[40대에건물주님되기]초보들을 위한 부동산 시세 파악법
부동산 투자의 기본이 되는 시세 파악 하는 방법을 알려드립니다.
[초보 투자자 40대 건물주 되기] #1. 왜 부동산 투자를 해야 할까?
부동산 투자를 하기로 마음을 먹었다면 우선 부동산에 관심을 가져보자. 시중에는 관련된 책도 많이 나와있고, 칼럼, 뉴스 기사부터 눈 여겨 보면 부동산에 대한 지식이 늘어날 것이다. 관련 지식 축적과 동시에 초보 투자자들이 무엇보다 먼저 해야 할 일은 바로, 부동산 시세를 파악하는 것이다.
시세를 정확하게 알아야 내가 투자 하고자 하는 부동산이 고평가 혹은 저평가 되어 있는지 판단을 내릴 수 있다. 시세를 파악할 때는, 무턱대고 모르는 지역을 살펴보는 것 보다 자신이 살고 있는 익숙한 지역부터 시작하는게 훨씬 수월하다.
초보자는 아파트나 오피스텔이 단독주택보다 더 접근하기 쉽다
부동산 시세를 파악하기 위해 손쉽게 사용되는 어플은 네이버 부동산이나 호갱노노가 있다. 일반적으로 부동산 중에서도 아파트나 오피스텔은 시세가 정형화되어 있기 때문에 파악이 수월하다. 층과 향(동향, 남향 등)이나 면적, 구조에 따라 시세가 조금씩 다르지만 큰 차이가 없다.
하지만 단독주택이나 상가 상가주택 건물 다세대 빌라 등은 개별성이 워낙 강하다 보니 비슷한 지역의 비슷한 물건이라 하더라도 가격은 천차만별일 수 있기 때문에 부동산 초보자들이 적정 부동산 가격을 판별하기가 상당히 어렵다.
즉, 부동산 초보자들은 시세파악을 아파트나 오피스텔로 비교적 시세를 잘 파악할 수 있는 부동산을 투자 대상으로 삼는 게 리스크를 줄일 수 있다.
주변 시세 먼저 파악하기
거주지역과 같이 친근한 지역 인근의 아파트나 오피스텔은 장단점을 잘 알 수 있다. 곧 시세를 확인하면서, 물건의 장 단점에 따른 시세의 영향도 확인할 수 있다. 예를 들어, 집 근처 아파트의 고층에서는 공원이 잘 보이지만 저층에서는 공원이 보이지 않는다면 그 아파트의 고층과 저층의 가격차가 존재 할 것이다. 그 시세를 비교하면 공원뷰의 가격 프리미엄이 얼마인지 확인 할 수 있고, 다른 지역의 아파트에서도 공원뷰 프리미엄을 유추 할 수 있게 된다.
면적에 따른 시세 파악: ① 아파트
부동산 가격 앱을 보면 면적이 나온다. 부동산 초보자의 경우 면적을 헷갈려 하는데 쉽게 설명하면 전용면적 85㎡가 32평형, 전용면적 59㎡가 25평형이다.
전용 85㎡ 의 아파트를 국민주택이라고 한다. 우리나라 4인 가족이 가장 선호하는 면적이고 가장 일반적으로 지어지는 면적이기 때문에 이 수치는 반드시 알아 두는 게 좋다. 전용 59㎡의 아파트는 최근 1인 가구 증가와 높은 아파트 분양가 때문에 최근 인기가 상당히 높다. 청약시장에서도 59㎡의 면적이 청약률이 가장 높을 정도로 사람들의 관심이 크다.
그렇기 때문에 아파트 면적에서 전용 85㎡와 전용 59㎡는 기준이 되는 면적이다. 간혹 특수평형대인 전용 면적 70㎡와 40평대인 전용 면적 100㎡등도 있으니 참고하자.
면적에 따른 시세 파악: ② 오피스텔
오피스텔도 전용면적에 따라 원룸형, 1.5룸형 그리고 2룸형으로 나뉜다. 물론 면적이 더 큰 3룸 오피스텔도 존재하지만, 이는 사실 오피스텔이라기 보다는 아파텔이라는 이름으로도 더 많이 쓰인다. 구조가 아파트와 큰 차이가 없기 때문이다.
시세에 영향을 미치는 것: ① 향
면적에 대한 이해를 하고, 시세를 확인해보면 거실 베란다가 어디를 향하고 있는냐(향)에 따라서 가격이 다른 것을 알 수 있다.
우리나라 사람들은 남향에 대한 애착이 상당히 강하다.
일반적으로 같은 면적 같은 층이라면 남향의 아파트나 오피스텔이 가격이 조금 더 비싸다. 가장 선호도가 떨어지는 향이 북향이지만, 예외적으로 한강뷰를 감상할 수 있다거나 공원뷰, 산뷰가 나온다면 북향임에도 불구하고 남향보다 가격이 비싼 경우도 있다.
시세에 영향을 미치는 것: ② 층
일반적으로 아파트나 오피스텔은 최상층에서 총 층수에 3분의 1까지 로얄층으로 본다.
예를 들면, 20층 아파트라면 대략 12층부터 20층까지 로얄층으로 상대적으로 높은 가격을 형성한다. 오래된 아파트의 경우 꼭대기 층은 여름에 덥고 겨울에 춥다는 이유로 선호하지 않는 층 이였지만, 최근 아파트 건설 트랜드로 탑 층을 펜트하우스로 짓기 때문에, 오히려 프리미엄이 붙고 있다.
아파트나 오피스텔에서 가장 인기가 없는 층은 1층이다.
고층보다 햇빛이 잘 안 들어오기 때문에 아무래도 선호도가 많이 떨어진다. 또한 1층은 땅과 닿아 있기 때문에 습기가 쉽게 차고, 밖에서 안을 들여다보기가 쉬워 프라이버시의 문제가 발생하기도 한다. 하지만 어린 자녀가 있는 가정은 층간 소음 걱정이 없는 1층을 선호하는 경우도 있다. 최근에는 아파트 1층에 어린이집이 많이 들어와서 임대를 목적으로 한다면 1층이 분양가가 더 저렴하기 때문에 전략적으로 1층을 노리는 경우도 있다.
이 외에도 아파트 구조나 타입에 따라서도 시세차이가 있다.
시세에 영향을 미치는 것 – ③ 외부 여건
동일한 지역의 A브랜드 아파트라고 하더라도, 그 아파트에서 어린이들이 초등학교에 등교할 때 횡단보도를 건너야 하느냐?라는 문제에 따라서도 동별 아파트 가격은 다르게 책정된다.
지하철에서 얼마나 가까운지에 따라서도 아파트 가격은 다를 수 있고, 배정되는 학군에 따라서도 차이가 난다. 같은 단지 내에서도 학군이 다르게 배치되어 있는 경우 가격 차이가 있을 수 있다. 특히 강남, 목동, 중계동 등 학군이 민감한 지역은 학군에 따른 가격을 비교해야 한다.
1. 인근지역: 인근의 아파트시세를 비교하는 방법이다.
예를 들어, 서울 당산동에 20년된 아파트와 비슷한 연식의 아파트를 비교하면서 가격을 측정할 수 있다. 위에선 언급한 여러 조건들 외에 세대수도 아파트의 가격을 측정하는데 고민해 봐야 할 부분이다. 아무래도 세대수가 적은 경우 보다는 세대수가 많은 쪽이 아파트 가격형성에는 조금 더 유리하다.
2. 유사지역: 인근에 위치하지 않았지만 분위기나 동네 성격이 비슷한 곳과 시세를 비교하는 방법이다.
예를 들어, 서울 당산동처럼 교통이 편리하고, 젊은 신혼부부가 많은 동네를 서로 비교하는 것이다. 여러 비슷한 동네가 중에 가장 비슷한 유사지역으로는 마포구가 있다. 현재 마포구가 당산동보다 더 높은 시세를 적용 받고 있다. 그 이유를 분석해 보자면, 과거 당산동은 준공업지역이 였기때문에 마포보다 정비가 덜 된 느낌이 있고, 지하철 2호선 당산역 열차가 지상으로 다니는 것이 마이너스 요인으로 작용했다. 거기에 학군도 마포가 조금 더 우세한 것으로 나타났다.
이렇게 유사지역 비교를 통해서 아파트 가격이 왜 높고 낮은지를 스스로 따져보는 연습이 필요하다.
또 다른 사례: 마곡지구
마곡지구가 처음에 분양할 때 인근지역과 비교하면 분양가는 적정 수준이라 할 수 있었다. 하지만 유사지역인 판교나 상암DMC 랑 비교하면 분양가가 상대적으로 저렴함을 눈치 챌 수 있었다.
이처럼 부동산 투자는 인근지역 그리고 유사지역의 아파트나 오피스텔 가격을 비교하면, 고평가 저평가 여부를 판단할 수 있다.
마지막으로 시세를 비교하는 방법을 정리하자면, 크게 거래사례비교법, 수익률 비교법, 원가법 이렇게 세가지 방법으로 나뉠 수 있다.
① 거례사례비교법: 앞에 설명했듯이 인근지역과 유사지역의 거래 사례를 비교하면서, 투자하고자 하는 지역의 아파트나 오피스텔의 적정가격을 구하는 방법으로 가장 많이 쓰인다.
② 수익률 비교법: 투자 원금대비 수익률이 얼마가 나오는지에 따라서 비교하는 방법이다. 주로 오피스텔이나 상가 등에 투자할 때 많이 쓰인다.
③ 원가법: 건물을 지었을 때 땅값과 건축비가 총 얼마가 들었는지에 따라 가격을 책정하는 방법이다. 주로 신축건물에 원가법으로 건물에 가치를 추정한다.
부동산 투자의 첫걸음, 어렵지 않다.
일단 집 밖에 나가서 내가 사는 지역의 아파트 시세를 파악해보자.
그리고 점차 지역을 넓혀 나가면 된다.
가장 중요한 건 꾸준함이다!
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Written by 최진곤
'미래를 읽다 투자자문 컨설팅' 대표로, 실패하지 않는 부동산 투자법을 알려드립니다.
