동적으로 컨틴전시 해제조건이 만족된 것으로 간주한다. 쉽게 설명하자면, 계약서가 능동적 컨틴전시 조건으로 작성이 되었다면, 컨틴전시 해제조건의 만족을 능동적으로 확인하여야만 계약이 유효하며, 수동적 컨틴전시 조건으로 작성이 되었다면, 컨틴전시 해제조건의 불만족을 능동적으로 주장하지 않고 수동적으로 가만히만 있어도 계약이 유효한 것이다.
CAR 표준계약서의 능동적 컨틴전시에 대한 조항들은 엄격한 듀데잇과 누구에게 통지를 해야 하는지에 대한 기준을 가지고 있다. 듀데잇을 만족하지 못할 경우 일반적으로 해당 의무불이행은 치유가 불가능한 조건으로 보기 때문에 이 기준들을 정확하게 인지하고 있는 것이 매우 중요하며 특히 CAR 표준계약서를 통하여 매매계약을 체결할 경우 위 기준을 모두 잘 이행해야만 계약을 성공적으로 마무리할 수 있음을 명심해야 한다. 앞서 언급하였다시피, CAR 표준계약서는 능동적 컨틴전시가 표준이지만, 수동적 컨틴전시로 조건을 수정한 매매계약서로 거래하는 것도 가능하므로 위 두 조건의 차이를 잘 이해해야 한다. 특히 집을 구매하는 입장이라면 수동적 컨틴전시 조건 하에서는 비록 판매자가 컨틴전시 해제조건을 만족하지 못하였더라도 내가 어느 시점까지 적극적으로 컨틴전시 해제조건의 불만족을 주장하지 않는다면 계약이 그대로 유효하게 간주될 수 있으므로 주의해서 보아야 한다.
매매대금 조달 컨틴전시 (Financing Contingency)
보통 대출 등 매매대금 조달과 관련된 컨틴전시는, 구매자가 주택 부동산을 매수하기 위하여 필요한 자금을 마련할 수 있음을 보여주는 조건들이다. 구매자는 판매자에게 모기지와 같은 매매대금을 조달할 수 있다는 것을 보여줘야 하는데, 이 부분이 중요한 이유는, 만약 판매자가 계약을 위반함에 따라 계약을 취소하거나 분쟁이 발생되었을 경우, 구매자는 충분한 자금조달 능력이 있었고 판매자의 계약위반이 없었다면 충분히 매매대금을 지불하고 계약을 클로징할 수 있었음을 증명할 수 있기 때문이다. 이를 증명할 수 있고 없고의 차이는, 계약의 파기로 인하여 구매자가 입은 손해액의 산정에 있어서 중요한 차이를 가져올 수 있다.
따라서 CAR 표준계약서 상에는 구매자에게 모기지 대출의 사전승인(Pre-approval) 확인서 등을 제출할 것을 요구한다. 만약 위 대출 사전승인이 있었음을 증명하지 못한다면 구매자 입장에서는 최소한 자신이 대출을 받기 위하여 선의의 노력을 다 했음을 증명하거나 매매대금 전액을 지불할 수 있을 정도의 충분한 현금성 자산이 있었음을 증명하여야 할 것이다. 만약 구매자가 위 컨틴전시 조건들을 충족하지 못한다면 판매자가 계약을 취소할 수 있고 구매자는 계약 보증금을 잃을 수 있으므로 반드시 위 조건을 정확하게 확인하는 것이 중요하다.
중요사실 공개의무 (Disclosures)
부동산 거래는 어쩔 수 없이 판매자가 월등히 정보의 우위를 점하는 거래이다. 따라서 판매자가 마음먹고 주택의 하자 등을 고지하지 않을 경우 구매자는 이미 매매대금까지 전부 지불하고 소유권까지 전부 이전한 후에야 하자 등을 발견할 우려가 있다. 이런 정보의 불균형 문제를 해결하기 위하여 캘리포니아는 주택 부동산 판매자가 구매자에게 많은 것을 공개할 법적 의무를 부과하고 있다. 기본적으로 일반적인 구매자의 능력으로 알 수 없는 정보 중에 부동산의 가치를 높이거나 떨어뜨릴 수 있는 모든 정보들을 공개해야 한다고 볼 수 있다.
특히 캘리포니아 법은 매매 계약서의 “as is” 조항 (당사자간 별도로 합의한 조건이나 상태와 무관하게 현재의 조건과 상태 그대로 거래한다는 조항)이 판매자가 이미 알고 있던 사실을 고의적 또는 과실에 의해 공개하지 않은 사실에 대한 면책 사유가 될 수 없음을 명확하게 하고 있다. Loughrin v. Superior Court, 15 Cal. App. 4th 1188, 1195 (Cal. App. 4th Dist. 1993). 즉, 아무리 매매 계약서 상에 현재의 조건과 상태 그대로 판매하는 것으로 합의하였다고 하더라도 판매자가 이미 알고 있던 사실이 계약서나 계약 이전에 구매자에게 별도의 형태로 고지되지 않았다면 고지의무 불이행에 대하여 판매자에게 책임이 있다는 것이다.
여기서 중요한 점은 판매자와 판매자를 대리하는 중개인은 구매자가 당연히 알아야 하거나 알기를 원하는 정보는 계약서 상에 공개의 범위가 어떻게 합의되었든지 간에 상관없이 무조건 공개해야 한다는 것이다. 보통 판매자는 위 공개의무에 따라 구매자에게 공개되어야 하는 정보들이 모두 공개되었는지 여부를 자신의 중개인에게 위임하는 편이긴 하나 계약이 클로징 되기 전까지는 매매 대상이 되는 부동산과 관련하여 업데이트 되는 사항들을 지속적으로 공개해야 할 의무가 있다.
대표적으로 판매자는 부동산 이전 공개 진술서 (Transfer Disclosure Statement) 라는 form을 작성해서 제공해야 하고, 판매자의 중개인은 중개인 외관 검사 공개서 (Agent Visual Inspection Disclosure) 라는 form을 작성하여 제공할 의무가 있다. 단, 중개인 외관 검사 공개서 상에는 중개인이 시각적으로 확인된 외관상의 하자라든지 특징들만이 포함될 뿐이며, 눈에 보이지 않는 부분 (예컨대, 벽 내부 또는 바닥 아래 등)의 하자에 대한 부분은 포함되어 있지 않다는 점을 명심해야 한다. 또한, 판매자는 과거에 진행된 인스펙션 보고서 등이 있다면 같이 공개하고, 과거에 주택을 수리한 내역이 있다면 이 역시 공개하면서 수리를 진행한 업체나 전문가의 연락처까지 제공하는 것이 바람직하다.
만약 나중에 구매자가 구매한 주택의 하자 등을 원인으로 하여 판매자와 판매자의 대리인을 상대로 소송을 건다면, 위 중요사실 공개여부가 가장 중요한 쟁점이 된다. 지금 당장 계약을 서둘러 클로징하고자 하는 마음으로 중요사실에 대한 고지의무를 성실히 이행하지 않는다면 나중에 공개되지 않은 하자로 인한 주택의 가치의 차이에 대한 손해배상 뿐만 아니라 소송비용, 특히 계약서 조항에 따라 상대방의 변호사 비용까지도 물어줘야 하는 경우가 있을 수 있다.
구매자의 실사 (Due Diligence)
비록 판매자에게 중요사실 공개의무가 있다고는 하지만, 구매자 입장에서는 구매하려는 부동산에 대하여 직접 자세하게 검사할 수 있는 권리가 있다. CAR 표준계약서에 따르면 구매자는 판매자 측으로부터 각종 진술서 및 공개서류들 받은 후 직접 부동산에 대한 검사를 진행할 권리를 가지고 있는데, 이 과정을 실사(Due Diligence)라고 한다.
특히 미국에서의 주택 부동산 관련하여서는 자연재해(natural hazards)나 흰개미(termite) 검사 보고서 등을 주고받는데 보다 신중한 구매자들은 외부의 전문가를 고용하여 클로징 전에 직접 검사를 진행하기도 한다. 캘리포니아가 워낙 크고 하나의 주(state) 안에서도 다양한 지질과 기후를 가진 곳이기 때문에 어느 지역에 부동산이 위치해있는지에 따라 전문가에게 토양의 질, 언제 건물이 지어졌는지, 상하수도관의 노후화 등 심층 검사가 필요한지 상의하는 것이 필요할 수 있다.
실사 과정에서 어떤 문제가 외관적으로 보이거나 발견된 경우, 구매자는 CAR form을 작성하여 판매자에게 수리를 요구할 수 있는데, 대부분 협상을 통하여 판매자가 어느 정도까지 수리를 해 줄 것인지를 정하게 되고, 만약 판매자가 수리를 거부할 경우 계약의 취소 조건에 해당할 수 있다.
변호사 비용 (Attorney's Fees)
미국은 워낙 소송이 자주 일어나는데다가 한번 소송이 발생되면 변호사 비용이 어마무시하게 발생하는 경우가 빈번하기 때문에 변호사 비용에 대한 부담을 정하는 조항은 거의 모든 계약에 포함되는 편이다. CAR 표준계약서 역시 해당 계약에 따라 판매된 부동산에 관하여 분쟁이 발생하고 소송(또는 중재)이 진행되는 경우, 소송에서 승소한 당사자는 패소한 당사자로부터 합리적인 (전액을 다 보상받을 수 있다고 오해하면 안됨) 범위 내의 변호사 비용을 보상받을 수 있다는 조항이 있다.
패소하는 당사자는 상대방의 변호사 비용까지 책임을 부담할 수 있기에 분쟁이 발생되었다고 하여 무조건적으로 소송부터 하고 보는 것은 바람직하지 않다. 또한, 본안에서는 승소하였더라도 판사나 중재인 입장에서 승소한 쪽이 일방적으로 피해를 입은 억울한 당사자라고 보기 어렵다고 판단할 경우, 얼마든지 변호사 비용은 각자 부담하는 것으로 결정될 수 있다는 점을 감안해야 한다. 이 부분을 이해하지 못하고 소송에서 이기면 무조건 변호사 비용을 상대방에게 청구할 수 있다고 오해하시는 분들이 있다. 또한, 소송에서 승소도 하고 변호사 비용까지도 보상받을 수 있다는 결정이 나오더라도 상대방에게 청구하는 나의 변호사 비용은 합리적이고 근거가 있어야 하며 비합리적인 수준으로 너무 많은 변호사 비용을 청구받은 경우에는 패소한 입장에서 판사에게 이의를 제기하여 합리적인 수준으로 비용을 조정할 수도 있다.
위약금 (Liquidated Damages)
CAR 표준계약서에는 위약금 조항이 있는데, 만약 구매자가 계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우, 판매자의 유일한 구제수단으로는 구매자가 에스크로 대리인에게 납부한 계약보증금을 위약금으로써 취하는 것이다.
캘리포니아 법에 따르면 위약금 조항에 따라 받을 수 있는 계약보증금은 매매가의 3% 이하인 경우에는 원칙적 유효, 3% 초과인 경우에는 원칙적 무효(예외적 유효)로 보게 되는데 (Cal. Civ. Code § 1675) 캘리포니아의 평균 주택 매매가가 100만불(한화 약 13억원)에 달하는 것을 감안할 때, 평균적으로 3만불(한화 약 4천만원) 수준의 위약금을 몰취당할 수 있다고 예상할 수 있다. 이 위약금 액수가 얼핏보면 너무 높다고 볼 수도 있겠지만 구매자가 판매자로부터 더 높은 금액의 손해배상 청구로부터 보호해 주는 역할을 한다고 봐야 한다.
