상가 투자(2)
상가 투자의 목적
상가투자 목적
상가투자의 목적은
첫째는 임대료 발생에 의한 임대수익,
둘째는 시세차익을 통한 양도차익,
셋째는 바닥(지역) 권리금에 의한 수익의 세 가지가 있다.
1. 임대료! 다다익선(多多益善)인 것이 좋지 않은가
대부분 상가투자자들은 임대수익을 목적으로 한다.
고령화로 인한 노후를 대비하기 위하여 많은 상가투자자들이 임대수익이 좋은 상가를 투자하려고 한다.
상가투자에 관심 있고 진정으로 투자할 생각이 있다면 현재 상가시장 현실에 맞는 임대수익에 대한 본인의 요구수익률을 먼저 정해야 한다.
요구수익은 투자자가 원하는 수익이다.
즉, 나는 몇 %의 수익이 나오면 투자하겠다고 할 때의 수익이 요구수익이다.
이것부터 결정해야 투자 대상 상가를 선별할 수 있고, 투자의사 결정을 할 수 있다.
그러므로 현실에 맞는 요구수익률을 결정해야 한다.
2. 상가는 처분형 부동산이 아니다
상가를 투자해서 본인이 생각한 임대수익을 얻고 있다가 일정기간이 지나 매도하여 양도차익까지 얻을 수 있다면 금상첨화가 아니겠는가?
이것이 바로 상가를 투자하면 두 마리 토끼를 잡는다는 것이다.
상가는 수익형 부동산의 대표라고 대부분 이야기한다.
상가를 보유하고 있는 동안 상권이 좋아서 임대도 잘 되고 통장으로 꼬박꼬박 월세가 입금된다.
그러나 이것이 영원하지 않다는 것이다.
어떤 요인에 의하여 상권이 쇠락하게 된다면 그때부터는 임대수익도 낮아지고, 경우에 따라서는 공실이 될 수도 있다.
보유기간 동안 임대 수익이 좋더라도 처분해야 할 시점을 놓치게 되면 그 순간부터 내가 보유하고 있는 상가는 애물단지가 된다.
상권은 항상 변한다.
상권의 변화로 인하여 상권이 더 확장되어 더 높은 월세를 받는 경우도 많지만 상권이 쇠락하여 월세가 낮아지거나 공실이 되는 경우도 많다.
따라서 상가투자자는 변화하는 상권을 항상 주시하면서 적절한 시기에 매도해 양도차익을 얻어야 한다.
매도시점을 놓치면 그동안 임대수익으로 받았던 수익을 모두 토해내야 하는 일이 생길 수 있다.
상가 투자에서 임대수익이 물론 중요하지만, 적정한 시기에 매도를 통한 양도차익도 정말 중요하다.
영원히 임대료가 잘 나올 것이라는 환상은 버려야 한다.
상권 변화를 예측하여 보유 중인 상가를 처분한다는 것은 다른 누군가는 이 상가를 매수하여 어려운 경우가 생길 수 있다는 의미이기 때문이다.
상권은 지금도 무수히 많은 요인에 의하여 우리도 모르게 변하고 있다.
아주 조금씩..
3. 임대인은 바닥권리금을 받으면 안 된다?
마지막으로 상가투자자가 얻을 수 있는 수익은 권리금수익이다.
이 부분에 대하여 의문을 갖는 사람도 있고, 상가를 투자해 권리금까지 받을 수 있는 상가가 있는지 의심하는 사람도 많다.
그러나 상가 투자 시장에서 어느 정도 내공이 쌓인 사람들은 속칭 바닥권리금을 최초로 입점하는 임차인에게 받는 경우가 생각보다 많다.
예를 든다면, 상가를 분양하는 신축상가의 경우 편의점이나 약국으로 업종이 지정된 상가를 분양받은 경우에는 편의점으로 임대를 얻는 임차인이나 약국으로 임차를 얻는 약사에게 공실 상태에서 바닥권리금을 받는 것이 상가투자시장의 현주소이다.
그뿐만 아니라 상권이나 입지가 좋은 상가를 투자한 사람이 임대를 놓을 경우에 역시 바닥권리금을 받는 경우도 상당히 많다.
그렇다면 상가투자자, 즉 임대인이 임차인에게 바닥권리금을 받는 것이 합법적인 것인가?
이 문제를 법적으로 검토해 볼 때 바닥권리금을 상가임대인에게 지급하는 것은 임대인과 임차인간의 합의사항이다.
이것은 사인간의 계약이므로 법적으로 아무 문제가 없다.
권리금 분류
권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인 또는 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
이것을 사회적 관점에서 구분하면 권리금은 바닥권리금·영업권리금·시설권리금의 세 가지 종류가 있다고 할 수 있다.
(1) 바닥권리금
바닥권리금은 상권이나 입지, 업종 독점 등을 감안하여 상가 소유자가 임차인에게 요구하는 이른바 '자릿세'를 의미하는 것으로, 현재 발생하는 수익을 근거로 형성되는 영업권리금과는 다른 성격의 권리금이다.
상가 분양시장에서 독점업종에 대한 상가의 경우, 공급단계에서 최초의 계약자에게 바닥권리금을 요구하는 경우가 상당히 많다.
(2) 영업권리금
영업권리금이란 기존 임차인이 향후 발생될 수 있는 순수익 부분을 포기함으로써 신규 임차인에게 받는 권리금이다.
영업권리금은 매도시점부터 보통 6개월~12개월의 평균 발생 순수익을 의미한다고 실무에서 말한다.
이 권리금 산정의 기준이 되는 것은 기존 임차인의 매출장부에 기록되어 있는 금액으로 산출해야 하므로 매출장부 또는 부가가치세 신고금액으로 확인할 수 있다.
(3) 시설권리금
시설권리금은 현 임차인이 상가를 오픈할 때 투자했던 시설비용이나 현 임차인이 이전 임차인에게 지급한 시설대금을 말한다.
실내외 인테리어 비용과 시설, 간판 및 비품 등이 해당되는 것으로 시설권리금을 판단할 때는 감가상각을 해야 하지만 현실적으로 감가상각을 하는 경우도 거의 없고, 다른 업종이 들어올 때는 오히려 있던 시설을 철거해야 하는 경우도 많다.
