상권을 단절시키는 요인(3)
병원 & 학교
병원은 상권에 어떤 영향을 미칠까?
종합병원은 의료법상 100개 이상의 병상을 갖추어야 하는데 우리가 보통 대학병원이라고 부르는 것들이 종합병원이다.
만약에 아파트 인근에 종합병원이 있으면 그 아파트는 상대적으로 아파트 가치가 높을 것이다.
그 이유는 아파트 거주자들이 의료 혜택을 거리상으로 쉽게 받을 수 있고 병원에 근무하는 간호사들로 인한 아파트 전. 월세 임대수요도 있기 때문일 것이다.
그래서 보통 종합병원 인근 아파트나 오피스텔은 종합병원이 없는 지역 아파트나 오피스텔에 비하여 임대가도 높고 아파트 가격도 상대적으로 높다.
그러나 종합병원은 기본적으로 상권단절요인에 해당한다.
그 이유는 야간에 종합병원 앞은 어두워서 사람들이 지나가는데 심리적 저항감이 생긴다.
야간에는 유동인구가 없는 곳이 종합병원 앞이라고 생각하면 된다.
그러면 종합병원이 상권을 활성화시키는 요인이 되는지에 대하여 보자.
여기는 2가지로 나누어 생각해 보겠다.
먼저 종합병원에 오는 외래환자나 병문안 오는 사람들에 의한 상권 활성화이다.
과거에는 종합병원이나 대학병원 앞에 슈퍼마켓, 설렁탕과 같은 음식점, 커피숍, 꽃집 등과 같은 업종이 있어서 병문안 오는 사람들에 의한 소비가 많이 있었다.
그러나 지금은 대학병원과 같은 종합병원에는 외래환자나 병문안 오는 사람들을 위한 업종이 내부에 모두 있다.
술 마시는 것과 학원 등을 제외하고는 편의점, 죽집, 커피점, 음식점 등 웬만한 업종이 종합병원 내부에 있다.
그래서 과거와 달리 외래환자, 병문안 오는 사람들, 병원에 입원한 환자나 간호사들도 병원 내에 있는 상가를 이용하고 병원 외부에 있는 상기를 이용하는 경우는 드물다.
두 번째는 입원환자와 병원에 근무하는 간호사들에 의한 상권 활성화 여부이다.
입원환자는 당연히 병원 밖의 상가를 이용하는 일이 거의 없다.
간호사들도 보통 3교대로 근무하므로 병원 인근에서 소비를 하는 경우가 우리가 생각하는 것보다 많지 않다.
간호사들 때문에 상권 활성화가 어느 정도는 되지만 생각보다 크지 않다는 것이다.
다만, 간호사들에 의한 오피스텔이나 아파트 전월세 수요는 당연히 있어서 인근 주거용 부동산에는 상당히 긍정적인 효과가 있다.
우리가 대학병원과 같은 종합병원 앞의 상가를 투자할 때는 약국이 들어올 상가나 의료기기 또는 음식점 정도가 들어올 상가를 선별하여 투자해야 한다.
종합병원 인근에 대단지 아파트나 대학 등이 같이 있으면 아파트나 대학 등에 의하여 상권이 형성되어 다양한 업종으로 임대가 되지만 외곽에 종합병원 홀로 있는 경우에 그 앞의 상가투자는 신중해야 한다.
결론적으로 말하면 병원은 상권단절요인으로 작용한다.
그 이유는 상가의 연속성을 끊고 밤에는 병원 등 앞으로 지나가는데 심리적 저항감이 있기 때문이다.
그리고 병원등에서 근무하는 의료진도 얼마 되지 않아 인근 상권 활성화에 거의 도움이 되지 않는다.
상가투자자는 병원이 있는 옆의 상가투자는 좀 더 신중을 기해야 한다.
병원 등이 있는 상가들이 모두 나쁜 것은 아니지만 일반적으로 병원 등 옆에 있는 상가들을 보면 유동인구가 적고, 병원 등이 위치한 상업지역에서 상대적으로 상권이 약하기 때문에 투자의사를 결정할 때 참고하면 도움이 될 것이다.
우리가 자주 가는 의원 옆의 상가는?
의료법상 의원급 의료기관은 의원, 치과의원, 한의원이 있고 의원은 소아과, 내과, 이비인후과, 가정의학과 등이 있고 병상수가 29개 이하인 경우이다.
배후가 있고, 유동인구가 있고, 지하철 역하고 가까운 곳에 의원 원장님들이 판단해서 들어가는 업종이다.
상가투자자는 의원들이 들어오는 상가나 인근상가를 투자하면 거의 실패를 하지 않는다.
이미 의원들이 유효상권을 파악했기 때문에 인근 상가를 투자해도 다른 업종으로 임대를 맞추는데 문제가 없다.
학교
학교 앞 상가가 좋을까 아파트 앞 상가가 좋을까?
초·중·고등학교 앞 상가는 투자하지 말라고 말하고 싶다.
그 이유는 학생들은 수업이 끝나면 학원으로 가거나 바로 집으로 가기 때문에 학교 앞 상가는 가벼운 분식이나 문방구 외에는 이용하지 않는다.
이용하더라도 소비력이 낮기 때문에 높은 임대료를 주고 들어 올 업종도 거의 없다.
분식점, 문방구 등 이외에는
그리고 「교육환경보호에 관한 법률」 규정에 의하면 학교출입문으로부터 직선거리 50m까지는 절대보호구역, 학교경계 등으로부터 직선거리 200m까지는 상대보호구역으로 지정이 되어 동 법에서 규정한 일정 업종은 보호구역에 입점하지 못한다.
예를 든다면 PC방, 노래방, 만화가게, DVD방 등은 입점하지 못한다.
따라서 학교 앞 상가는 거의 절대보호구역이나 상대보호구역에 포함되기 때문에 임대를 줄 수 있는 업종이 극히 제한적이라 상가투자에서 제외하는 것이 좋다.
그리고 초·중·고등학교는 상권단절요인이다.
특히 초등학교와 중학교가 붙어 있는 학교 앞 상가나 옆 상가는 더 투자하지 말아야 한다.
방학기간 동안 학교 앞이 어둡고 개학 중에도 낮에는 공부하느라고 학교 앞이 조용하고 학생들이 하교하면 밤에는 항상 어둡다.
소비자들의 심리적 저항감이 굉장히 강한 곳이 초등학교 또는 중학교 앞 상가들이다.
다만 학교와 아파트가 같이 있는 경우에는 상황이 다르다.
이 경우는 아파트로 인하여 상권이 형성되기 때문이다.
대학교 상권을 활성화시키는 소비자는 누구일까?
대학교 앞은 알다시피 대학생에 의하여 상권이 형성된다.
그래서 기본적으로 대학교 앞에 상가는 투자가치가 높다.
인근 대학을 다니는 학생들이 대학교 앞의 상권을 기본적으로 유지하면 다른 지역에서 20대와 30대 젊은 층이 소비하러 와서 상권을 더 활성화시키는 것이 대학교 앞 상권의 기본 패턴이다.
물론 상권의 규모와 입지에 따라 모든 대학교 앞의 상가가 투자가치가 있는 것은 아니다.
지방에 있는 대학교 중에 학생수가 적은 대학교 앞은 상권이 크게 활성화되어 있지 않다.
어느 정도 학생 수가 있어야 대학교 앞 상권이 제대로 형성되는지에 대한 통계나 이론은 없지만 전국의 상권을 보러 다니면서 확인한 결과로는 한 학년이 최소 2천 명 이상은 되어야 기본 상권을 유지하는 것으로 확인되었다.
그리고 대학교는 상권을 활성화시키는 요인이지만 대학교가 이전을 하게 되면 그 지역 상권은 완전히 쇠락한다.
상권의 변화 요인이기도 하다.
신촌 상권을 가지고 예를 들어 보겠다.
신촌 상권은 과거에 비하여 많이 쇠락해졌다고 얘기들 한다.
상권이 쇠락한 이유는 여러 가지가 있지만 그중 결정적인 것은 연세대학교 1학년 생의 이전이라고 생각한다.
2014년부터 연세대학교는 송도국제신도시에 송도캠퍼스를 건립하여 1학년 생 전부를 송도캠퍼스에서 공부하게 하였다.
매년 연세대 신입생이 입학해서 기본 상권을 유지해 오던 신촌상권에 대략 4,000명의 신입생 소비자가 없어지게 된 것이다.
대학교 상권은 1학년 신입생에 의하여 매년 꾸준하게 유지된다고 생각한다.
1학년 신입생이 3월에 입학하여 대학교 앞 상권을 유지하고 다음 해에는 새로운 1학년이 다시 기본 상권을 유지하는 것이 대학교 상권이라고 본다.
여기에 고학년들과 대학원생, 다른 곳에서 소비하러 오는 2030 세대들에 의하여 대학 상권이 형성되고 활성화되는 것이다.
그런 상권에 4천 명의 주된 소비자가 없어졌으니 당연히 상권이 쇠락할 수밖에 없다.
