미국 부동산 투자시 효과적으로 LLC를 활용하는 방법
미국 부동산 투자와 법
이전 글에서 미국 부동산 투자시 LLC를 활용하는 이유와 LLC로 부동산의 소유권을 이전하는 방법에 대하여 다룬 바 있다.
이번 글에서는 미국 부동산 투자를 위하여 LLC를 어떻게 효과적으로 활용할 수 있을지에 대하여 한번 이야기를 나눠보고자 한다.
대부분의 부동산 투자자들에게 자신들이 보유한 자산의 익명성을 확보하는 데 LLC를 활용하는 것은 도움이 되는 구조이다. 쉽게 설명하여 부동산의 소유권자를 검색하였을 때 소유주 개인의 정보가 노출되지 않도록 하는 것인데, 이를 위해서는 부동산 자산을 LLC에 이전하는 것이 선행되어야 한다. 물론 LLC의 소유주라는 사실 역시도 드러나지 않도록 할 수 있다.
단순히 LLC를 설립하여 해당 LLC에 부동산 소유권을 이전시키는 방식보다는 조금 더 복잡하지만 유용한 LLC 활용전략과 Tip들을 한번 알아보겠다.
1. 와이오밍 또는 델라웨어에 지주(Holding) LLC를 설립할 것
LLC가 설립되면 대부분의 주에서 LLC의 관리자나 멤버가 누구인지에 대한 정보들을 신고하도록 하고 있다. 그말인 즉슨, 누구든 쉽게 각 주정부 웹사이트에서 LLC에 대한 정보들을 검색해볼 수 있다는 것이다.
이런 문제를 피하기 위한 방법으로 와이오밍주 또는 (상업용 부동산의 경우) 델라웨어주에 LLC를 설립하는 것을 권장한다. 이는 부동산이 실제로 와이오밍이나 델라웨어에 위치하지 않더라도 상관이 없다. 와이오밍주는 LLC의 관리자나 멤버의 이름을 비공개할 뿐만 아니라 LLC 소유주가 개인적으로 소송을 당하더라도 LLC에 있는 자산에 대해 채권자들이 집행을 할 수 없도록 보호를 해주기 때문에 소유주의 익명성 보장과 개인자산 보호라는 측면에 상당히 유리한 관할이다.
2. 실제로 부동산이 위치한 주에 새로운 LLC를 멤버가 직접 관리하는 구조로 설립할 것
예컨대, 실제 부동산이 위치한 곳이 캘리포니아주라면 캘리포니아에 2번째 LLC를 설립한다. 그리고 실제 부동산 자체는 이 2번째 LLC로 소유권이 이전되게 된다.
왜 이런 복잡한 이중 LLC 구조로 부동산을 소유해야 하는지 의문이 들 수 있는데, 만약 와이오밍에 설립된 지주 LLC에 부동산 소유권을 직접 이전시키게 되면 많은 보호 혜택을 잃게 될 수 있다. 특히 실제로 부동산이 위치한 주마다 별도의 LLC를 설립하여 소유권을 이전하게 되면 하나의 부동산에서 발생한 분쟁으로 인하여 손해배상 책임이 발생한다고 하더라도 이러한 책임이 해당 주의 LLC에 국한되기 때문에 다른 부동산으로 책임이 전이되지 않도록 할 수 있어 리스크 관리에도 효과적이다.
한편, LLC의 구조는 크게 1) 관리자를 임명하여 관리하는 구조(Manager-managed LLC)와 2) 멤버들이 직접 관리하는 구조(Member-managed LLC), 두 가지가 있다. 매니저가 임명되지 않았다면 멤버들이 파트너십처럼 LLC의 의사결정을 하게 되고, 만약 매니저가 임명되어 있다면 해당 매니저가 LLC의 모든 의사결정을 내리게 된다. 여기서 한 가지 주의할 점은 임명된 매니저의 신원을 공개해야 한다는 것이다. 따라서 매니저로 임명될 개인의 익명성을 보장받기 위한다면 멤버들이 직접 관리하는 구조의 LLC로 설립하는 것이 좋은 팁이라 할 수 있다.
3. 지주 LLC와 부동산 소유 LLC를 연결할 것
이제 2개의 LLC를 연결시키는 일만 남았다. 실제 부동산이 위치한 주에 설립한 LLC의 멤버로 와이오밍(또는 델라웨어)에 설립한 LLC를 단독멤버로 지정하면 된다.
지분구조를 쉽게 설명하자면 다음과 같다. 개인 소유주들이 와이오밍 LLC를 소유하고 이 와이오밍 LLC가 다시 캘리포니아 LLC를 소유하게 되는데, 결과적으로 부동산은 캘리포니아 LLC가 소유하는 자산이 된다. 따라서 지분구조상 캘리포니아 LLC를 지배하는 와이오밍 LLC가, 그리고 이 와이오밍 LLC를 지배하는 개인 소유주들이 부동산을 간접적으로 소유 및 지배하는 법적인 구조를 완성시킨 것이다.
매우 간단해 보이지만 두 개의 주에 LLC를 설립하는 일과 이 LLC 간의 지분관계를 계약서로 만들어두는 것이 쉬운 일은 아니다. 또한 소유주에 대한 추적이 어려워 익명성을 보장받을 수 있다는 장점이 있는 반면에 두 개 주에 LLC를 설립하는 비용과 매년 최소로 발생되는 이중의 세금, 그리고 LLC 변동사항들에 대한 보고와 관리 의무가 가중될 수 있다는 단점도 있으므로 반드시 전문가와 장단점에 대하여 상의를 한 후 결정할 것을 권한다.
마지막으로 한 가지 명심할 점은, 위와 같은 구조의 장점을 충분히 활용하기 위해서는 처음부터 이런 구조로써 시작을 하는 것이 좋다는 것이다. 만약 부동산을 소유한 개인이나 LLC를 상대로 소송이 제기되었거나 소송이 예상되는 상황에서 부랴부랴 새로운 LLC를 세우고 부동산의 소유권을 이전할 경우 법적인 보호를 받지 못하거나 재산은닉, 허위양도 등으로 간주될 수도 있기 때문이다.
