상권을 단절시키는 요인(4)
전자 대리점 & 은행
전자 대리점 있어도 그만, 없어도 그만.
전자대리점은 상권형성에 도움이 되지 않는다고 생각한다.
전자대리점을 이용하는 소비자는 거의 대부분 승용차를 이용하여 전자대리점으로 오고, 전자대리점에 와서 필요한 전자제품을 구매하거나 AS를 받고 승용차를 이용하여 다른 목적지로 간다.
전자대리점에 오는 소비자들로 인하여 인근 상가가 장사가 더 잘 되거나 상권이 더 활성화되지는 않는다고 본다.
그리고 전자대리점에서 근무하는 직원들에 의해서도 상권이 크게 활성화되는 것은 아니다.
물론 판매직원과 AS 직원들의 숫자가 많은 전자대리점은 상권에 도움이 되겠지만 직원 수가 30~40명 정도밖에 되지 않는 보통의 전자대리점은 상권에 크게 영향을 주지 않는다.
더욱이 상가투자자가 주의 깊게 봐야 할 것은 현재 공급되고 있는 신도시에 전자대리점이 입점하는 경우이다.
신도시에 새로 전자대리점이 입점을 하게 되면 상가를 분양하는 측에서는 전자대리점으로 인하여 상권이 좋을 것이라고 설명하는 경우가 많이 있지만 우리는 여기에 현혹되면 안 된다.
전자대리점 입점으로 인하여 상권이 크게 활성화되는 경우는 거의 없고, 오히려 상권 단절 요인으로 작용하여 인근 상가에 악영향을 줄 수도 있는 것이 전자대리점이다.
전자대리점은 그 앞으로 유동인구가 없어도 된다.
다만, 차량 통행이 많은 대로변에 있어 가시성과 차량 접근성만 좋으면 되는 것이다.
전자대리점에 오는 사람은 목적을 가지고 온다.
고가의 핸드폰이나 전자제품을 사러 오거나 A/S를 받기 위하여 오는 곳이다.
지나가다가 전시된 것을 보고 충동적으로 구매하는 상품이 아니다.
물론 가끔 그런 사람이 있을 수도 있겠지만. 그래서 주거지역이나 배후와 멀리 있어도 올 사람은 온다.
우리가 일반적으로 투자하는 구분등기된 상가의 유효상권 범위와 전자대리점 유효상권 범위는 다르다는 것을 염두에 두고 투자에 접근해야 한다.
전자대리점은 잠재상권이 유효상권이 되기도 하는 업종이기 때문이다.
은행
이번 주제는 금융기관이다. 은행과 같은 금융기관은 과거에는 임대인들이 가장 선호하는 업종이었다.
본인 상가 1층에 은행이 있으면 건물가치도 올라가고 많은 유동인구를 흡수했던 시절이 있었다.
즉 상권 활성화 요인으로 작용을 했었다.
그러나 지금은 은행을 이용하는 트렌드 변화로 인하여 환경이 완전히 달라졌다.
인터넷뱅킹, 스마트폰 뱅킹 등 이제는 은행을 가지 않고도 금융거래 대부분을 할 수 있게 되어 금융기관은 상권을 활성화시키거나 형성시키는 요인이 아니다.
그렇다고 은행을 안 간다는 것은 아니다.
과거에 비하여 가는 횟수가 급격히 줄었다는 의미이다.
오히려 은행이 1층에 있으면 상권단절 요인으로 작용할 수도 있다.
365일 중 토요일과 일요일을 포함하여 대략 100일간 영업을 하지 않고, 오후 5시 이후면 현금지급기가 있는 부분만 제외하고 문을 닫고 건물을 어둡게 만드는 역할을 하는 것이다.
현재 은행은 어떤 지역에서 가장 좋은 입지에 입점하는 것이 아니라 상대적으로 입지가 좋지 않은 1층이나 2층 상가에 입점한다.
다시 강조하지만 상가투자자는 금융기관이 있다고 해서 과거처럼 상권이 좋거나 유동인구가 많다고 속단해서는 안된다는 것이다.
물론 아직도 상권도 좋고 유동인구도 많은 곳에 은행이 이미 입점해 있는 곳도 있기는 하지만 그 경우는 과거에 입점한 경우가 대부분이다.
현재 새롭게 공급되고 있는 신도시나 택지지구에 입점하는 은행의 입지는 과거에 입점한 은행의 입지와는 다르다.
은행이 영업하던 상가가 경매로 나왔네, 대박!!!
현재 그리고 앞으로 은행이 통폐합을 하게 되면 은행이 입점해 있던 상가가 경매로 나올 가능성이 매우 많다.
그 이유를 예를 들어 설명해 보겠다.
어떤 은행이 2층에 있다가 지점 통폐합으로 인하여 은행이 계약기간 만료 시 퇴점을 하게 되었다.
은행이 처음 2층 상가에 입점할 때 은행의 보증금을 전세권 설정등기를 할 것이다.
보통 은행들은 본인들의 보증금을 안전하게 하기 위하여 관행적으로 1순위로 근저당권설정등기나 전세권설정등기를 한다.
그러다가 지점 통폐합이나 지점축소 등으로 인하여 계약 만기 시 퇴점을 하게 되면 상가소유자 즉 임대인에게 보증금 청구를 하게 되는데 문제는 이때 발생한다.
임대인들은 임차인으로부터 받은 보증금을 갖고 있지 않고 소비하는 경우가 대부분이다.
보통은 현재 영업 중인 임차인이 퇴점을 하게 되면 다른 임차인을 구해서 보증금을 지급하는데 은행이 퇴점하기 전까지 다른 임차인을 구하지 못하거나 은행의 보증금이 큰 금액일 경우에는 보증금을 돌려주지 못하게 되는 경우가 발생한다.
이때 은행이 보증금을 돌려받기 위하여 근저당권이나 전세권을 가지고 임의경매를 신청한다.
이런 경우가 독자들이 생각하는 것보다 현재 자주 발생하고 있다.
이 상가를 입찰해야 할까 하지 말아야 할까.
이런 경우에는 입찰을 해서 낙찰을 받아야 한다.
은행이 통폐합된 것은 유효상권이 약해서가 아니라 트렌드의 변화로 인한 은행 자체 수익이 나오지 않아 통폐합을 한 것이기 때문이다.
이 은행이 입점한 상가는 유효상권도 좋고 입지도 좋은 항아리상권 안의 상가이다.
앞으로도 은행이 있던 상가가 은행의 통폐합 등으로 인하여 경매에 나오게 되면 독자들은 낙찰을 받는 쪽으로 접근해야 한다.
이제 금융기관은 과거처럼 상권을 형성하는 요인이 아니다.
어떤 경우에는 상권을 단절시키는 요인으로 작용하기도 한다.
은행이 있으니까 상권이 좋다 또는 입지가 좋다는 고정관념은 이제 버려야 한다.
