GTX와 상권 형성

GTX가 개통되면 모든 신설역 앞 상권이 활성화될까?

먼저 GTX에 대한 전체적인 내용을 먼저 알아보자.

GTX란 수도권 광역급행철도이고, 대심도급행전철이라고 한다.

GTX는 지하 40~50m 깊이에 설치하고, 표정속도를 빠르게 한 전철이라고 생각하면 된다.

표정속도란 승하차시간을 포함한 평균속도를 말하고, 1 편성은 8량으로, 최고속도는 시속 200km, 표정속도는 시속 100~130m이다.
현재 운행 중인 지하철 1호선과 4호선의 표정속도는 시속 30~35km이다.

GTX의 표정속도가 전철보다 3배 정도 빠르다 보니 수도권에서 서울로의 접근성이 획기적으로 좋아지게 되는 것이다.
그리고 노선은 A노선 파주~킨텍스~삼성~동탄, B노선 망우~용산~송도 C노선 의정부~삼성~금정 3개 노선이 있다.

그럼 가장 먼저 준공되는 A노선만을 가지고 살펴보자
GTX는 우리나라에서 처음으로 만들어지는 새로운 교통수단이다.

과연 GTX가 개통되었을 때 역세권 상가에 어떤 영향을 실제로 줄 것인지는 아직 아무도 모른다.

먼저 GTX 신설 발표와 착공 등으로 인하여 인근 토지가격은 상승한다.

그리고 아파트와 같은 주거용 부동산에도 가격 상승에 크게 도움이 된다.
서울로의 접근성이 획기적으로 좋아지기 때문이다.

그러면 GTX 신설 개통으로 인하여 역세권 상가의 가치 상승이나 상권 활성화에도 도움이 될까?

GTX 역이 많지만 지면상 한계가 있기에 동탄역 하나만 살펴보기로 하자.

KTX/SRT'는 장거리용이고 복합환승센터 형식으로 역세권이 개발되어 승객들에 의한 상권은 거의 형성되지 않는다고 하였고, 전철은 단거리용인데 빨대효과로 인하여 빨아 당기는 신설역 인근 상가를 투자해야 한다고 했다.

그렇다면 GTX는 단거리용일까 장거리용일까.

당연히 단거리용이다.
즉 일반 전철처럼 수도권에 거주하시는 분들이 서울 도심으로 출퇴근하는데 또는 서울에서 친구를 만날 때나 쇼핑할 때 쉽게 이용할 수 있는 수도권 광역 급행철도이다.

먼저 동탄역은 동탄신도시를 배후로 두고 있는 신설역이다.

현재 SRT가 정차하고 있고 2023년 말에 GIX A노선 종점역으로 개통되었다.
동탄역은 역사가 지상에 있는 것이 아니고 지하에 고속철도 승강장과 광역급행철도 승강장이 같이 있어서 승강장 상에서 환승이 가능한 역이다.

먼저 동탄역에서 SRT를 이용하는 사람들은 장거리를 이용하는 사람들이 대부분이므로 실제 동탄역 역세권 상가를 이용하는 빈도는 적을 것이다.

GTX는 기본적으로 단거리용이다.

동탄 1 신도시나 2기 신도시에 거주하는 사람이 서울로 출퇴근하거나 서울에 볼 일이 있을 때 이용하게 될 것이다.

출근할 때는 바로 GTX를 이용하여 서울로 갈 것이고, 퇴근 후 회식은 직장 근처에서 하고 역시 GTX를 타고 동탄역까지 와서 바로 앞에 있는 버스나 택시를 타고 동탄신도시 내에 있는 집으로 귀가할 것이다.

이것이 정상적인 동선이다.

그래서 GTX 동탄역을 이용하는 사람들이 상업지역 상가의 유효상권으로 보기 어렵다.
비록 SRT와 GTX가 정차하는 더블 역세권이지만 이 역을 이용하는 사람들이 동탄역 역세권 상가를 이용할 가능성은 매우 낮아 보인다.

동탄 2기 신도시에 입주하여 거주하는 사람들이 동탄역 상업지역의 유효상권이 될까?
그렇지 않다.

그 이유는 2021년에 준공되어 오픈 한 롯데백화점동탄점을 제외하고는 동탄 2기 신도시 거주자들을 유인할 만한 업종이나 아이템이 없고, 거주하고 있는 아파트 인근 상가에 이미 다양한 업종이 입점하여 영업을 하고 있기 때문이다.

따라서 유효상권으로 볼 수 있는 범위는 상업지역 옆에 있는 주상복합 거주자들과 대로 맞은편에 입주한 입주자들, 그리고 상업지역 내에 있는 오피스텔 거주자들이 될 것이다.

그러면 동탄신도시 남쪽에 위치한 오산시 등과 같이 다른 지역 거주자들이 동탄역 상업지역까지 와서 소비할 가능성이 있을까?
또는 같은 SKT 노선상에 있는 수서역, 용인, 성남역 거주자들이 와서 소비할 가능성이 있을까?
즉 유효상권이 될까?
그럴 가능성은 전혀 없어 보인다.

동탄역 상업지역 상가에 특별한 업종이나 다른 상업지역에 없는 유명 학원들이 입점하지 않는 이상 동탄까지 와서 소비하지 않을 것이다.
동탄역 바로 앞에 있는 백화점을 제외하고는...

오히려 동탄신도시에 거주하는 사람들이 GTX를 이용하여 서울로 특히 삼성역을 기점으로 하는 강남으로 흡수될 가능성이 매우 높아 보인다.

동탄역 상업지역에 있는 상가가 모두 투자가치가 없다는 것은 절대 아니다.

다만, GTX를 이용하는 사람들이 일반적으로 예상하는 것보다 역세권 상권에 크게 도움이 되지 않는다는 것을 말하는 것이다.
입지와 입점 업종에 따라 투자할 상가는 충분히 있다.