상권을 단절시키는 요인(2)
공원
상가들이 모여 있는 인근에 공원이 있으면 상권에 도움이 될까?
보통 공원이 있으면 상권에 도움이 되어서 인근 상가에 긍정적인 효과가 있을 것이라고 대부분 생각한다.
그러나 공원이 항상 인근 상권에 긍정적인 영향을 주는 것은 아니다.
공원은 주거용 부동산 가치 상승에는 무조건 도움이 된다고 할 수 있다.
어느 지역에서 공원 옆 아파트와 공원이 없는 아파트가 있는 경우에 공원 옆 아파트 가격이 높은 것이 자명한 사실이다.
그러나 상가는 아파트처럼 일률적으로 판단하면 안 된다.
공원이 인근 상권에 도움이 되는 경우도 있지만, 오히려 상권단절요인으로 작용하는 경우도 있다.
그래서 상가투자자 입장에서는 본인이 투자하려는 상가 옆에 공원이 있는 경우 상권에 도움이 되어 임대가 잘 될지 여부를 판단해야 한다.
일산 호수공원이나 송도센트럴파크 같은 중앙공원이 아파트나 주상복합 옆에 있으면 아파트나 주상복합의 주거용 가치 상승에 크게 도움이 된다.
공원이 없거나 조망이 없는 아파트에 비하여 가격이 높다는 것을 부동산 투자자라면 다 알고 있는 사실이다.
그러나 상가는 반대라고 생각하면 된다.
이런 중앙공원 옆에 있는 상가는 유동인구가 거의 없기 때문에 상권형성이 안되고 오히려 맞은편 소비자들을 막는 상권 단절 요인이 된다.
주거용 부동산은 쾌적성이 가치를 결정하는데 중요한 요소이지만 상가는 쾌적하면 안 된다.
일단 사람이 많아야 하고 고밀도 개발이 되어야 한다.
물론 이견해가 모두 중앙공원 옆에 상가에 100% 적용되는 것은 아니지만 전국에 있는 대공원이나 중앙공원 옆 상가의 상권은 상대적으로 약하다는 것을 염두에 두고 상가투자를 하길 바란다.
근린공원은 근린거주자 또는 근린생활권으로 구성된 지역생활권 거주자의 보건·휴양 및 정서생활의 향상에 이바지하기 위하여 설치하는 공원이고, 소공원은 소규모 토지를 이용하여 도시민이 휴식 및 정서 함양을 도모하는 공원을 말한다.
즉 주거지역과 인접해 있고, 지역주민들을 위한 공원이라고 생각하면 된다.
상업지역 옆에 근린공원이 있고, 아파트로 둘러싸여 있는 상가는 유효상권이 좋기 때문에 투자가치가 매우 높다.
그 이유는 근린공원이 있어서가 아니라 공원 바로 옆에 아파트가 있어 유효상권이 되고, 생활밀착형 업종으로, 예를 들면 학원, 의원, 베이커리, 분식점 등으로 임대가 되기 때문이다.
중앙공원이나 대공원과 달리 보통 근린소공원은 아파트나 주택 등으로 둘러싸인 곳에 있으므로 근린공원 옆에 있는 상가는 상대적으로 상권이 좋다.
마지막으로 수변공원에 대하여 기술하겠다.
수변공원은 도시의 하천가·호숫가 등 수변공간을 활용하여 도시민의 여가·휴식을 목적으로 설치하는 공원으로 부동산 현장에서는 보통 작은 하천이나 개울을 끼고 있는 공원을 말한다.
이런 수변공원 옆에는 어떤 상권이 형성되는지를 보자.
지금까지 전국적으로 답사를 다녀 본 결과 대부분 카페거리가 형성되어 있다.
예를 든다면 판교 운중천 카페거리, 광교신도시 카페거리, 동탄 2기 신도시 카페거리, 율하신도시 카페거리 등이 있는데 모두 수변공원 옆이다.
전국적으로 수변공원 옆에 카페거리가 형성된 지역이 많으며 다음과 같은 공통점으로 갖고 있다.
첫째, 수변공원이 옆에 있다.
둘째, 아주 가까운 거리에 아파트 배후가 있다.
셋째, 상가주택의 1층 근린생활시설에 카페가 입점해 있다.
하나씩 설명을 하면
첫째는 카페거리가 형성된 곳은 수변공원 옆이다.
그 이유는 카페를 운영하려고 하는 사람들이 조망이 있는 곳을 선호하고, 소비자들도 물이 있어 조망이 있는 곳을 선호하기 때문이라고 생각한다.
둘째는 인근에 아파트 배후가 있어야 한다.
그 이유는 카페거리 상권을 형성시키는 기본 상권은 인근에 거주하고 있는 사람들이기 때문이다.
인근 거주자들이 기본 상권을 형성하여 카페들이 입점을 하게 되면 타 지역에서도 소비자들이 모여들어 제대로 된 카페거리가 형성된다.
그래서 다른 2가지 요건을 갖추어도 도보 거리에 일정한 아파트가 없으면 카페거리가 형성되지 않는 지역을 많이 봤다.
셋째는 상가주택이어야 카페거리가 형성된다.
첫째 이유는 카페가 입점을 하여 영업을 하려면 필요 면적이 있어야 하는데 상가주택 1층 전용면적이 보통 30평에서 40평 정도 되기 때문에 카페 영업을 할 수 있는 면적이기 때문이다.
두 번째 이유는 상가주택은 구분등기된 집합상가처럼 직사각형의 비슷한 건물이 아니고 각자 개성 있는 건물이기 때문에 개성 있는 카페를 운영하려는 창업자들이 선호하기 때문이라고 생각한다.
따라서 상가투자자 중에 점포겸용주택지를 투자하려고 하는 사람은 위의 조건에 맞는 수변공원 옆의 점포겸용 주택지에 투자하는 것이 좋다.
향후 카페거리가 형성되어 임대수익도 상대적으로 높고 건물가치도 높게 형성될 것이기 때문이다.
이런 점포겸용주택은 카페를 운영하려고 하는 임차인들이 선호하는 입지이기 때문에 상대적으로 임대도 잘 나가고, 임대료도 높고, 건물도 1층에 카페가 들어왔기 때문에 보기에도 좋다.
