가족 공동 LLC를 설립하여 투자하기
미국 부동산 투자 가이드
최근들어 가족들이 공동으로 투자금을 모아 부동산이나 스타트업 등에 투자를 하고 싶은데 어떤 방식으로 하는 것이 가장 효과적일지에 대한 문의를 자주 받는다. 많은 케이스가 한국에서 은퇴하신 부모님들의 여유자금을 활용하여 미국에 거주하고 있는 자녀들의 부동산 구매나 투자용 자금으로 지원하고자 하는 경우인데, 이때 단순히 자식들에게 자금을 지원해 줄 경우에는 증여의 이슈가 있고, 대출 형태로 하자니 자녀들이 높은 이자율을 부담해야 한다는 점이 걸림돌이 된다.
이번 글에서는 가족들이 공동으로 LLC를 설립하고 투자하는 방식에 대하여 소개해 보고자 한다.
LLC 설립시 필요한 운영 계약 (Operating Agreement)
기본적으로 가족 LLC는 주식, 채권, 부동산에 투자하거나 뮤추얼 펀드 및 스타트업 투자 등 다양한 목적으로 투자금을 사용할 수 있다. 일례로 미국 유명 유통기업 Walmart는 Walton 가문이 소유하는 Walton Enterprises LLC에서 소유 및 경영을 하고 있으며, Micorsoft의 창업자인 Bill Gates는 Cascase Investment LLC라는 가족 LLC를 설립하여 각종 투자업을 영위해 왔다.
당장 가족회의를 열어 투자금을 모으고 사업을 시작하고 싶다는 생각이 들 수도 있다. 그런데 여기서 중요한 것은 LLC 운영 계약서(OA)를 신중하게 작성하는 것이다.
OA는 LLC에 투자한 가족 구성원들 모두가 지켜야 하는 LLC 운영의 가장 근간이 되는 핵심적인 계약서인데, 예를 들어, OA에서 LLC를 통하여 발생한 수익을 어떤 방식으로 배당할 것인지 또는 얼마나 재투자를 할 것인지를 정하는 조항, LLC를 관리하는 가족 구성원에 대한 급여 조항 (가족 구성원이 LLC에 고용되어 일을 하는 경우는 일반 직원들과는 다르게 W-4라는 form을 제출해야 하고, 그 급여에서 메디케어와 사회보장세금 등이 공제되어야 할 수 있음), 개별 가족 구성원이 다른 구성원의 허가 없이 LLC의 지분을 매각하는 것이나 동의 없는 신규 투자를 금지하는 조항 등이 포함할 수 있다. 부모님의 투자 목적은 자녀들이 해당 투자금을 안전한 채권이나 부동산에 투자할 것을 기대하였음에도 불구하고 자녀들이 고위험 상품에 투자하거나 간혹 본인들의 LLC 지분 자체를 매각하여 현금화하는 경우도 배제할 수 없기 때문에 이를 사전에 금지하도록 규율을 만드는 것이라 이해할 수 있다. 또한 OA 상에서 LLC에서 발생한 이익 중 일부는 반드시 자녀가 아닌 손자녀 앞으로 배당을 해야 한다거나, 일부는 특정 종교시설이나 자선단체 등에 기부하도록 요구할 수도 있다.
그 외에도 OA에서 다룰 수 있는 내용은 무궁무진하며 가족 간이어도 각자 명의로 투자하는 것이기 때문에 명확한 룰이 없을 경우, 보통은 LLC의 관리자(Manager)로 지정된 자가 임의로 투자결정을 내릴 수 있고 이에 대한 손실을 모든 가족 구성원들이 같이 감당해야 하고 결과적으로 가족 간의 분쟁을 유발할 수 있는 것이기 때문에 신중하게 작성할 것을 권한다.
가족 LLC의 소유권과 지분
LLC 설립의 가장 큰 장점은, 각자가 투자할 수 있는 만큼의 투자금만을 투자하고 그에 상응하는 소유권 지분을 가질 수 있다는 점이다. 즉, 자녀들만의 돈으로는 부동산 구매하기에 턱없이 모자란 금원이지만 부모나 형제들이 공동으로 투자할 경우에는 충분한 금원을 만들 수 있고 각자 투자한 비율에 따라 LLC의 소유권을 나눠가지는 것이 가능하다. 또한, 자식들은 향후에 돈을 더 모아서 부모님의 지분을 조금씩 사올 수도 있고 매년 합법적인 범위 내에서 증여를 받는 것도 가능하다.
단, 여기서 주의할 점은, LLC의 통제 지분권 (보통 50% 이상)을 가진 자가 변동될 경우에는 그 변동내역을 IRS와 LLC가 설립된 주(state)에 보고해야 할 수 있다는 점이다.
가족 LLC를 통한 상속 계획
가급적 증여상속 세금을 최소화하고 자녀 세대에게 최대한 많은 자산을 이전하고자 하는 마음은 모든 부모들의 공통적인 마음일 것이다. 그리고 가족 LLC를 잘 활용한다면 증여상속 절세 방법으로 유용할 수 있다.
첫 번째 단계는 부모의 자산을 LLC로 이전하는 것이다. 앞서 설명한 바와 같이 투자금의 목적으로 현금이나 부동산 등의 기타 자산을 가족 LLC에 이전할 수 있다. 그 후에 해당 LLC의 주식을 할인된 가격으로 가족 구성원(보통 자녀들 또는 손자녀들)에게 양도하면 된다. 현금이란 것은 할인된 가격으로 거래한다는 것이 이론적으로 불가능하지만 부동산 등의 비유동 자산은 할인된 가격으로 거래하는 것이 가능하기 때문이다.
물론 그 할인율이 비합리적인 수준일 경우에는 당연히 정상적인 범위 밖은 증여로 간주되겠지만 합리적인 시장가치 범주 안에서 가장 저렴한 시세로 자녀들에게 양도를 한다면, 그 양수도 거래 즉시 자녀들에게 합법적으로 부의 이전이 일부 이루어졌다고 볼 수 있는 것이다. 이러한 거래를 통해 증여세를 상당 부분 피할 수 있으며, 동시에 LLC가 보유한 자산에 대한 통제권을 가족 내에서 유지할 수 있다.
