미국 부동산 투자시 LLC 활용 및 소유권 이전방법
미국 부동산 투자와 법률
최근들어 미국 부동산 투자로 눈을 돌리는 많은 한국분들의 연락을 받곤 한다. 미국 부동산 투자시 기본적으로 LLC 법인을 설립하여 부동산을 취득하는 방법을 많이 문의주시는데, 부동산 소유권을 유한책임회사(LLC)로 이전해 두는 것은 해당 부동산과 관련하여 미래에 발생할 수 있는 금전상 청구나 소송시 소유주 개인의 법적책임을 제한할 수 있다는 장점때문에 그렇다고 볼 수 있다. 여러개의 임대 부동산을 가진 사람들은 각 부동산마다 일련의 여러 개의 유한책임회사를 만들어서 각 부동산을 보호하고자 할 수도 있다.
이번 글에서는 부동산 소유권을 유한책임회사로 옮기기 위한 7가지 단계를 알아보고자 한다.
1. 대출기관(은행 등)에 문의
이미 개인 소유로 부동산의 소유권을 가지고 있는 경우라면, 개인의 재산권을 유한책임회사로 옮긴다고 해서 개인 앞으로 되어 있는 대출까지 자동으로 LLC 법인으로 옮겨지는 것은 아니다. 재산권의 소유를 옮길 경우, 대출기관에서는 대출의 잔금을 즉시 상환할 것을 요구할 수도 있다.
개인이 해당 대출에 대하여 완전히 갚을 때까지 책임을 유지한다는 보장만 있다면 대출기관에서는 소유권을 유한책임회사로 옮기는 것을 허락하지 않을 이유는 없다. 경우에 따라서는 대출기관에서는 유한책임회사를 새로운 차용자로 하여 리파이낸싱을 하도록 요구할 수도 있으며, 유한책임회사가 확실한 수익이 발생되고 있고 신용이 좋지 않은 이상, 유한책임회사가 대출금을 제때 못 낼 경우 개인이 상환하겠다는 보증도 있어야 할 수도 있다. 따라서 대출기관의 요구사항들을 잘 살펴보고 소유권을 이전하는 결정을 내리는 것이 중요하다.
2. 유한책임회사(LLC) 설립
이제 소유권을 이전할 법인, 즉 LLC를 설립하여야 한다. 각 주별로 신청서 양식과 신청서 제출비용이 다르니 반드시 설립할 주정부 홈페이지 등에서 확인 후 진행하는 것이 좋다. 온라인이나 메일로 직접 신청하거나 변호사 등의 전문가에게 대행을 의뢰하는 것도 가능하다.
3. EIN 발급 및 사업용 계좌 개설
만약 유한책임회사가 한명 이상의 소유자가 있거나 직원들이 있다면 반드시 연방정부(IRS)의 고용주 식별번호(EIN)를 반드시 발급받아야 한다. 그리고 위 EIN 넘버는 사업용 은행계좌를 만들때 꼭 필요하다.
이제 주거래 은행에 가서 유한책임회사의 이름으로 계좌를 만들 수 있다. 개인과 구별된 사업체의 계좌를 가짐으로써, 개인의 재산과 사업체의 재산을 분리시킬 수 있다. 이런 분리를 따로 해두지 않으면, 유한책임회사의 특징인 법적책임으로부터의 소유주 개인의 재산의 보호라는 장점을 잃을 수 있다.
4. 소유권 증서(Deed) 작성
본인이 거주하는 카운티의 홈페이지 등에서 해당 소유권 증서(Deed) 서식을 찾을 수 있고 변호사에게 작성을 부탁할 수도 있다. 중요한 것은 각 주마다 위 증서 서식이 다르기 때문에 해당 주에 맞는 증서 서식인지 반드시 확인해야한다.
두가지 증서서식이 있는데 하나는 보증 양도 증서(Warranty Deeds)이고 다른 하나는 무보증 양도 증서(Quitclaim Deeds)이다. 어떤 부동산을 구매하였을때, 제3자로부터의 어떠한 법률적인 클레임으로부터 자유롭다는 보증이 포함된 증서를 받았다면, 그 증서를 통해 새롭게 소유자가 될 유한책임회사에게도 해당 보증이 넘어가게 된다. 그런데 만약 무보증 양도 증서를 통해 소유권을 이전하게 되면, 개인 소유자가 가지고 있는 부동산에 대한 권리 그대로 유한책임회사로 넘긴다는 것을 의미한다. 따라서 무보증 양도 증서는 해당 부동산의 소유권이 법적으로 유효하다거나 제3자의 이해관계가 없는 무결점의 소유권임을 보증해주진 않는다는 점을 명심해야 한다.
따라서 가족관계나 서로 알고 지내던 당사자간의 거래가 아닌 이상 보통은 보증 양도 증서를 통해 소유권을 이전하는 편이다. 그런데 전문가들도 둘 중 반드시 어느 증서를 사용해야 한다는 점에 있어서는 의견이 갈리기도 한다. 어차피 개인으로부터 그 개인이 소유한 LLC 사이의 거래인만큼 무보증 양도 증서를 사용해도 무방하다는 입장이 있는 반면에, 유한책임회사가 나중에 소유권 상의 문제가 발생할 경우 보호받을 수 있다는 측면에서 보증 양도 증서를 사용하는 것이 좋다는 입장도 있다.
어느 증서를 작성할지를 결정하였다면 이제 해당 증서를 작성하여 이전하면 되는데, 개인이 양도인이고 유한책임회사가 양수인이 된다. 현재 개인이 가지고 있는 증서에 나와 있는대로 이름을 표기해야하고 유한책임회사의 공식적인 법률상 이름을 기재해야한다. 구매금액을 명시해야할 수도 있다.
5. 소유권 증서(Deed) 서명
소유주 개인은 양도인으로서 소유권 증서에 서명을 해야하고, 각 주의 법률에 따라 보증인이나 공증인 앞에서 서명할 것을 요구할수도있다. 양수인에게 서명을 하라고 요구하는 주도 있는데 그럴 경우 유한책임회사를 대표해서 멤버 중 누군가가 서명을 해야할 것이다.
6. 소유권 증서(Deed) 등기
이제 서명까지 완료된 소유권 증서를 등기해두는 것은 재산권 이전에 관한 공공의 기록을 만드는 것이기도 하다. 각 카운티와 시티별로 부동산 증서 등기국에 해당 증서를 제출함으로써 증서를 등기할 수 있다.
7. 임대차 계약 개정
누군가에게 임대해주고 있는 부동산의 소유권을 이전하였다면, 더 이상 개인이 아닌 유한책임회사가 소유권을 가졌다는 것을 나타내는 계약서로 개정해야한다. 따라서 임대료는 유한책임회사에게 지급이 되야하고 사업용 계좌로 들어가야한다. 이러한 형식상 변경을 서면으로 잘 남겨두는 것이 향후에 발생할 수 있는 법적 이슈들 관련하여 개인의 책임을 제한하는데 도움이 될 수 있다.
개인이 소유한 부동산을 유한책임회사로 옮기는 것은 개인이 부담해야 하는 책임을 줄일 수 있는 단순하지만 효과적인 방법이다. 하지만 소유권의 주체만 바꾸었을 뿐 실질적으로 개인과 법인 사이에 재산상의 구분이 전혀 이루어지지 않는다면 법인격이 부인될 수 있음을 항상 명심해야 한다.
