LLC로 캘리포니아에서 투자용 부동산 구매하기
미국 부동산 투자 가이드
한국(특히 서울) 부동산 가격이 지나치게 상승함에 따라 미국에 투자용 부동산 구매에 관심을 가지고 문의를 주시는 분들이 점점 늘고 있다. 가장 많이 받는 질문 중에 하나가 "LLC를 통해 부동산을 구매하였을때 세금 등의 장점이 있나요?"인데 이번 글에서는 LLC로 미국 부동산(특히 가장 많은 분들이 관심을 가지는 캘리포니아)을 구매할 때의 장단점을 살펴보고자 한다.
LLC를 통한 구매시 장점
1. LLC 구성원 개인 재산의 보호
많은 투자자에게 LLC는 부동산을 구매하는 좋은 방법인데, 그중 가장 큰 장점은 오너 개인의 재산 보호이다. 사실 많은 분들이 세금만 신경쓰고 이 부분은 간과하시는 경우가 많은데, 미국, 특히 캘리포니아에서는 법적 분쟁 또는 소송에서 완전히 자유롭기란 어렵다. 물론 여러가지 보험에 가입하는 것도 중요하지만, 책임 보험이 항상 소송에서 나의 자산을 보호해 주는 것은 아니며 그들의 약관 상에 깨알같은 글씨로 보험이 적용되지 않는 사유들이 빼곡히 적혀 있을 것이다.
한편, LLC를 통하여 부동산 투자나 임대사업 등을 할 경우에는, 일반적으로 LLC 내에서 보유한 재산에 대하여만 책임의 대상이 되고 LLC 오너의 개인의 재산은 책임에서 자유롭다. 이는 부동산의 실제 소유자와 그 소유자가 가진 다른 자산의 잠재적인 위험 노출을 상당히 제한할 수 있다. 그런데 만약 집이나 건물의 소유권이 LLC가 아닌 개인의 명의로 되어 있는 경우, 해당 부동산에 문제가 생겨 소송을 당하게 되면 오너 개인이 가지고 있는 다른 모든 재산들이 위험에 노출될 수 있다.
또한, LLC의 운영 계약서를 잘 작성해 둔다면 LLC의 개별 구성원의 채권자는 LLC가 소유한 재산에 대한 압류나 청구가 금지될 수 있다. 그 반대의 경우도 마찬가지이므로 LLC의 채권자는 LLC 개별 구성원의 재산에 대하여 압류나 청구가 금지될 수 있다. 쉽게 설명하여, LLC라는 별도의 인격체를 만들어 두었기 때문에 LLC와 그 LLC의 개별 구성원들은 (사실상 경제적 공동체임에도 불구하고) 독립된 주체로서 채권자의 요구에 대응하는 것이 가능하기 때문에 각각 보유한 재산을 보호할 수 있다는 장점이 있다.
2. 부동산 소유권자의 익명성 보장
LLC를 통해 소유권을 보유할 때의 또 다른 장점은 익명성을 들 수 있는데, 캘리포니아를 포함한 대부분의 주에서 LLC를 검색할 때 LLC의 이름과 송달대리인(Registered Agent)만 공개가 된다. 따라서 변호사 또는 송달대리인 업체를 송달대리인으로 지정해 둔 경우라면 캘리포니아 웹사이트에 LLC의 개별 소유자 이름이 표시되지 않기 때문에 익명성을 보장받을 수 있다.
3. Pass-through 과세 혜택
법인을 통하여 투자소득이나 임대소득이 생길 경우에는, 우선적으로 법인 레벨에서 소득세를 납부하고, 다시 법인의 오너(주주)들이 배당받은 소득에 대하여 개인소득세를 납부하는 것이 일반적인 과세 방식이다. 그런데 LLC는 특히 C Corporation 과 비교할 때 별도의 법인세를 내지 않아도 되기 때문에 세금상 혜택을 누릴 수 있다.
이를 “pass-through” 과세라고 부르는데, 즉 법인은 존재하지만 납세의무는 법인을 통과하여 법인의 오너들에게 직접 과세됨으로써 개인 세금 신고만 하면 되는 것이다. 즉, 법인의 울타리를 치고 개인의 재산은 보호받으면서도 세금은 개인사업자처럼 취급되는 과세 혜택이 있다보니 많은 사람들이 LLC를 통한 투자를 선호하는 것이다.
물론, 개인 명의로 투자하는 경우와 비교하면 위 pass-through 과세가 세금을 줄여주는 것은 아니라는 점은 명심해야 한다. 개인 명의로 투자할 경우에는 애초에 법인이 없기 때문에 모든 과세가 개인에게 되는 것이므로 LLC를 통한 투자와 비교하더라도 과세방식은 동일하기 때문이다. (다만 개인 명의 투자는 위에서 언급한 개인의 다른 재산 보호의 혜택을 누릴 수 없다!)
4. 자녀들에 대한 증여/상속 수단
LLC는 재산 소유권을 자녀에게 물려주고자 하는 부모들에게 증여/상속 수단으로써 사용될 수도 있다. LLC가 보유한 부동산의 소유권은 LLC에 대한 멤버(오너)들의 지분율에 비례하여 대표되게 된다. 따라서 부모 개인 명의로 소유하던 부동산을 자녀에게 넘기고자 할 경우에는 소유권자의 이름 자체를 변경하여야 하고 자녀는 부동산 전체 지분의 공정한 시장가치를 부모에게 지급해야 하는 반면에, LLC로 소유하는 부동산의 경우에는 자녀의 멤버십(소유권) 지분율을 높임으로써 부동산의 소유권을 자녀에게 이전할 수 있습니다.
즉, all or nothing으로 소유권을 이전해야 하는 개인명의 방식에 비하여 지분율에 따라 점진적으로 소유권을 이전할 수 있는 유연성을 제공해 주는 점도 하나의 큰 장점이라 할 것이다.
LLC를 통한 구매시 단점
LLC를 통한 부동산 구매가 장점만 있다면 아무 고민 없이 LLC를 선택하겠지만 당연히 단점도 존재한다. 가장 대표적인 단점은 각종 설립 및 유지와 관련된 비용 또는 수수료, 보험 및 모기지 비용의 증가 등을 들 수 있다.
첫째, 일단 LLC는 각 주정부에 설립신고를 함으로써 설립이 되는데 각 주별로 금액은 상이하나 적게는 수십불에서 많게는 수백불의 설립시 비용이 발생된다. 또한 매년 LLC를 유지하기 위한 최소 세금이 발생할 수 있는데 캘리포니아의 경우는 연 $800로 적은 비용은 아니기 때문에 설립을 신중히 고려할 필요가 있다.
둘째, LLC가 각 주의 설립요건에 맞게 제대로 설립되고 유지되기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 필요할 수 있고 이에 변호사 또는 회계사 비용이 발생할 수 있다. 특히 LLC 설립은 요새 온라인으로 많이 간소화해지고 이를 도와주는 서비스 업체들이 생겨 비교적 저렴하게 가능한 편이나, LLC 설립 후의 membership subscription agreement (지분양수계약서)나 operating agreement (운영계약서) 등의 작성은 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 작성하는 것을 권장하기 때문에 추가적인 비용이 발생할 수 있다.
셋째, LLC가 보유한 부동산에 대한 보험료는 본인 명의로 보유한 부동산에 대한 보험보다 높을 가능성이 높다.
넷째, LLC가 부동산을 보유하는 경우 부동산에 대한 모기지를 받을 때 비용이 올라갈 수 있고 경우에 따라서는 모기지 자체를 받기 어려울 수 있다. 은행과 대출 기관은 나중에 대출금 상환이 되지 않을 경우 LLC가 보유한 재산에 대해서만 추심할 수 있다는 사실을 잘 알기 때문에 이에 대한 안전 장치를 두길 원하고, 그 일환으로 전체적인 비용이 올라가거나 오너 개인의 보증을 요구하는 경우가 있을 수 있다.
이상 살펴본 장단점을 비교해 보고 본인에게 더 알맞는 방식(개인 투자 vs LLC 투자)을 선택하는 것이 좋겠다. LLC를 통하여 부동산을 구매하는 데 드는 초기의 비용과 유지 비용은 본인 명의로 구매하는 경우보다 높은 것은 분명하다. 그러나 초기에 추가로 지출하는 비용과 비교하였을 때 LLC를 통해 얻을 수 있는 개인재산의 보호 등의 혜택이 향후에 나에게 훨씬 더 많은 비용을 절약시켜 줄 수 있다는 점 역시 꼭 기억하는 것이 좋겠다.
